Buongiorno a tutti, 8 mesi fa ho preso in affitto un appartamento. Al momento della chiusura dell'accordo la proprietaria non mi presento' i documenti di revisione caldaia. Disse che pero' era stata revisionata in quell'anno. Ad oggi la caldaia non funziona. Chi deve saldare la revisione di quest'anno? Il primo anno non e' a carico della proprietaria e i successivi a mio carico?
Come sempre non è facile fornire una risposta on-line senza esaminare in concreto il contratto (tipologia, eventuale adozione di tabelle oneri accessori, presenza di clausole contrattuali in deroga alle norme civilistiche ecc.).
I costi della manutenzione della caldaia di riscaldamento e, più in generale, il riparto delle spese manutentive legate alle locazioni immobiliari, sono spesso al centro delle liti tra le parti. In merito al tuo quesito, in linea di massima, la manutenzione ordinaria della caldaia (in genere, annuale pulizia e biennale “prova dei fumi” comprese) è a carico del conduttore. Compete, però, al locatore l’obbligo di consegnare la caldaia di riscaldamento e di produzione di acqua calda funzionante e nelle condizioni a norma di legge, attestate da regolare certificazione. Il locatore deve, quindi, eseguire prima della consegna del bene, tutti i necessari accertamenti (corretto funzionamento della caldaia compreso).
Ti consiglio, perciò, di inviare al locatore, unitamente alla prescrizione del tecnico che ha revisionato ovvero revisionerà la caldaia, la richiesta di intervenire per sistemarla al più presto, ma anche per chiarire (sebbene la denuncia del vizio sarebbe dovuta avvenire da subito e non a distanza di mesi) lo stato delle apparecchiature esistenti all’interno dei locali locati, almeno per evitare eventuali future contestazioni, in quanto, in difetto di specifica descrizione dell’immobile ovvero di verbale di consegna dell’appartamento al momento in cui ti è stato consegnato, si presume che tu l’abbia ricevuto in buono stato manutentivo.
Nelle stesse condizioni il locatore è tenuto a mantenere l’impianto nel corso del tempo, svolgendo quegli interventi che si rendessero necessari, non riconducibili alla manutenzione ordinaria che rimangono a carico del conduttore (art. 1576 “
Mantenimento della cosa in buono stato locativo” cod. civ., co. 1, e art. 1609 “
Piccole riparazioni a carico dell’inquilino”), con l’avvertenza che lo stesso articolo 1576, al successivo co. 2, dice una cosa molto importante.
La suindicata norma codicistica precisa, infatti, che “
Se si tratta di cose mobili, le spese di conservazione e di ordinaria manutenzione sono, salvo patto contrario, a carico del conduttore”, e la caldaia di riscaldamento ovvero lo scaldabagno sono beni mobili, che possono essere spostati e rimossi, a differenza di altre parti che hanno funzione statica, quali soffitti, pavimenti, pareti nonché gli impianti sottotraccia interni al fabbricato stesso, che sono strutture fisse, inamovibili, in quanto parti integranti dell’unità immobiliare (la cui manutenzione, da imputarsi a caso fortuito o vetustà – come chiarito dalla giurisprudenza di legittimità – spetta al locatore, mancando un contatto diretto del conduttore con detti impianti) e, quindi, a giudizio di chi scrive, le successive spese manutentive e di conservazione della caldaia (nonché quelle riconducibili a manomissione e cattivo uso) - salvo la sostituzione degli apparecchi sopra menzionati (non equiparabile al concetto di manutenzione) a carico del locatore - sono di competenza del conduttore (salvo convenzioni contrarie nelle locazioni c.d. “libere”).
Venendo al topic, a me è parso di capire che la caldaia non avesse mai funzionato. Se la caldaia (l’accenno allo scaldabagno parrebbe fare ritenere che Violetta disponga di una caldaia di riscaldamento e di un boiler elettrico o a gas per la produzione di acqua calda per bagno e cucina) è stata, invece, consegnata perfettamente funzionante ed oggi non funziona più, convengo, con te, che la manutenzione ordinaria spetti al conduttore.
