Accettano la proposta d'acquisto solo 2 su 3 venditori: come fare?

[Vinix]

Salve, rappresento la mia problematica.
Immobile di proprietà mio (Vinix), di mia sorella e di mia madre.
Diamo incarico di vendita all'agenzia immobiliare la quale (dopo 3 anni, sigh..) trova un acquirente il quale fa una congrua proposta non vincolata all'ottenimento di un mutuo (anche se solo menzionatane l'esigenza nel documento).
Io (che vivo a Milano) firmo via mail l'accettazione e la rispedisco all'agenzia in Puglia la quale fa firmare un'altra copia della proposta (non la mia copia firmata) a mia sorella e mia madre.
Al proponente l'agenzia fa controfirmare (e ne consegna un esemplare) la sola accettazione recante le firme delle due suddette proprietarie e non anche la mia. Di ciò non ci siamo resi conto subito, anche perchè avevamo piena fiducia in professionisti del settore....
Incassiamo le prime due tranche di caparra confirmatoria (delle tre in contratto).
Il proponente non riesce ad ottenere il mutuo bancario e richiede indietro la caparra.
Noi non la restituiamo chiedendo, anzi, di onorare tutte le clausole contrattuali con il pagamento anche della restante caparra non ancora versata dal proponente. Dando altresì la disponibilità ad attendere ancora al fine di consentirgli di reperire il finanziamento (invano, purtroppo).
Quest'ultimo, rifiutando l'invito al restante pagamento, mette tutto in mano all'avvocato richiedendoci la restituzione delle somme da lui versate ed adducendo quale motivazione principale quella della nullità contrattuale in quanto la proposta è stata accettata solo da 2 su 3 venditori.
Preciso che vi è stato un nutrito scambio di mail dalle quali si evince chiaramente la mia intenzione a vendere l'immobile, nonostante l'agenzia abbia sbagliato a notificargli solo l'accettazione di mia sorella e mia madre.
DOMANDA:
1) Dobbiamo effettivamente restituire la caparra incassata?
2) Un giudice potrebbe sancire la nullità dell'atto per vizio (mancata apposizione di una firma)?
3) In caso di nostra condanna, potremmo citare l'agenzia (la quale, con il proprio erroneo comportamento ha fatto si che si dovesse restituire la caparra) per:
a) rimborsarci della caparra restituita;
b) risarcirci le spese sostenute per il giudizio.
Ringrazio fin d'ora per le cortesi risposte.

Vinix.

 

[PyerSilvio]

Salve, rappresento la mia problematica.
Immobile di proprietà mio (Vinix), di mia sorella e di mia madre.
Diamo incarico di vendita all'agenzia immobiliare la quale (dopo 3 anni, sigh..) trova un acquirente il quale fa una congrua proposta non vincolata all'ottenimento di un mutuo (anche se solo menzionatane l'esigenza nel documento).
Io (che vivo a Milano) firmo via mail l'accettazione e la rispedisco all'agenzia in Puglia la quale fa firmare un'altra copia della proposta (non la mia copia firmata) a mia sorella e mia madre.
Al proponente l'agenzia fa controfirmare (e ne consegna un esemplare) la sola accettazione recante le firme delle due suddette proprietarie e non anche la mia. Di ciò non ci siamo resi conto subito, anche perchè avevamo piena fiducia in professionisti del settore....
Incassiamo le prime due tranche di caparra confirmatoria (delle tre in contratto).
Il proponente non riesce ad ottenere il mutuo bancario e richiede indietro la caparra.
Noi non la restituiamo chiedendo, anzi, di onorare tutte le clausole contrattuali con il pagamento anche della restante caparra non ancora versata dal proponente. Dando altresì la disponibilità ad attendere ancora al fine di consentirgli di reperire il finanziamento (invano, purtroppo).
Quest'ultimo, rifiutando l'invito al restante pagamento, mette tutto in mano all'avvocato richiedendoci la restituzione delle somme da lui versate ed adducendo quale motivazione principale quella della nullità contrattuale in quanto la proposta è stata accettata solo da 2 su 3 venditori.
Preciso che vi è stato un nutrito scambio di mail dalle quali si evince chiaramente la mia intenzione a vendere l'immobile, nonostante l'agenzia abbia sbagliato a notificargli solo l'accettazione di mia sorella e mia madre.
DOMANDA:
1) Dobbiamo effettivamente restituire la caparra incassata?
2) Un giudice potrebbe sancire la nullità dell'atto per vizio (mancata apposizione di una firma)?
3) In caso di nostra condanna, potremmo citare l'agenzia (la quale, con il proprio erroneo comportamento ha fatto si che si dovesse restituire la caparra) per:
a) rimborsarci della caparra restituita;
b) risarcirci le spese sostenute per il giudizio.
Ringrazio fin d'ora per le cortesi risposte.

Vinix.

Secondo me manca un pezzo.

Si incassano due caparre su tre.

Oltre alla "casualita' ", che voi proprietari, guarda caso, siete in tre, queste caparre vengono pagate in assenza di compromesso.

Quindi pagamenti negoziati senza mai che i venditori siano presenti tutti insieme davanti al proponente.

Difficile.

Anche se tecnicamente possibile.

Prorio su questa scorta che, sostenere che un collega "sbaglia", procedendo a far incassare le caparre, senza la completa raccolta delle firme di ciascun venditore.
Cio' pure senza rendicontare il proponente, ad "azzoppare" la propria pratica, e' Poco credibile.

Potrebbe essere vero solo qualora sia lui stesso, dietro altro nome, ad essere interessato all'acquisto ed ora non piu'.

Ma se cio' fosse vero e questo collega fosse un "furbetto", avrebbe utilizzato un vincolo sospensivo per il mutuo per non essere piu' interessato.

Spiegaci.

Sicuro che le cose siano andate davvero come hai esposto??

 

[Rosa1968]

Cosa vuol dire anche se menzionato. C'È o non c'è la sospensiva per il mutuo?
Domanda. Perché non è stato consegnato dal proponente anche la quota del terzo? Perché ora qui verte la questione. Potrebbe non essersi perfezionato quel contratto senza la consegna di quella quota e guarda caso manca della terza accettazione. Potrei capire la lontananza ma con l'accettazione avrebbe potuto fare anche un bonifico. Ci sono delle imprecisioni che purtroppo non giocano a vostro favore. Il vincolo contrattuale non si può ricostruire con le mail mi spiego? Il documento doveva essere corredato di una dichiarazione sottoscritta e allegata alla proposta.

 

[Vinix]

Secondo me manca un pezzo.

Si incassano due caparre su tre.

Oltre alla "casualita' ", che voi proprietari, guarda caso, siete in tre, queste caparre vengono pagate in assenza di compromesso.

Quindi pagamenti negoziati senza mai che i venditori siano presenti tutti insieme davanti al proponente.

Difficile.

Anche se tecnicamente possibile.

Prorio su questa scorta che, sostenere che un collega "sbaglia", procedendo a far incassare le caparre, senza la completa raccolta delle firme di ciascun venditore.
Cio' pure senza rendicontare il proponente, ad "azzoppare" la propria pratica, e' Poco credibile.

Potrebbe essere vero solo qualora sia lui stesso, dietro altro nome, ad essere interessato all'acquisto ed ora non piu'.

Ma se cio' fosse vero e questo collega fosse un "furbetto", avrebbe utilizzato un vincolo sospensivo per il mutuo per non essere piu' interessato.

Spiegaci.

Sicuro che le cose siano andate davvero come hai esposto??

Replica a Pyersilvio:

Non mancano pezzi.
Chiarisco alcuni particolari.
La terza tranche di caparra non è stata pagata dal proponente (nonostante gli inviti) per sua volontà (non posso andare lì con la pistola in mano).
L'immobile poi è stato venduto a terzi.
I venditori non potevano esserw presenti tutti e 3 per quastioni legatìe a distanze ee impegni lavorativi, ma con il consenso di tutti, senza problemi.
Le caparre ( 2 su 3) sono state effettivamente incassate con completa raccolta delle firme (anche se su analoghi moduli separati).
Di ciò (ho già spiegato) che non siamo stati informati tempestivamente, io credo, per pressapochismo dell'agente.

Replica a Rosa 1968:

Con "anche se menzionato" volevo intendere che non vi era sospensiva in senso di subordinatezza, ma solo che avrebbe acquistato con l'ausilio di un mutuo.

La quote del terzo non è stata consegnato dal proponente in quanto, non avendo più ottenuto il mutuo, non voleva correre il rischio di perdere anche la terza tranches della caparra.

La questione ora verte per ricorso davanti al giudice da parte sua.
Il vincolo contrattuale non si può ricostruire con le mail mi spiego, sono d'accordo ma, mi sembra che, a norma dell'art. 1478 c.c. ciascuno può legittimamente vendere un bene appartenente ANCHE ad altri. In questo caso mi sembra che il venditore si obbliga a vendere e poi dovrà giustificarsi con i comproprietari (eventualmente gli altri non volesero vendere)...giusto?...

Mi piacerebbe conoscere i vostri pareri.
Grazie anticipatamente.

 

[Rosa1968]

L'immobile poi è stato venduto a terzi.

spiega

 

[Giuseppe Di Massa]

Salve, rappresento la mia problematica.
Immobile di proprietà mio (Vinix), di mia sorella e di mia madre.
Diamo incarico di vendita all'agenzia immobiliare la quale (dopo 3 anni, sigh..) trova un acquirente il quale fa una congrua proposta non vincolata all'ottenimento di un mutuo (anche se solo menzionatane l'esigenza nel documento).
Io (che vivo a Milano) firmo via mail l'accettazione e la rispedisco all'agenzia in Puglia la quale fa firmare un'altra copia della proposta (non la mia copia firmata) a mia sorella e mia madre.
Al proponente l'agenzia fa controfirmare (e ne consegna un esemplare) la sola accettazione recante le firme delle due suddette proprietarie e non anche la mia. Di ciò non ci siamo resi conto subito, anche perchè avevamo piena fiducia in professionisti del settore....
Incassiamo le prime due tranche di caparra confirmatoria (delle tre in contratto).
Il proponente non riesce ad ottenere il mutuo bancario e richiede indietro la caparra.
Noi non la restituiamo chiedendo, anzi, di onorare tutte le clausole contrattuali con il pagamento anche della restante caparra non ancora versata dal proponente. Dando altresì la disponibilità ad attendere ancora al fine di consentirgli di reperire il finanziamento (invano, purtroppo).
Quest'ultimo, rifiutando l'invito al restante pagamento, mette tutto in mano all'avvocato richiedendoci la restituzione delle somme da lui versate ed adducendo quale motivazione principale quella della nullità contrattuale in quanto la proposta è stata accettata solo da 2 su 3 venditori.
Preciso che vi è stato un nutrito scambio di mail dalle quali si evince chiaramente la mia intenzione a vendere l'immobile, nonostante l'agenzia abbia sbagliato a notificargli solo l'accettazione di mia sorella e mia madre.
DOMANDA:
1) Dobbiamo effettivamente restituire la caparra incassata?
2) Un giudice potrebbe sancire la nullità dell'atto per vizio (mancata apposizione di una firma)?
3) In caso di nostra condanna, potremmo citare l'agenzia (la quale, con il proprio erroneo comportamento ha fatto si che si dovesse restituire la caparra) per:
a) rimborsarci della caparra restituita;
b) risarcirci le spese sostenute per il giudizio.
Ringrazio fin d'ora per le cortesi risposte.

Vinix.

Non è nullo, affatto. La proposta potrebbe accettarla anche uno solo, purchè ne risponda lui. Ovviamente nella pratica un agente immobiliare deve far firmare tutti per evitare problemi, ma l'accettazione è validissima.

 

[PyerSilvio]

Replica a Pyersilvio:

Non mancano pezzi.
Chiarisco alcuni particolari.
La terza tranche di caparra non è stata pagata dal proponente (nonostante gli inviti) per sua volontà (non posso andare lì con la pistola in mano).
L'immobile poi è stato venduto a terzi.
I venditori non potevano esserw presenti tutti e 3 per quastioni legatìe a distanze ee impegni lavorativi, ma con il consenso di tutti, senza problemi.
Le caparre ( 2 su 3) sono state effettivamente incassate con completa raccolta delle firme (anche se su analoghi moduli separati).
Di ciò (ho già spiegato) che non siamo stati informati tempestivamente, io credo, per pressapochismo dell'agente.

Replica a Rosa 1968:

Con "anche se menzionato" volevo intendere che non vi era sospensiva in senso di subordinatezza, ma solo che avrebbe acquistato con l'ausilio di un mutuo.

La quote del terzo non è stata consegnato dal proponente in quanto, non avendo più ottenuto il mutuo, non voleva correre il rischio di perdere anche la terza tranches della caparra.

La questione ora verte per ricorso davanti al giudice da parte sua.
Il vincolo contrattuale non si può ricostruire con le mail mi spiego, sono d'accordo ma, mi sembra che, a norma dell'art. 1478 c.c. ciascuno può legittimamente vendere un bene appartenente ANCHE ad altri. In questo caso mi sembra che il venditore si obbliga a vendere e poi dovrà giustificarsi con i comproprietari (eventualmente gli altri non volesero vendere)...giusto?...

Mi piacerebbe conoscere i vostri pareri.
Grazie anticipatamente.

Confermo che manca un pezzo.

Ovvero il preliminare di compravendita.

L'invito per eccellenza a presenziare, firmare, congiuntamente o meno poco importa, basta che ci siano tutte.
Incassare in quel momento le somme e, se del caso, sancire i pagamenti differiti che si sono concordati.

Strumento di vendita, per cui le distanze vengono accorciate, mentre gli impegni di lavoro, vengono derogati.

In questo, secondo intervento, ripeti quanto gia' avevi esposto.

Aggiungendo che la casa, e' stata ceduta ad un terzo.

Che rapidita' verrebbe da dire.

Con tutti quegli impegni di lavoro e distanze siderali che prima invece vi impedivano.

Come appare evidente manca un pezzetto della questione.

Un piccolo particolare:
Manca l'oggetto di vendita.

Allora...?

Ci vuoi dire perche' il vecchio acquirente vi corre dietro...??

 

[PyerSilvio]

spiega

..Cosacambi la giacca...??

In effetti lo scuro ti dona di piu'.

 

[Rosa1968]

Hi ma tu cambi la faccia?

 

[PyerSilvio]

Hi ma tu cambi la faccia?

Tepiacerebbe vedere la mia faccia vera..

Se raccogli un euro x ogni utente la posto.