Dhalsim

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Buongiorno,
chiedo consiglio agli esperti del forum in merito alla spiacevole situazione in cui mi trovo in qualità di *acquirente*. Chiedo scusa se mi dilungo in dettaglio nella descrizione dei fatti. Ovviamente ci tengo a spiegare i termini della questione.

Insieme a mia moglie ho fatto una proposta d'acquisto per una villetta, che in annuncio era descritta come "climatizzata" e dotata di "gazebo" e "barbecue" nel giardino. Tuttavia, il giorno prima del preliminare il proprietario mi ha fatto sapere tramite il mediatore che tali "accessori" dovranno essere da noi pagati a parte, altrimenti li porterà via. Questo (oltre a un'altra discussione) ha provocato un rinvio del preliminare al fine di chiarire la situazione.
Premetto che le pertinenze (climatizzatori, gazebo e barbecue) erano mostrate con belle fotografie a corredo dell'annuncio e sono fra i motivi per cui ci siamo interessati a questa casa.
Nel corso della visita sia l'agente immobiliare che i proprietari hanno citato tra i "benefit" della casa sia l'aria condizionata, che il gazebo che il barbecue, senza mai citare il fatto che dovessero essere pagati a parte.
Il solo pagamento a parte che abbiamo discusso in fase di visita è stato l'acquisto da parte nostra dei mobili della cucina e dei bagni.

In fase di proposta (redatta dall'agente immobiliare a partire da un modulo prestampato), ho chiesto all'agente di ripetere nella proposta il testo del loro annuncio relativo alla casa, ma mi è stato detto dall'agente che" non era necessario", nel senso che era scontato che la proposta si riferiva all'annuncio. La proposta dice quindi che l'immobile dovrà essere trasferito "nello stato di fatto in cui si trova, come visto e gradito, con tutte le servitù attive e passive". Si dice anche che l'immobile dovrà essere consegnato "libero da persone o cose", e fra le note si specifica che "le parti concordano" che l'abitazione sarà consegnata inclusiva della cucina e degli arredi dei bagni come visti in data della nostra visita. Si dice anche che "ogni altro eventuale arredo di interesse del proponente sarà oggetto di successivo accordo tra le parti". Con questa ultima specifica, ci si intendeva riferire soprattutto ad alcuni armadi su misura presenti nella casa, per cui stavamo valutando se fare un'offerta ai proprietari dopo il preliminare.

Dopo aver ricevuto la nostra proposta , il venditore ha formulato via email una controproposta, da noi accettata. Il venditore (che era in viaggio) ha confermato via email di aver ricevuto il nostro ok e ha a sua volta fornito l'ok. Una volta rientrato in Italia, il venditore si è presentato dall'agente immobiliare per controfirmare la proposta e incassare l'assegno. In quella sede il venditore ha asserito di non avere avuto modo di leggere bene la proposta durante il viaggio e di avere "scoperto" solo al rientro dal viaggio che la nostra proposta riguardava l'acquisto della casa insieme agli arredi di cucina e bagno. Pertanto ha chiesto di aggiungere 10mila euro al prezzo pattuito. Abbiamo rifiutato, dato che la proposta era già stata oggetto di una precedente trattativa e ci sembrava inconcepibile che nostra controparte asserisse di *non aver letto attentamente* una proposta da centinaia di migliaia di euro. Nonostante il nostro rifiuto a incrementare l'offerta, il venditore ha firmato la proposta e incassato la caparra da noi lasciata.

Infine, il giorno prima di andare dal notaio, il venditore ci ha fatto sapere tramite l'agente immobiliare che entro il rogito rimuoverà climatizzatori, gazebo e barbecue, a meno che non gli diamo i 10mila euro che aveva chiesto in precedenza.
Ovviamente ci siamo inc**zati non poco e abbiamo rimandato il preliminare.
Adesso l'agente immobiliare mi dice che il venditore ha diritto di rimuovere le pertinenze. L'agente mi dice che le pertinenze avrebbero dovuto essere citate nel preliminare (da lui scritto).
Quando ho fatto notare che climatizzatori, gazebo e barbecue in muratura erano presenti *nel testo e nelle foto* dell'annuncio redatto dall'agenzia (di cui ho conservato copia), l'agente mi ha detto che l'annuncio è solo una pubblicità commerciale e non ha alcun legame con la proposta. Secondo l'agente, la proposta si riferisce esclusivamente alla casa, priva di pertinenze e di tutto quello che non è esplicitamente specificato.

Adesso io e mia moglie dobbiamo decidere cosa fare. Siamo spiazzati e arrabbiatissimi.
Vorrei chiedervi se davvero in una situazione come questa il proprietario a diritto di rimuovere le pertinenze?
Ed è vero che l'annuncio immobiliare non ha nessun valore?
Che diritti possiamo fare valere noi?

Grazie per avere letto sin qui.

Dhalsim
 

PyerSilvio

Membro Storico
Agente Immobiliare
Buongiorno,
chiedo consiglio agli esperti del forum in merito alla spiacevole situazione in cui mi trovo in qualità di *acquirente*. Chiedo scusa se mi dilungo in dettaglio nella descrizione dei fatti. Ovviamente ci tengo a spiegare i termini della questione.

Insieme a mia moglie ho fatto una proposta d'acquisto per una villetta, che in annuncio era descritta come "climatizzata" e dotata di "gazebo" e "barbecue" nel giardino. Tuttavia, il giorno prima del preliminare il proprietario mi ha fatto sapere tramite il mediatore che tali "accessori" dovranno essere da noi pagati a parte, altrimenti li porterà via. Questo (oltre a un'altra discussione) ha provocato un rinvio del preliminare al fine di chiarire la situazione.
Premetto che le pertinenze (climatizzatori, gazebo e barbecue) erano mostrate con belle fotografie a corredo dell'annuncio e sono fra i motivi per cui ci siamo interessati a questa casa.
Nel corso della visita sia l'agente immobiliare che i proprietari hanno citato tra i "benefit" della casa sia l'aria condizionata, che il gazebo che il barbecue, senza mai citare il fatto che dovessero essere pagati a parte.
Il solo pagamento a parte che abbiamo discusso in fase di visita è stato l'acquisto da parte nostra dei mobili della cucina e dei bagni.

In fase di proposta (redatta dall'agente immobiliare a partire da un modulo prestampato), ho chiesto all'agente di ripetere nella proposta il testo del loro annuncio relativo alla casa, ma mi è stato detto dall'agente che" non era necessario", nel senso che era scontato che la proposta si riferiva all'annuncio. La proposta dice quindi che l'immobile dovrà essere trasferito "nello stato di fatto in cui si trova, come visto e gradito, con tutte le servitù attive e passive". Si dice anche che l'immobile dovrà essere consegnato "libero da persone o cose", e fra le note si specifica che "le parti concordano" che l'abitazione sarà consegnata inclusiva della cucina e degli arredi dei bagni come visti in data della nostra visita. Si dice anche che "ogni altro eventuale arredo di interesse del proponente sarà oggetto di successivo accordo tra le parti". Con questa ultima specifica, ci si intendeva riferire soprattutto ad alcuni armadi su misura presenti nella casa, per cui stavamo valutando se fare un'offerta ai proprietari dopo il preliminare.

Dopo aver ricevuto la nostra proposta , il venditore ha formulato via email una controproposta, da noi accettata. Il venditore (che era in viaggio) ha confermato via email di aver ricevuto il nostro ok e ha a sua volta fornito l'ok. Una volta rientrato in Italia, il venditore si è presentato dall'agente immobiliare per controfirmare la proposta e incassare l'assegno. In quella sede il venditore ha asserito di non avere avuto modo di leggere bene la proposta durante il viaggio e di avere "scoperto" solo al rientro dal viaggio che la nostra proposta riguardava l'acquisto della casa insieme agli arredi di cucina e bagno. Pertanto ha chiesto di aggiungere 10mila euro al prezzo pattuito. Abbiamo rifiutato, dato che la proposta era già stata oggetto di una precedente trattativa e ci sembrava inconcepibile che nostra controparte asserisse di *non aver letto attentamente* una proposta da centinaia di migliaia di euro. Nonostante il nostro rifiuto a incrementare l'offerta, il venditore ha firmato la proposta e incassato la caparra da noi lasciata.

Infine, il giorno prima di andare dal notaio, il venditore ci ha fatto sapere tramite l'agente immobiliare che entro il rogito rimuoverà climatizzatori, gazebo e barbecue, a meno che non gli diamo i 10mila euro che aveva chiesto in precedenza.
Ovviamente ci siamo inc**zati non poco e abbiamo rimandato il preliminare.
Adesso l'agente immobiliare mi dice che il venditore ha diritto di rimuovere le pertinenze. L'agente mi dice che le pertinenze avrebbero dovuto essere citate nel preliminare (da lui scritto).
Quando ho fatto notare che climatizzatori, gazebo e barbecue in muratura erano presenti *nel testo e nelle foto* dell'annuncio redatto dall'agenzia (di cui ho conservato copia), l'agente mi ha detto che l'annuncio è solo una pubblicità commerciale e non ha alcun legame con la proposta. Secondo l'agente, la proposta si riferisce esclusivamente alla casa, priva di pertinenze e di tutto quello che non è esplicitamente specificato.

Adesso io e mia moglie dobbiamo decidere cosa fare. Siamo spiazzati e arrabbiatissimi.
Vorrei chiedervi se davvero in una situazione come questa il proprietario a diritto di rimuovere le pertinenze?
Ed è vero che l'annuncio immobiliare non ha nessun valore?
Che diritti possiamo fare valere noi?

Grazie per avere letto sin qui.

Dhalsim

Immagino che oltre a tutti gli acessori, decritti e pubblicizzati con fotografie, in quell'annuncio era esposto anche un determinato prezzo.

Se l'annuncio fosse vincolante, come vorresti che fosse per quegli acessori, allora avrebbe dovuto esserlo anche per il prezzo richiesto.

Invece il prezzo offerto e' stato diverso.

Nel momento in cui vi e' stata la circostanza, di integrare l'offerta, a seguito della controproposta, in quella sede, avresti dovuto "chiudere il cerchio" e comprendere quegli accessori che desiderate.
Precisandoli sul contratto, dando ad intendere quel rilancio, quale non oltre piu' negoziabile.

Prendere o lasciare quindi.

Ora, con l'incasso dell'assegno, le cose sono piu' complesse.

Considerato che i patti che hai citato, previsti nel contratto, danno ragione al venditore.

Non ti resta altro che bluffare.

A livello verbale, puoi paventare il "prendere o lasciare" al venditore, mettendolo davanti allo spauracchio, di non procedere piu' alla esecuzione del contratto, contestando la questione.

Potresti pure paventare di saltare il compromesso e di giungere direttamente a rogito.

Lasciando il venditore in una situazione di incertezza fino alla fine.

Cio' a fare leva, per raggiungere un accordo bonario, per sciogliere la questione.

Se la manovra non ti riuscisse, a livello formale ed in qualsiasi momento, nei termini del contratto, potrai convocare il venditore al rogito o al compromesso.

Egli, altro non puo' fare, che attendere la tua azione.

L'incasso dell'assegno lo vincola a te fino alla fine degli effetti del contratto.

Fallo "ballare" un po'...

Il silenzio assoluto e il lasciar trascorrere i giorni, senza fornire ai tuoi interlocutori alcuna novita'.
Sono le armi migliori che in questo momento puoi utilizzare.

Lasciando che siano loro ad avanzare verso di te.

Facci sapere.
 
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Dhalsim

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Grazie PyerSilvio.
Non riesco a comprendere al 100% la tua risposta.

Aggiungo qualche dettaglio per chiarire i fatti.
L'annuncio parlava di una casa climatizzata e dotata di gazebo e barbecue. Era indicata in vendita a un prezzo X.
Quindi, da come capisco, il prezzo X includeva climatizzatori, gazebo e barbecue. Né questo è stato smentito in fase di visita.

Dal momento che abbiamo deciso di comprare anche gli arredi della cucina e del bagno (come discusso con i venditori in fase di visita), noi abbiamo offerto X+5.
Nella controproposta i venditori ci hanno chiesto (via email) X+10 e noi abbiamo accettato. Preciso che tutti questi scambi sono stati mediati dall'agente immobiliare.

Al ritorno in Italia i venditori hanno sostenuto di non avere letto a fondo la nostra proposta di partenza (X+5) e che la loro controproposta si riferiva alla casa priva degli arredi di cucina e bagno. Noi abbiamo insistito che la proposta parlava chiaro e che loro avevano addirittura fatto una controproposta. Pertanto hanno firmato per la cifra X+10. E hanno incassato la caparra.

In tutto questo, e fino al giorno precedente il preliminare, non si era più parlato dei condizionatori, perché a nostro parere erano inclusi nell'annuncio e, secondo l'agente immobiliare erano sottintesi nella proposta originaria!

Dhalsim
 

PyerSilvio

Membro Storico
Agente Immobiliare
Grazie PyerSilvio.
Non riesco a comprendere al 100% la tua risposta.

Aggiungo qualche dettaglio per chiarire i fatti.
L'annuncio parlava di una casa climatizzata e dotata di gazebo e barbecue. Era indicata in vendita a un prezzo X.
Quindi, da come capisco, il prezzo X includeva climatizzatori, gazebo e barbecue. Né questo è stato smentito in fase di visita.

Dal momento che abbiamo deciso di comprare anche gli arredi della cucina e del bagno (come discusso con i venditori in fase di visita), noi abbiamo offerto X+5.
Nella controproposta i venditori ci hanno chiesto (via email) X+10 e noi abbiamo accettato. Preciso che tutti questi scambi sono stati mediati dall'agente immobiliare.

Al ritorno in Italia i venditori hanno sostenuto di non avere letto a fondo la nostra proposta di partenza (X+5) e che la loro controproposta si riferiva alla casa priva degli arredi di cucina e bagno. Noi abbiamo insistito che la proposta parlava chiaro e che loro avevano addirittura fatto una controproposta. Pertanto hanno firmato per la cifra X+10. E hanno incassato la caparra.

In tutto questo, e fino al giorno precedente il preliminare, non si era più parlato dei condizionatori, perché a nostro parere erano inclusi nell'annuncio e, secondo l'agente immobiliare erano sottintesi nella proposta originaria!

Dhalsim

Quindi avete offerto il prezzo pieno e poi avete integrato per gli arredi vari...?

Intanto il mediatore, ha commesso quell'errore, uno dei piu' classici, di comprendere gli acessori e il mobilio in una trattativa immobiliare.

Dovrebbe scegliere se vendere case o mobili.

Circostanza di "tira e molla" che potrebbe continuare per lungo tempo.
Solo la redazione di un inventario dettagliato poteva metterti al sicuro.

Detto questo, tutto cio' che non e' incluso nel contratto, puo' essere escluso dalla vendita.

Se per ogni altro arredo e' previsto "un successivo accordo tra le parti" significa che la proposta parla chiaro, in questo senso.
 

andrea b

Membro Assiduo
Privato Cittadino
Beh, prendendo per buono tutto quanto scritto, secondo te di chi è la colpa del casino? Perché a me sembra abbastanza chiaro chi non ha voluto scrivere e ha dato per scontato prendendo le cose alla leggera...
 

Bagudi

Fondatore
Membro dello Staff
Agente Immobiliare
Trovo assolutamente scorretto sia il comportamento del proprietario che quello dell'agente immobiliare.
Se io pubblicizzo un immobile come "climatizzato" e fornito di "gazebo e barbecue" quelli vanno venduti insieme all'immobile.

E nulla è implicito.

Io manderei una lettera da parte di un avvocato con allegate foto e testo dell'immobile pubblicizzato e ribadendo la volontà di acquistare l'immobile come era stato visto e piaciuto, compresa l'accettazione della controproposta.

Se tu venditore, essendo all'estero, non sei capace di leggere, fatti ricoverare.
 

PyerSilvio

Membro Storico
Agente Immobiliare
Trovo assolutamente scorretto sia il comportamento del proprietario che quello dell'agente immobiliare.
Se io pubblicizzo un immobile come "climatizzato" e fornito di "gazebo e barbecue" quelli vanno venduti insieme all'immobile.

E nulla è implicito.

Io manderei una lettera da parte di un avvocato con allegate foto e testo dell'immobile pubblicizzato e ribadendo la volontà di acquistare l'immobile come era stato visto e piaciuto, compresa l'accettazione della controproposta.

Se tu venditore, essendo all'estero, non sei capace di leggere, fatti ricoverare.

Aldilà dell'episodio fine a se stesso e o della eventuale leggerezza commessa dall'intermediario, la lettera dell'avvocato serve a poco.

Implicito è che il venditore dispone dei suoi beni.

Come gli pare e piace.

La pubblicità potrebbe essere un mero errore dell'intermediario, che tuttavia, vende beni immobili e non quelli mobili.

L'obbligazione è limitata alla caparra conferita.

Il venditore, in quanto tale, esplicitamente, potrebbe anche decidere di non vendere più.

Per chi ancora non si è convinto, ecco un'altra dimostrazione, di come il venditore e i rapporti chiari e limpidi, che il mediatore deve avere con questa parte, siano di fondamentale importanza, per la buona riuscita delle compravendite.
 

Bagudi

Fondatore
Membro dello Staff
Agente Immobiliare
Implicito è che il venditore dispone dei suoi beni.

Non sono assolutamente d'accordo e anche un giudice ritengo sarebbe dello stesso parere.

Ciò che è scritto nella pubblicità conta e come !

Se un negoziante mette in vetrina una giacca a 150 euro e dentro pretende, in base a un errore di cartellino, di prenderne 250, stai tranquillo che il cliente la paga 150.
 

Tobia

Membro Senior
Agente Immobiliare
Quoto Bagudi.
Lettera dell'avvocato in cui chiedi di andare avanti in maniera bonaria altrimenti farsi causa per i tuoi diritti, pregiudicando di fatto la vendita a terzi della sua casa in quanto già oggetto di una causa legale con te.

10 giorni di tempo per decidere e poi seguirà lettera con inizio decorso legale della diatriba tra voi due.

EDIT
prima avvisa l'agente immobiliare che sarà tirato in ballo per l'annuncio e chiedi di anticipare il contenuto della tua lettera al proprietario.
In caso di nulla di fatto andrai avanti.
 
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PyerSilvio

Membro Storico
Agente Immobiliare
Non sono assolutamente d'accordo e anche un giudice ritengo sarebbe dello stesso parere.

Ciò che è scritto nella pubblicità conta e come !

Se un negoziante mette in vetrina una giacca a 150 euro e dentro pretende, in base a un errore di cartellino, di prenderne 250, stai tranquillo che il cliente la paga 150.


Oppure non la compra e se ne esce dal negozio con la sua vecchia giacca.

Non ti stò a dire come si usa rispondere a Milano quando uno ti dice "tranquillo".

Interpello l'amico @andrea b , se ti vorrà aiutare, in risposta a questo quesito.

Oltre a ciò, vi è da sottolineare come sullo strumento di acquisto, si sia fatto espresso riferimento a trattative successive, riferite all'interesse di acquisizione di altri arredi.

Non abbiamo ancora oggettivo riscontro se la proposta avanzata sia stata fatta piena.

Se tanto ci da tanto, nel seguire la tua argomentazione, se per la giacca esposta in vendita a 150, si è fatto un offerta a 140, non ci siamo.
 
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