Mobil

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Scusate se insisto su questo punto, mi rendo conto di essere diventato ossessivo, ma mi si ingrippa il cervello nel constatare che il vero responsabile del disastro, il Comune (ovviamente a mio parere), è l'unico che non viene mai citato anzi, quasi lo si giustifica del proprio atteggiamento.

Cioè tutti eclissano su questa storia dei chiarimenti, mi domando ma che diavolo sono stati rilasciati a fare se non erano così importanti, il Comune poteva rispondere picche o non rispondere affatto.

Scusate ma ogni volta che ci penso mi sale la scimmia sulla spalla :disappunto::disappunto::disappunto:

A pensar male, che come diceva il "gobbo", spesso ci si azzecca, forse era meglio glissare sui vincoli legali dei prezzi di cessione e locazione, si sarebbero scoperti troppi altarini, posso ipotizzare ad esempio l'eventuale avallo troppo permissivo a questo quel consorzio/costruttore degli stessi, senza contare che molti acquirenti non sarebbero mai stati tali conoscendo bene i vincoli e le abitazioni vendute con moltà più difficoltà.
Se questo retropensiero ha qualche fondamento, sembra chiaro chi ha tratto benefici da questo condotta dell'amministrazione.
 

Santi60

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Professionista
Un punto sul quale credo che, in tutta questa discussione, non ci siamo soffermati abbastanza, è quello relativo alla frase importante alla fine del comma 48 dell’art. 31 della Legge 448/1998: “Comunque il costo dell'area così determinato non può essere maggiore di quello stabilito dal comune per le aree cedute direttamente in diritto di proprietà al momento della trasformazione di cui al comma 47”.

Quindi, qualunque sia stato il metodo utilizzato per ottenere le nuove stime dei valori venali della Deliberazione 40/2016, il “Gruppo di esperti” incaricati dal Commissario Tronca per “metterla a punto”, ha sicuramente commesso la “leggerezza” di impelagarsi in complicati procedimenti di estimo “analitico”, che necessitano di numerosi parametri difficilmente determinabili, se non con assunzioni il più delle volte criticabili, sia da chi li vorrebbe più elevati, che da chi li vorrebbe più bassi!

Il sospetto, già citato più volte in questa discussione, è palesemente quello che tale scelta discutibile sia stata dettata da esigenze di cassa per cercare di dare, a nostre spese, un po’ di ossigeno alle finanze dissestate del comune di Roma, ma, a mio avviso, questa scelta si dimostrerà assolutamente priva di risultati, sia perché scoraggerà tutti quelli che non hanno necessità impellenti di affrancare o trasformare, sia perché, tutti quelli che lo faranno, potranno tranquillamente appellarsi alla frase sopra citata del comma 48, per ottenere una revisione, sicuramente al ribasso, del corrispettivo da pagare per affrancazione o trasformazione (quando le procedure per quest’ultima procedura, saranno nuovamente messe in atto). Infatti il “Gruppo di esperti” ha dimenticato di farsi la semplice domanda, che dovrebbe essere stata suggerita dal senso pratico che sta alla base del modus operandi di qualsiasi bravo professionista tecnico, ingegnere o architetto che sia: “che utilità può avere una faticosa e complicata valutazione basata su un metodo “analitico” artificiosamente “pilotato” per ottenere una stima al rialzo se, alla fine, c’è comunque un limite massimo invalicabile stabilito dalla Legge? Data l’urgenza, non sarebbe il caso di valutare il corrispettivo stabilito dal comune per le aree cedute direttamente in diritto di proprietà che è, allo stesso tempo, il limite massimo stabilito dalla Legge in vigore?”. Purtroppo il “Gruppo di esperti” ha deciso di fare altrimenti …

Al contrario il professionista (l’Arch. Stefano Lanza citato nella Deliberazione 297/2012) incaricato dalle precedenti amministrazioni di eseguire le stime per i famosi 14 PdZ, è andato subito al sodo e, invece di perdere tempo con stime basate su procedure di estimo (“analitiche” o “sintetiche” che siano), si è messo al riparo da qualsiasi critica (ed anche da qualsiasi possibile accusa di “danno erariale”, dato che si è basato su un chiarissimo principio riportato nella Legge di cui nessuno può negare l’esistenza). Infatti, tale professionista ha operato come riportato nelle premesse a pag. 2 della Deliberazione 54/2003 (quella di iniziale approvazione delle procedure di “Trasformazione”) dove è chiaramente indicato: “Che in applicazione dell’art. 31 comma 48 della succitata L. 448/98, nel determinare il valore di cessione, si è tenuto conto del principio secondo cui “il costo delle aree così determinato non può essere maggiore di quello stabilito dal Comune per le aree cedute direttamente in diritto di proprietà al momento della trasformazione di cui al comma 47””.

Infatti, l’Arch. Stefano Lanza, per la stima del valore delle aree, si è limitato ad utilizzare le formule di una semplicità disarmante ed al riparo di qualsiasi critica o accusa di “danno erariale”, che aveva già contribuito a determinare, in collaborazione con l’Arch. Carlo Messina e l’Ing. Raffaele Bevilacqua, per la stesura della Deliberazione 94/2003 dal titolo “Determinazione prezzo di cessione delle aree da cedere in proprietà ai soggetti aventi i requisiti in attuazione dell'articolo 35 della legge n. 865/71 e relativo schema di convenzione.” (Mi sono permesso di citare i nomi dei professionisti poiché sono esplicitamente citati nella Deliberazione richiamata). In particolare, nella Deliberazione 94/2003, le semplici formule per il calcolo del costo delle aree sono:

A) nel caso dei piani adottati antecedentemente all’entrata in vigore della legge n. 662/96:

X = C.A./(mc. R.C. + 2 mc. N.R.C.)

ove:

  • X = Costo dell’area da cedere in proprietà espresso in termini di cubatura;

  • C.A. = Costo di acquisizione definitivo delle aree del Piano di Zona espropriate o acquisite in cessione volontaria;

  • mc. R.C. = Cubatura residenziale complessiva di Piano;

  • 2 mc. N.R.C. = Cubatura non residenziale complessiva di Piano omogeneizzata sulla base di quanto disposto dalla deliberazione G.M. n. 3924/89 (coefficiente di omogeneizzazione pari a 2).

B) nel caso dei piani adottati dopo l’entrata in vigore della legge n. 662/96:

X = C.A./[0,6 (mc. R.s. + 1.3 mc. N.R.s.) + mc. R. p. + 1,3 mc. N.R.p.]

ove:

  • X = Costo dell’area da cedere in proprietà espresso in termini di cubatura;

  • C.A. = Costo di acquisizione definitivo delle aree espropriate o acquisite in cessione volontaria;

  • mc. R.s. = Cubatura residenziale concessa o da cedere in superficie;

  • mc. N.R.s. = Cubatura non residenziale concessa o da cedere in superficie;

  • mc. R.p. = Cubatura residenziale ceduta o da concedere in proprietà;

  • mc. N.R. p. = Cubatura non residenziale ceduta o da cedere in proprietà;

  • 1,3 = Coefficiente di omogeneizzazione della cubatura non residenziale;

Un ulteriore punto da chiarire relativamente alla Deliberazione 40/2016 del Commissario Tronca è la frase “In particolare, in coerenza con quanto già previsto dalle precedenti deliberazioni ed ai soli fini del calcolo del corrispettivo per la cessione in proprietà delle aree già concesse in diritto di superficie, deve intendersi confermato l’abbattimento di tali valori venali nella misura del 50%”. A questo proposito, c’è qualcuno nel Forum che può indicare a quali “precedenti deliberazioni” si faccia riferimento? Infatti, probabilmente mi è sfuggito, ma nelle precedenti deliberazioni di Assemblea Capitolina n. 55 del 25 luglio 2011, di Giunta Capitolina n. 297 del 19 ottobre 2012 e di Giunta Capitolina n. 240 del 22 maggio 2013, dove erano state approvate le stime per i 14 PdZ, non ho trovato alcuna indicazione relativa al fatto che sia stato applicato un abbattimento del 50%, a meno che, nella Deliberazione 40/2016 ci si voglia intenda riferire, invece, al “Coefficiente di omogeneizzazione della cubatura non residenziale” che, per i PdZ prima della legge n. 662/96, è pari a 2 e, quindi, porta ad un dimezzamento (il 50% appunto) per la stima del valore delle aree residenziali rispetto a quelle non residenziali. Ma questo NON è un abbattimento del valore venale, essendo una semplice ridistribuzione del valore venale fra mc residenziali e mc non residenziali, fermo restando il valore complessivo dell’area del PdZ, fra l’altro, nel pieno rispetto della Deliberazione 94/2003 che, per quanto ne so, non è stata mai abrogata!

Per altro, il fatto che la Deliberazione 40/2016 non tenga conto del “Coefficiente di omogeneizzazione della cubatura non residenziale”, ma, al contrario, per alcuni PdZ, i mc non residenziali siano stati valutati ad un prezzo inferiore di quelli residenziali (favorendo cioe' le attività commerciali invece dei residenti nei PdZ che, secondo i principi della Legge 167, dovrebbero essere i veri destinatari delle agevolazioni!) senza tener conto del fattore 2 o 1,3 stabilito della Deliberazione 94/2003, costituisce, a mio avviso, un’altra contraddizione che dovrebbe spingere la nuova Amministrazione Capitolina, che si dichiara, a parole, dalla parte dei cittadini, a decidere, una volta per tutte, per l’Abrogazione in toto della Deliberazione 40/2016, sostituendola con una del tutto nuova che non contraddica ne’ le Leggi Nazionali, né le precedenti Deliberazioni Comunali che non siano state abrogate. Invece ci tocca rilevare che la nuova Amministrazione Capitolina ha confermato in modo acritico la Deliberazione 40/2016 con l’ultima Deliberazione 13/2016!
 

iteleo

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Privato Cittadino
Un avvocato con gli attributi difficilmente andrà contro il comune perchè in caso di gravi condanne, può praticamente dire addio alla propria carriera. Inoltre, visti gli interessi economici in gioco, questo legale dovrà vivere perennemente sotto scorta. Per le stesse ragioni non mi rivolgerei mai ad un giudice Italiano: difficilmente avrà il coraggio di fare giustizia, ammesso che arrivi sano alla sentenza.

Secondo me l'unica è la corte europea, che oltre ad avere il potere di agire, darà sicuramente un giudizio totalmente imparziale. Ripeto, mi domando come giustificherà il Comune davanti la corte europea questi nulla-osta rilasciati; a noi cittadini possono intortarci per bene però a loro *NO*.

Concludo dicendo che le istituzioni dovrebbero essere un luogo accogliente per il cittadino, un posto dove si riescono ad ottenere tutte le informazioni e gli aiuti necessari, non una tana di serpi da cui doversi guardare costantemente le spalle. Ma noi Italiani quando decideremo di svegliarci!?!?!?!??!

Vi evidenzio che l'Avv Perticaro che rappresenta ASIA ha citato il Comune per danno erariale di 1 mld di euro. Leggete l'articolo indicato al mio post e su Presa diretta
 

Mobil

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Scusate torno su un dubbio espresso tempo fa.
Nella comma 49 si parla di affrancazione dal prezzo massimo di cessione ma non leggo nulla circa la decadenza dei requisiti che deve avere il compratore, tantomeno nella delibera, se non ricordo male.
Logica vorrebbe che se alla fine della fiera vendo a prezzo libero il compratore non debba avere i requisiti per acquisire senza agevolazioni.
Come mai non si fa accenno a questo aspetto? Forse sono distratto io?
 

Nicestar

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Scusate torno su un dubbio espresso tempo fa.
Nella comma 49 si parla di affrancazione dal prezzo massimo di cessione ma non leggo nulla circa la decadenza dei requisiti che deve avere il compratore, tantomeno nella delibera, se non ricordo male.
Logica vorrebbe che se alla fine della fiera vendo a prezzo libero il compratore non debba avere i requisiti per acquisire senza agevolazioni.
Come mai non si fa accenno a questo aspetto? Forse sono distratto io?


L'affrancazione segue l'immobile ,vedi sentenza, non il soggetto. Se il venditore affranca, libera l'immobile dal prezzo calmierato e vende a libero mercato. A sua volta il compratore ha un immobile libero dai vincoli. Ricorda però che se il venditore non ha fatto anche la trasformazione del terreno in piena proprietà. il compratore compra sempre un immobile libero di vederlo a prezzo di mercato ma sempre su un terreno di proprietà del comune attraverso la convenzione che prosegue.
 

Mobil

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L'affrancazione segue l'immobile ,vedi sentenza, non il soggetto. Se il venditore affranca, libera l'immobile dal prezzo calmierato e vende a libero mercato. A sua volta il compratore ha un immobile libero dai vincoli. Ricorda però che se il venditore non ha fatto anche la trasformazione del terreno in piena proprietà. il compratore compra sempre un immobile libero di vederlo a prezzo di mercato ma sempre su un terreno di proprietà del comune attraverso la convenzione che prosegue.
Questa è la logica a dirlo, ma non quello che c'è scritto nella delibera, e se si seguisse la logica non saremo a questo punto, ti meraviglieresti che domani se ne possano escire con la nuova che i requisiti richiesti al copratore permangono? Io neanche un po'.
Vorrei vederlo nero su bianco
 

Nicestar

Membro Attivo
Privato Cittadino
Questa è la logica a dirlo, ma non quello che c'è scritto nella delibera, e se si seguisse la logica non saremo a questo punto, ti meraviglieresti che domani se ne possano escire con la nuova che i requisiti richiesti al copratore permangono? Io neanche un po'.
Vorrei vederlo nero su bianco


Hai fatto una domanda avendo un dubbio ed io ho risposto. Ripeto non è scritto nella delibera ma come ho già scritto nella sentenza. Allo stato attuale è così. Se poi ad una situazione già complicata vuoi aggiungere i tuoi dubbi sul futuro. Allora è la fine. Di problemi già ne abbiamo abbastanza. Non è il caso di aggiungere altro. Ripeto il tutto allo stato attuale.
 

Santi60

Membro Attivo
Professionista
L'affrancazione segue l'immobile ,vedi sentenza, non il soggetto. Se il venditore affranca, libera l'immobile dal prezzo calmierato e vende a libero mercato. A sua volta il compratore ha un immobile libero dai vincoli. Ricorda però che se il venditore non ha fatto anche la trasformazione del terreno in piena proprietà. il compratore compra sempre un immobile libero di vederlo a prezzo di mercato ma sempre su un terreno di proprietà del comune attraverso la convenzione che prosegue.

Infatti l'affrancazione, a mio avviso, dovrebbe essere una procedura complementare da attivare in modo residuale nei casi in cui la procedura principale, che dovrebbe essere quella di trasformazione, richieda ancora degli anni per la sua scadenza ventennale (che si porta dietro la scadenza di TUTTI i vincoli), oppure come procedura parziale a corrispettivo ridotto per togliere solo il vincolo del prezzo massimo lasciando poi al successivo titolare il completamento della procedura di trasformazione che, ripeto, è la procedura vera per liberalizzare l'appartamento. Altro caso (quello del 49ter) si ha quando c'è un vincolo dovuto alla Bucalossi che si vuole estinguere prima della scadenza
 

Fausto 1

Membro Junior
Privato Cittadino
Infatti l'affrancazione, a mio avviso, dovrebbe essere una procedura complementare da attivare in modo residuale nei casi in cui la procedura principale, che dovrebbe essere quella di trasformazione, richieda ancora degli anni per la sua scadenza ventennale (che si porta dietro la scadenza di TUTTI i vincoli), oppure come procedura parziale a corrispettivo ridotto per togliere solo il vincolo del prezzo massimo lasciando poi al successivo titolare il completamento della procedura di trasformazione che, ripeto, è la procedura vera per liberalizzare l'appartamento. Altro caso (quello del 49ter) si ha quando c'è un vincolo dovuto alla Bucalossi che si vuole estinguere prima della scadenza


Anche io avevo capito così. Ed era quello che succedeva a RM ante delibera 40, almeno per i 14 PdZ.
Scusate se insisto sempre sullo stesso punto: se continuiamo a discutere tra noi riempiremo 10 pagine al giorno di questo forum, ma non risolveremo il ns problema, ovvero come facciamo a dirlo al Sindaco, alla Giunta e/o a chi può fare velocemente qualcosa per farci uscire da questo incubo?
 

giannelmo

Membro Attivo
Professionista
Dovrei ricostruire e non so in che modo, ma sicuramente l'appartamento sotto al mio è stato venduto a libero mercato molto prima del 2010
Io ho comprato nel 2006, chi mi ha venduto ha a sua volta comprato nel 2004 dall'assegnatario originale, ma non a prezzo di mercato, ma a quello che avrebbe dovuto essere il prezzo di cessione: in pratica l'assegnatario originale si è fatto pagare la cifra, rivalutata, che pagò lui tra il 1984 ed il 1990, più il mutuo (estinto anticipatamente). Ossia 115.000 euro del 2004, mentre sulla convenzione sono riportati 51.000 euro di prezzo massimo di vendita! Quindi chiaramente anche qui la convenzione non è stata rispettata. So anche che colleghi d'ufficio acquistarono in zona, come secondi proprietari, fra il 1998 ed il 2000, a 280 milioni. Io stesso volevo comperare un'appartamento a 300 milioni nel 2000, poi per varie cause dovetti rinunciare. Però non so niente di nulla osta o pareri che dir si voglia. Anche al mio rogito non è allegato nulla, anzi, come ho già detto in altro post, a mia precisa richiesta il notaio, prima di redigere il compromesso rispose che il prezzo di vendita era libero. Purtroppo solo a voce.
 

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