Quanto diminuisce il valore di un immobile locato?

[Carlo Garbuio]

Quindi non applichi un metodo in particolare tra quelli conosciuti ma ne usi diversi a seconda della situazione; in breve quali sono, come si chiamano?

metodi ce ne sono molti e, in sintesi, le "categorie" possono essere ricondotte in :
mercantili: comparazione di mercato, sistema di stima, valore trasformazione ...
reddituali: capitalizzazione dei redditi, flusso di cassa ..
costi: costo di ricostruzione (deprezzato o meno)
...
il metodo lo applichi in base alla risultanza dell'indagine reale del mercato immobiliare locale

Ci sono comparabili? stimo x comparazione o a valore di trasformazione
Non ci sono compravendite e dispongo di redditi? uso la capitalizzazione (con i problemi del saggio di capitalizzazione)
Non ci sono nè compravendite nè redditi? uso il costo di costruzione

in estrema sintesi, chiaro

P.S. fra le metodologie "affidabili" non rientra la più diffusa
€/mq x sup comm x % soggettivi

 

[alessandro66]

vedi sopra

Perchè lo chiedono sempre di più le banche? A me non risulta...ma può essere che sia così solo a Roma, per carità.
Per il resto...mi pare tu sia anche geometra, oltre che agente immobiliare...allora fatti una comparazione da solo:
1) prendi ad esempio un'immobile visto di recente da valutare;
2) prendi almeno tre immobili simili (che conosci personalmente) venduti di recente (ma anche no) nella stessa zona;
3) fatti una bella comparazione fra tutti e 4, analizzando l'andamento di mercato tra quando sono stati venduti i tre immobili comparativi ed oggi;
4) confronta il valore con quello che ti viene fuori stimando con gli IVS.
Poi facci sapere che differenza c'è tra i due metodi....

 

[sylvestro]

metodi ce ne sono molti e, in sintesi, le "categorie" possono essere ricondotte in :
mercantili: comparazione di mercato, sistema di stima, valore trasformazione ...
reddituali: capitalizzazione dei redditi, flusso di cassa ..
costi: costo di ricostruzione (deprezzato o meno)
...
il metodo lo applichi in base alla risultanza dell'indagine reale del mercato immobiliare locale

Ci sono comparabili? stimo x comparazione o a valore di trasformazione
Non ci sono compravendite e dispongo di redditi? uso la capitalizzazione (con i problemi del saggio di capitalizzazione)
Non ci sono nè compravendite nè redditi? uso il costo di costruzione

in estrema sintesi, chiaro

P.S. fra le metodologie "affidabili" non rientra la più diffusa
€/mq x sup comm x % soggettivi

Quindi se qualcuno mi chiedesse come si chiamano i metodi che usa Carlo Garbuio la mia risposta sarà: "tutti"

 

[ingelman]

A me non risulta...ma può essere che sia così solo a Roma, per carità.
Per il resto...mi pare tu sia anche geometra, oltre che agente immobiliare

non credo Carlo sia di Roma e nemmeno geometra
Se fosse stato di Roma lo sarei andato a trovare per un sano confronto davanti ad un bel tavolo apparecchiato

Per me uno può disporre di tutti i dati che vuole ma senza un sopralluogo nell'immobile in oggetto oserei dire compresi quelli presi a campione la risultante mi lascia sempre qualche dubbio
Ma è un mio limite

 

[Carlo Garbuio]

Per me uno può disporre di tutti i dati che vuole ma senza un sopralluogo nell'immobile in oggetto oserei dire compresi quelli presi a campione la risultante mi lascia sempre qualche dubbio
Ma è un mio limite

non è un tuo limite
ho sempre sostenuto quanto affermi pure te

 

[alessandro66]

Per me uno può disporre di tutti i dati che vuole ma senza un sopralluogo nell'immobile in oggetto oserei dire compresi quelli presi a campione la risultante mi lascia sempre qualche dubbio
Ma è un mio limite

Non voglio nemmeno immaginare che non si effettui un sopralluogo nell'immobile da stimare (a parte alcuni "certificatori" energetici)...ma se non conosci gli immobili con i quali devi confrontare quello da stimare...che vuoi comparare...

 

[ingelman]

conosci gli immobili con i quali devi confrontare quello da stimare...che vuoi comparare...

mi sono espresso male
il mio post faceva riferimento a precedenti post dove giustamente si sostiene , più che sostiene si prende atto che ci sono gli strumenti per rilevare le effettive e reali compravendite di una determinata zona e disporre con estrema facilità delle relative note di trascrizione dove si può evincere il reale prezzo di vendita, la consistenza espressa in vani catastali (parlando di appartamenti), e una sommaria descrizione dell'immobile, dico sommaria perchè negli atti può essere indicato esempio "un soggiorno e due camere" magari nella realtà il soggiorno è un salone di 35 mq.
Negli atti che puoi prendere a campione la descrizione e la consistenza espressa in vani la trovo sommaria

 

[Carlo Garbuio]

Poi facci sapere che differenza c'è tra i due metodi....

la differenza fra i metodi l'ho effettuata, ne ho parlato, ho portato esempi, mi son reso disponibile per ripeterla su una sezione di questo forum ...
altro?

come ti ho già detto la sperimentazione l'ho eseguita e la sto eseguendo e, proprio al contrario vuoi dipingermi te, sto chiedendo ad altri di altre esperienze

In questa discussione ho avuto modo di apprezzare l'esempio/problema valutativo esposto da massimo ... niente altro, solo chiacchiere, fumo, teorie, fantasie, polemiche inutili ...
ho chiesto pure a te più volte in base a cosa confronti la validità di un metodo rispetto ad un altro e da allora non hai ancora risposto e hai portato la discussione sul personale attaccandomi e diventando ... polemico
buon divertimento

 

[alessandro66]

"un soggiorno e due camere"

quando non c'è scritto semplicemente "tre locali e accessori"...comunque la battuta del "che vuoi comparare" non era rivolta a te ma in senso generale.[DOUBLEPOST=1399200067,1399199960][/DOUBLEPOST]

la differenza fra i metodi l'ho effettuata, ne ho parlato, ho portato esempi, mi son reso disponibile per ripeterla su una sezione di questo forum ...

Nei termini suggeriti? Ok, risultato?

 

[Carlo Garbuio]

Nei termini suggeriti? Ok, risultato?

capitolo sulla valutazione immobiliare basata sugli standard internazionali
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