Valutazione di immobile con attività di ristorazione

[montevarchi]

Buongiorno,mi chiamo Marco e gradirei essere aiutato nella stima,
di un complesso aziendale di cui sono proprietario,al fine eventuale di proporre il tutto in vendita.
L’immobile adebito a locale commerciale con attività, da oltre 40 anni,
di ristorazione sito in Toscana
Per facilitarne il compito sono a descrivere l’immobile nelle sue caratteristiche ambientali con le relative dimensioni.
Ubicato in posizione strategica di pregio e in zona turistica di sviluppo tra strade di importante traffico automobilistico con ( continua clientela di carattere turistico,
e non solo, che si protrae per gran parte dell’anno.
La proprietà si sviluppa in un terreno di 3.250 mq ed è composta da:

CIPRESSETA di Mq 850 esteticamente piacevole ed illuminata di notte
( con la messa a norma dell’impianto elettrico per tutta la proprietà ) ed attualmente adibita a parco giochi
PARCHEGGIO di Mq 1100 utili, illuminato, autonomo e funzionale all’attività.
ZONA di Mq 40 occupata da strutture condonate ( volume acquisito ) all’interno del parcheggio composte da tettoia e magazzino.
ZONE di Mq 90 all’interno del parcheggio adebite a giardino e per bombolone gas ( 2 zone )
FABBRICATO di Mq 100 circa adibito esclusivamente a ristorante, recentemente rinnovato con messa a norma ( impianto elettrico e gas ) è ubicato nella zona intermedia della proprietà ( tra il parcheggio e la cipresseta ) ed composto :
da una CUCINA di con attrezzature funzionanti e in parte nuove
una zona LAVAGGIO,un MAGAZZINO, 2 BAGNI con ANTIBAGNO ( personale e clienti ),una STANZA di SERVIZIO, uno SPOGLIATOIO,una SALETTA climatizzata e con stufa a pellet( 32 mq ) per 35 coperti .

Le PERTINENZE ESTERNE adiacenti e comunicanti con il ristorante, circondano il fabbricato per complessivi Mq 457 e sono divise in aree in funzione della propria destinazione e tuttedelimitate da muretti a sassi adebite anche a fioriere.
Mq. 57 pavimentate in cotto fiorentino adebita a zona di entrata al ristorante
Mq. 121 ( 2 zone ) in pietra serena di pregevole fattura adebite a servizio tavoli
Mq. 64 pavimentata in cotto fiorentino, zona coperta da un pergolato con struttura in legno adibita al servizio tavoli per 40 coperti per la cui zona e in fase di studio la possibilità di chiusura a vetri al fine di sfruttarla nei mesi non estivi.
Mq. 36 pavimentata in cotto fiorentino, zona scoperta al servizio tavoli per 20 coperti
Mq. 179 zone adibite a giardino.
ZONE per Mq 613 circa di terreno da classificare.
Ovviamente ritengo sia necessario avviare un criterio di valutazione distinguendo la stima dell’immobile dalla stima dell’attività di ristorante considerando di estremaimportanza la condizione di monopolio bilaterale condizionata da una forte complementarietà.
Vi ringrazio anticipatamente dell'apporto fornitomi dall'eventuale discussione.

 

[enrikon]

Una cosa così complessa non puoi pensare di risolverla aprendo una discussione in un forum. Ti consiglio di rivolgerti ad un perito in zona che visioni l'immobile, prenda nota del volume d'affari dell'attività e sia così in grado di farti una stima precisa.

 

[montevarchi]

Buongiorno, grazie per la risposta, ma intendo precisare che mi interessa solo un aiuto sulla valutazione esclusivamente dell'immobile e soprattutto sapere se è corretto la metidologia di stima così esposta:
prendendo per base il prezzo di mercato in mq del fabbricato, le pertinenze
e le complementarietà dell'aria asservita a tale immobile su che base di percentuali le posso considerare partendo dal valore del fabbricato stesso.
In particolar modo intendo come pertinenze, la cipresseta, le zone adiacenti al fabbricato, il giardino, la zona con il pergolato eil parcheggio. Grazie.

 

[Bagudi]

Credo che che questa area del forum sia interpretata in modo errato dagli utenti.

A prescindere dala fatto che fare una valutazione a tavolino, senza vedere gli immobili e tutte le loro peculiarità, non ha nessun senso, la sezione "Valutatori immobiliari " non significa che qui si forniscono valutazioni degli immobili, ma è un'area destinata alla discussione tra gli addetti sulle varie tipologie di valutazione immobiliare.

Quindi, Montevarchi è necessario che tu ti rivolga - come giustamente specificato da EnriKon - a un tecnico della tua zona.

 

[montevarchi]

Saluti di nuovo, chiarisco che non intendo che mi fornite i prezzi e ne la stima ma solo eventualmente come devo le pertinenze considerarle in percentuale al prezzo base del fabbricato. Faccio l'esempio che proprio lei Sig.ra Bagudi in una discussione rispose che il giardino viene considerato un 10 % sino ai mq del fabbricato e l'eccedente considerarlo al 2%. Chiedo se è questa una strada percorribile e attuativa, essendo l'immobile articolato. Saluti da Montevarchi.

 

[enrikon]

Ogni immobile fa storia a se, tantopiù in un complesso immobiliare come il tuo. Davvero io non saprei come aiutarti se non sparando cifre a caso.

 

[Bagudi]

Ogni zona ha le sue prassi valutative, per cui mi accodo a Enrikon nella risposta.

 

[Carlo Garbuio]

prendendo per base il prezzo di mercato in mq del fabbricato

ok se nella zona ci sono compravendite di immobili simili, altrimenti non è una strada percorribile
un immobile complesso non è facile da valutare
per tutti gli immobili bisognerebbe valutarne il miglior uso in base a ... tutto quanto è possibile e conveniente fare su quel fabbricato
indispensabile la ricerca di mercato
di sicuro non è una stima da pagare poco vista la complessità ed il lavoro necessario

 

[Carlo Garbuio]

condizione di monopolio bilaterale condizionata da una forte complementarietà.

= 1 venditore e 1 compratore
in questo caso la stima dell'immobile "incorporato" A si ottiene dalla
differenza fra
il valore del nuovo bene complessivo A+B
detratto il valore dell'immobile originario B prima dell'acquisizione

 

[montevarchi]

Buongiorno, non ho capito cosa intende dire, il sig. Carlo, con l'equazione come esempio. Non sono d'accordo che ogni zona a la sua prassi valutativa ( cosa intende per prassi e quante prassi esistono ), comunque volevo sapere se le modalità di stima che intendo applicare hanno delle controindicazioni. Un parcheggio del ristorante come lo posso valutare. a corpo in mq, su che base economica.Grazie