Quanto diminuisce il valore di un immobile locato?

[eldic]

io son 15 anni che traffico con sistemi di valutazione automatica (per l'amor di dio, chiariamoci subito: di valutazione diversa da quella immobiliare, ma sempre finalizzati a dare una misurazione di un fenomeno)

se poi leggi una riga si e tre no, va beh, vai a discutere con qualcun altro.

 

[Carlo Garbuio]

io son 15 anni che traffico con sistemi di valutazione automatica (per l'amor di dio, chiariamoci subito: di valutazione diversa da quella immobiliare, ma sempre finalizzati a dare una misurazione di un fenomeno).


se poi leggi una riga si e tre no, va beh, vai a discutere con qualcun altro.

sono interessato ad approfondire

puoi mostrare un tuo esempio?
si può sapere di cosa staiparlando se non di immobili e valore ?
qual'è il fenomeno che vuoi misurare?
perchè?
qual'è lo scopo del tuo lavoro?

grazie

 

[eldic]

calcolo delle probabilità di default delle controparti.
le basi di analisi (centrale rischi, bilancio, anomalie creditizie, andamentale interna) sono fonti certe ed attendibili almeno dagli anni 90.

i cd. sistemi esperti "ci pigliano" meno degli strumenti di rating automatici.
lo sanno tutti... ma chissenefrega.


e ci pigliano perchè il gestore è in grado di valutare tutta quell'infinità di variabili che sfuggono ad un algoritmo codificato e, se necessario, "rimodulare" il peso di questa o quella variabile.

 

[Carlo Garbuio]

calcolo delle probabilità di default delle controparti.
le basi di analisi (centrale rischi, bilancio, anomalie creditizie, andamentale interna) sono fonti certe ed attendibili almeno dagli anni 90.

i cd. sistemi esperti "ci pigliano" meno degli strumenti di rating automatici.
lo sanno tutti... ma chissenefrega.


e ci pigliano perchè il gestore è in grado di valutare tutta quell'infinità di variabili che sfuggono ad un algoritmo codificato e, se necessario, "rimodulare" il peso di questa o quella variabile.

non ci ho capito niente

qual'è la finalità di questo lavoro?
cos'è da valutare in maniera automatica?
a chi può servire e perchè?

e poi ... perchè hai postato questa roba qua in una discussione sulle valutazioni immobiliari?
non mi è chiaro il collegamento

 

[eldic]

la fonte te l'ho già citata; è la circolare 263/2006 di bankitalia.
poi su quella sono state scritte decimillate di pagine.

 

[Carlo Garbuio]

la fonte te l'ho già citata; è la circolare 263/2006 di bankitalia.
poi su quella sono state scritte decimillate di pagine.

di questa ne abbiamo già parlato

ma là trattano di RIvalutazioni periodiche di immobili, o sbaglio?

e questo cosa c'entra con gli immobili?

(centrale rischi, bilancio, anomalie creditizie, andamentale interna)

 

[eldic]

non c'entra nulla.
come ti ho scritto e ribadito in neretto sto partando di strumenti di valutazione "codificata" che prescindono dall'ambito immobiliare.

quello che ti sto dicendo è che valutazioni di tipo "aperto", dove l'analista non segue un iter per preciso ma si basa sulla sua esperienza, spesso si mostrano più precisi (ex post) di quelli automatici.

questi ultimi hanno molti altri vantaggi, non ultimo quello di essere riproducibili, dimostrabili e, sotto questo punto di vista, inattaccabili. ma non sempre sono quelli che "ci pigliano" meglio.

 

[brina82]

quanto riportato era un esempio teorico per spiegare come è possibile misurare delle caratteristiche quantitative

nella realtà il valutatore DEVE:

1. conoscere l'immobile da stimare
2. conoscere il mercato: cosa vuol dire? Vuol dire che devi rilevare tutte le compravendite avvenute in uno specifici territorio in uno specifico periodo. L ricerca deve essere dimostrata o dimostrabile in quanto il perito in perizia dichiara "dopo attenta indagine di mercato" ... se non è in grado di dimostrarla dichiara il falso, chiaro!
   
3. applicare la migliore metodologia estimativa. Qui vuol dire che per stimare non esiste solo la semplicistica moltiplicazione di Sup Commerciale x €/mq x % solitamente soggettive e infondate, ci sono molti altri metodi valutativi che il perito non può non conoscere. Se un perito esegue perizie sono nel sistema sopra riportato diffida immediatamente
   1. fra le varie metodologie estimative c'è la comparazione e questa porta a confrontare l'immobile oggetto di valutazione con immobili simili. Chiaro è, come giustamente affermi, che il valutatore deve conoscere bene gli immobili utilizzati nella comparazione, come tutti i meccanismi del mercato e le caratteristiche che maggiormente incidono sul prezzo, non è assolutamente detto che siano sempre quelle, anzi, ogni zona ha un proprio mercato.

Come vedi alla base di una valutazione immobiliare ci DEVE essere la conoscenza dell'immobile, del mercato, dell'estimo ... ed essere in grado di applicare il tutto correttamente e chiaramente, diversamente non si parla di valutazione immobiliare ma ..

Non mi è chiara (almeno) una cosa. Qual è lo scopo di una valutazione immobiliare? Se la stima risulta così diciamo "precisa e approfondita", la stessa dovrebbe cogliere a pieno il reale prezzo di compravendita... Vorresti farmi credere che se una tua perizia indica X, poi di fatto il mercato ti dia X? O forse X meno 10, o 20, o 50, o 100 mila euro (a seconda di quanto è X)... Io credo la seconda. Teoricamente se si è stati abbastanza bravi e precisi da 1) conoscere l'immobile, 2) conoscere il mercato, 3) conoscere l'estimo, il compratore non dovrebbe "tagliare" il prezzo... Forse in un mondo in cui saltano gli schemi, poichè il mercato è impazzito e forse le poche compravendite in giro riguardano da un lato persone che comprano solo a prezzi stracciati poichè dall'altro lato c'è chi sta strozzato, non ha molto senso verificare se in quell'appartamento ci siano porte da 100 o da 1000 euro, se poi ti tagliano 50milaeuro dal prezzo...

 

[Carlo Garbuio]

dove l'analista non segue un iter per preciso ma si basa sulla sua esperienza, spesso si mostrano più precisi (ex post) di quelli automatici.

questi ultimi hanno molti altri vantaggi, non ultimo quello di essere riproducibili, dimostrabili e, sotto questo punto di vista, inattaccabili. ma non sempre sono quelli che "ci pigliano" meglio.

prescindono dall'ambito immobiliare.

beh, guarda, io parlo per quello che so o cerco di sapere e cerco di approfondire e che è il mio lavoro: l'ambito immobiliare

se tutto questo prescinde, non c'entra ... per me non c'è problema
posso condividere tutto quello che vuoi ... ma se in ambito immobiliare non ha applicazione più che fuori tema sei fuori forum

 

[Bastimento]

Pietà di noi.... e tu eldic guai, se dici ancora che giochi con i tuoi trastulli nell'ambito immobiliare, lo dico alla maestrina dalla penna rossa .... (che veramente in altri loci ha più l'aspetto della Mary .., ma qui ha riposto la bacchetta magica...)