Quanto diminuisce il valore di un immobile locato?

[eldic]

posso condividere tutto quello che vuoi ... ma se in ambito immobiliare non ha applicazione più che fuori tema sei fuori forum

di solito le case si comprano con un finanziamento, a dire il vero; quindi tanto fuori tema non credo di esserlo...[DOUBLEPOST=1399139343,1399139303][/DOUBLEPOST]

Pietà di noi.... e tu eldic guai, se dici ancora che giochi con i tuoi trastulli nell'ambito immobiliare, lo dico alla maestrina dalla penna rossa .... (che veramente in altri loci ha più l'aspetto della Mary .., ma qui ha riposto la bacchetta magica...)

augh!

 

[alessandro66]

Come vedi alla base di una valutazione immobiliare ci DEVE essere la conoscenza dell'immobile, del mercato, dell'estimo ...

Dato per scontato che il perito conosca l'estimo, rimane il fatto che il metodo degli IVS rimane fallibile come altri metodi utilizzati per le stime perché, già il fatto di non conoscere gli immobili già venduti che si utilizzano a comparazione, rende opinabile la comparazione stessa...è un metodo come un altro...ma il miglior valutatore rimane l'agente immobiliare di zona che sa cosa ha venduto e può comparare anche i dettagli...tutto il resto è aria fritta...nulla di personale Carlo ma un perito che non conosce la zona può applicare anche il miglior metodo estimativo universalmente riconosciuto ma, come hai detto, serve la conoscenza del mercato...locale però, non del mercato in generale, e se il perito non è di zona e non vende case, la vedo difficile che abbia una conoscenza dettagliata degli immobili che prende ad esempio...ed è il dettaglio, spesso, che fa la differenza.
Poi...che con gli IVS si possa produrre prova del metodo e del proprio lavoro è altro discorso ma il risultato non è migliore di altri...partendo sempre dalla responsabilità e professionalità del "perito".

 

[Carlo Garbuio]

Qual è lo scopo di una valutazione immobiliare?

lo scopo dell valutazione immobiliare è stabilire, generalmente, il valore di mercato dell'immobile. Non c'è solo il valore di mercato, ci sono pure altri valori.
la valutazione si basa su dati storici, certi e quindi verificabili
la valutazione rappresenta uno strumento di decisione, di scelta ed è fondamentale "sia fatta bene"
la valutazione immobiliare serve per tutte le attività immobiliari quali, ad esempio:
vendita, acquisto, permuta, divisione, imposte e tasse, aste, finanziamenti, contenzioso ...
ritenere che valore e prezzo debbano coincidere è un errore che un privato può commettere ma un professionista della valutazione assolutamente NO. Diffida quindi dai professionisti che, come i privati, fanno o sostengono queste idee sbagliate: non sono adeguatamente preparati.

Nella compravendita:
la valutazione serve al venditore per stabilire a quale prezzo offrire l'immobile, prezzo che si fonda quindi sul valore ma che è influenzato inevitabilmente dalle personali esigenze del proprietario:
ho urgenza di vendere? devo stare sotto il valore per vendere presto
non ho urgenza di vendere? posso stare sopra il valore di quello che voglio.
In tutti i casi la valutazione serve, in fase di trattativa, per capire di quanto si è sopra o sotto il valore di mercato e decidere se accettare o meno la proposta.
Per arrivare al prezzo bisogna promuovere l'immobile e trattare. Promozione e trattativa sono attività professionali, come la valutazione immobiliare non sono alla portata di tutti.

Teoricamente se si è stati abbastanza bravi e precisi da 1) conoscere l'immobile, 2) conoscere il mercato, 3) conoscere l'estimo, il compratore non dovrebbe "tagliare" il prezzo...

assolutamente no
non sta scritto da nessuna parte che l'acquirente debba comprare ad un prezzo pari al valore, non sta proprio in piedi ... ed il prezzo è sempre giusto perchè il compratore può comprare ad un prezzo al di sotto del valore (e fare un affare) o comprare al di sopra del valore per tantissimi suoi motivi personalissimi. Con una valutazione immobiliare si può misurare la differenza ma valutazione e vendita restano due attività completamente distinte

Se la stima risulta così diciamo "precisa e approfondita", la stessa dovrebbe cogliere a pieno il reale prezzo di compravendita

in una stima per accertamento fiscale, per divisione, in caso di contenzioso ... come si potrebbe quindi "verificare" la perizia? quale parametro di dovrebbe utilizzare in tutti i casi in cui non c'è compravendita? Se in seguito a valutazione il cliente decide di non vendere la perizia è sbagliata perchè il valutatore non ha previsto questa ipotesi?

La valutazione immobiliare "fatta bene" è un indispensabile riferimento per tutte le attività immobiliari.

Diffida assolutamente da professionisti che ritengono corretta la perizia che centra il prezzo

 

[Carlo Garbuio]

Dato per scontato che il perito conosca l'estimo

non dare per scontato niente
tu non te ne rendi evidentemente conto ma la l'ignoranza in materia è diffusissima, ed è presente anche in questo forum
un perito che sostiene l'uguaglianza fra valore e prezzo non conosce l'estimo
un perito che sostiene le perizie a occhio, a naso, a sentimento ... non conosce l'estimo
un perito che usa quotazioni, prezzari, listini "esterni" non conosce nè l'estimo nè il mercato
...

rimane il fatto che il metodo degli IVS rimane fallibile come altri metodi utilizzati per le stime

vero
il metodo è fallibile se usi dati non veri e se chi lo usa non è competente
non dipende dal sistema ma da chi lo usa, dal "fattore umano"
tutti i metodi sono fallibili, vanno utilizzati in maniera propria, vanno verificati ed eventualmente corretti
questo è un approccio professionale e scientifico

già il fatto di non conoscere gli immobili già venduti che si utilizzano a comparazione, rende opinabile la comparazione stessa...

questa è una considerazione rivolta a chi non conosce l'etimo
partire dal fatto che non si conoscono gli immobili vuol dire non essere in grado di valutare

.ma il miglior valutatore rimane l'agente immobiliare di zona che sa cosa ha venduto e può comparare anche i dettagli...tutto il resto è aria fritta...

teoricamente l'agente immobiliare potrebbe essere il migliore valutatore, nella pratica invece molto spesso non conosce o non è in grado di mostrare di conoscere la zona in cui opera.
Perchè dovrebbe limitarsi al proprio compravenduto quando invece può disporre di tutte le compravendite? Questo è un limite sia per la valutazione che per l'acquisizione.

un perito che non conosce la zona può applicare anche il miglior metodo estimativo universalmente riconosciuto ma, come hai detto, serve la conoscenza del mercato ...locale però, non del mercato in generale

e la conoscenza va dimostrata: è un dovere professionale.
altrimenti trovi tutti che "ti dicono" di conoscere ... come potresti capire chi ti dice la verità e chi no?

diffida quindi da chi commenta, assecondandole e usandole come fondamento, le quotazioni, i listini, i prezzari generici, nazionali o quelli locali non dimostrabili

e se il perito non è di zona e non vende case, la vedo difficile che abbia una conoscenza dettagliata degli immobili che prende ad esempio...ed è il dettaglio, spesso, che fa la differenza.

non è perito solo chi vende

Poi...che con gli IVS si possa produrre prova del metodo e del proprio lavoro è altro discorso ma il risultato non è migliore di altri...partendo sempre dalla responsabilità e professionalità del "perito".

gli IVS non c'entrano niente
chi li ha tirati in ballo in questa discussione non ha ancora voluto spiegarne i motivi ... modi di fare
trasparenza, oggettività, ripercorribilità ... sono principi di base di tutte le attività, pure quelle immobiliari

in base a cosa ritieni un metodo migliore di un altro? come puoi verificare la validità di un metodo?[DOUBLEPOST=1399187405,1399187236][/DOUBLEPOST]

di solito le case si comprano con un finanziamento, a dire il vero; quindi tanto fuori tema non credo di esserlo...

cambi continuamente strada, non spieghi, non porti alcun esempio
tante parole, nessuna prova, niente di niente nonostante i 15 anni di esperienza
buon divertimento

 

[Carlo Garbuio]

Vorresti farmi credere

io non voglio assolutamente far credere niente a nessuno
io porto la mia conoscenza, la mia esperienza e sono disponibile a confrontarmi con tutti sui contenuti
non prendere niente per oro colato, verifica le mie affermazioni, vedi gli esempi che porto
questo ritenga possa essere un corretto atteggiamento critico e costruttivo

 

[alessandro66]

il metodo è fallibile se usi dati non veri e se chi lo usa non è competente

Il metodo è fallibile perché non saprai mai che porte aveva la casa venduta...a meno che non l'abbia venduta tu, quindi:

in base a cosa ritieni un metodo migliore di un altro? come puoi verificare la validità di un metodo?

[FONT=LucidaGrande, Lucida Grande, kedage, Sharjah, DejaVu Sans, Lucida Sans Unicode, serif, Arial, sans-serif]non esiste un metodo migliore, esiste il professionista che conosce la zona o non la conosce...l'esperienza ti permette ti superare la poca conoscenza della zona, approfondire la ricerca e a dare un parere "meno" sbagliato ma non è questione di metodo se la banca dati degli immobili venduti non esiste...in qualunque metodo la differenza la fa il professionista. Non basta dire che in conservatoria risulta che in zona sono stati venduti x immobili simili...pur con tutti i correttivi applicabili...gli immobili che compari li DEVI conoscere...che ne sai che esposizione hanno, se erano da ristrutturare o no e che tipo di finiture interne li caratterizzava?[/FONT]

 

[Carlo Garbuio]

l metodo è fallibile perché non saprai mai che porte aveva la casa venduta...a meno che non l'abbia venduta tu,

qualunque metodo per te sarà sempre fallibile perchè parti dalla considerazione errata della non conoscenza
chi non conosce non può valutare
non si conosce solo con la vendita
un geometra che esegue l'accatastamento ... conosce
un tecnico che esegue le certificazioni ... conosce
un parente, un conoscente ... conosce
sulla NON conoscenza non solo non si può valutare, non si può fare niente

la NON conoscenza è

aria fritta

parere "meno" sbagliato

su che basi verifichi la correttezza?
esempio la valutazione di un patrimonio immobiliare oggetto di divisione, donazione?

esposizione

streetview o, meglio, visita sul posto così vedi lo stato attuale, la zona, il contesto e altre cosette

da ristrutturare o no e che tipo di finiture interne li caratterizzava?

chiedi, ti informi ... possibilità ce ne sono moltissime
normale che un privato non le conosca, pericoloso se non le conosce il professionista

non vedo alternative costruttive ai tentativi di "demolizione"

 

[Carlo Garbuio]

gli immobili che compari li DEVI conoscere

sono d'accordo
è quello che sostengo io

 

[alessandro66]

un geometra che esegue l'accatastamento ... conosce
un tecnico che esegue le certificazioni ... conosce
un parente, un conoscente ... conosce

E quindi? Quanti immobili ha accatastato e/o certificato di quelli oggetto di comparazione?

chiedi, ti informi ... possibilità ce ne sono moltissime

Vai dai proprietari a chiedere il permesso di vedere casa? Il resto sono opinioni non dimostrabili...

streetview o, meglio, visita sul posto così vedi lo stato attuale, la zona, il contesto e altre cosette

Ti manca sempre la conoscenza interna...

non vedo alternative costruttive ai tentativi di "demolizione"

E chi vuole demolire...ho detto solo che il metodo degli IVS non è infallibile.

 

[Carlo Garbuio]

metodo degli IVS non è infallibile

lo conosci?
in cosa non è infallibile?
per me tutto quanto non è basato sulla conoscenza è fallibile, anzi FALSO

E quindi? Quanti immobili ha accatastato e/o certificato di quelli oggetto di comparazione?

per ogni immobile interpelli il singolo professionista intervenuto, questo per ogni immobile
non vedo alternative

Ti manca sempre la conoscenza interna...

la perfezione non esiste, mancherà sempre qualcosa, stanne sicuro
lo stato interno ti ho spiegato sopra come conoscerlo

un geometra che esegue l'accatastamento ... conosce

un tecnico che esegue le certificazioni ... conosce
un parente, un conoscente ... conosce

un agente immobiliare che ha venduto, un agente immobiliare che ha acquisito/trattato l'immobile, un agente immobiliare che ha bevuto un caffè con il proprietario ... potrei continuare

E chi vuole demolire

e allora proponi una soluzione ... o non ne esistono?