PyerSilvio

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Art 1129 :

L'amministratore all'atto della accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullita' della nomina stessa, l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attivita' svolta.

Nella fattispecie, un amministratore preventivava all'assise condominiale, un compenso di 2000 euro oltre IVA, salvo poi consuntivare in sede di rendiconto, un compenso fino a poco oltre i tremila euro.

Sul rendiconto, la differenza tra il preventivo e la spesa, veniva dapprima classificata come compenso.

Per poi essere stornata, dividendola e classificandola sotto diverse voci ambigue, quali spese di cancelleria, invio documenti fax, produzione e presentazione modello 770.

Si chiede se queste entita' e voci di spesa, che costituiscono a tutti gli effetti, un aumento del compenso dell'amministratore, possano essere sufficienti, per avviare una procedura di nullita' del mandato e se si', quali le prime procedure da porre in essere.
 
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Utente Cancellato 65257

Ospite
Partiamo dal fatto che un amministratore è obbligato ad avere tutti i giustificativi delle spese che devono passare tramite il contocorrente condominiale anche le più piccole es acquisto lampadine materiale per pulizia ed altre. Quando si prende un mandato l'amministratore specifica quale è il suo onorario per la gestione del condominio ma dovrebbe e non tutti lo fanno, fare un elenco dettagliato di quello che rientra nella cifra. In molti casi per esempio la presentazione dei modelli sono una spesa a parte che potrebbe incidere di molto come un uscita chiesta per dei sopralluoghi o la convocazione di assemblee straordinarie o l'invio di lettere per decreti ingiuntivio lettere raccomandate di reclami o semplici o da parte di un legale. Anche la cancelleria fa la sua parte possono esserci spese basse o in altri casi molto gonfiate ( non fidatevi di spese di cancelleria oltre i 300 euro per condomini numerosi a meno che il vostro amministratore non vi mandi una lettera in carta pergamena listata in oro.) La cosa giusta da fare è pretendere prima dell'assemblea condominiale di poter vedere tutte le pezze giustificative delle spese e riuscire a stralciare quelle ritenute esose se si sospetta di strani gonfiamenti prendere un appuntamento con l'amministratore possibilmente andare con più condomini e controllare l'operato di tutta la gestione amministrativa. Rammento che è diritto di ogni condomino essere edotto su tutta la parte finanziaria. Il condomino che non accetta il rendiconto può esprimerlo in assemblea. Diventa difficile se tutti gli altri hanno approvato il rendiconto andare a fare opposizione legale. Le cause per la revoca dell'amministratore sono le seguenti. 1 mancata presentazione rendiconto annuale al condominio 2 mancata riscossione delle spese condominiale da parte di tutti con le buone o con DI 3 mancata osservazione di tutti del regolamento condominiale 4 mancato versamento dei tributi al ADE in caso di lavori straordinari appalti dati a ditte con mancanza di DURC 5 appropiazione indebita dei soldi condominiali. Mancata apertura conto corrente condominiale e tutte quelle azioni che risultano fuori legge. Il consiglio per chi considera l' amministratore non competente è cercare di essere più condomini d'accordo secondo le maggioranze di legge e cambiarlo.
 
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PyerSilvio

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Partiamo dal fatto che un amministratore è obbligato ad avere tutti i giustificativi delle spese che devono passare tramite il contocorrente condominiale anche le più piccole es acquisto lampadine materiale per pulizia ed altre. Quando si prende un mandato l'amministratore specifica quale è il suo onorario per la gestione del condominio ma dovrebbe e non tutti lo fanno, fare un elenco dettagliato di quello che rientra nella cifra. In molti casi per esempio la presentazione dei modelli sono una spesa a parte che potrebbe incidere di molto come un uscita chiesta per dei sopralluoghi o la convocazione di assemblee straordinarie o l'invio di lettere per decreti ingiuntivio lettere raccomandate di reclami o semplici o da parte di un legale. Anche la cancelleria fa la sua parte possono esserci spese basse o in altri casi molto gonfiate ( non fidatevi di spese di cancelleria oltre i 300 euro per condomini numerosi a meno che il vostro amministratore non vi mandi una lettera in carta pergamena listata in oro.) La cosa giusta da fare è pretendere prima dell'assemblea condominiale di poter vedere tutte le pezze giustificative delle spese e riuscire a stralciare quelle ritenute esose se si sospetta di strani gonfiamenti prendere un appuntamento con l'amministratore possibilmente andare con più condomini e controllare l'operato di tutta la gestione amministrativa. Rammento che è diritto di ogni condomino essere edotto su tutta la parte finanziaria. Il condomino che non accetta il rendiconto può esprimerlo in assemblea. Diventa difficile se tutti gli altri hanno approvato il rendiconto andare a fare opposizione legale. Le cause per la revoca dell'amministratore sono le seguenti. 1 mancata presentazione rendiconto annuale al condominio 2 mancata riscossione delle spese condominiale da parte di tutti con le buone o con DI 3 mancata osservazione di tutti del regolamento condominiale 4 mancato versamento dei tributi al ADE in caso di lavori straordinari appalti dati a ditte con mancanza di DURC 5 appropiazione indebita dei soldi condominiali. Mancata apertura conto corrente condominiale e tutte quelle azioni che risultano fuori legge. Il consiglio per chi considera l' amministratore non competente è cercare di essere più condomini d'accordo secondo le maggioranze di legge e cambiarlo.

Tutto chiaro @bit100, tuttavia occorrerebbe leggere, qualcosa che invece non si conosce.

Ad esempio a me risulta, che l'integrare il compenso dell'amministrazione, nascondendole sotto altre voci di spesa, sia una prassi non consentita.

Mentre invece, risulterebbe possibile per il professionista,, dettagliare analiticamente quelle spese extra, in sede di rendiconto.

Cio nonostante, che alcune spese tipo la cancelleria, non siano giustificate da fatture intestate al condominio.

Da qui la domanda, se la prassi adottata, sia risibile per avviare una contestazione, ricorrendo all'intervento diretto dell'autorita' giudiziaria, senza il sostegno di un legale; Che pure mi pare sia consentito, oppure le condizioni siano sufficienti per intraprendere l'azione.

Approfondendo gli argomenti di discussione, frequntemente come sai, ogni amministratore si avvale di uno o piu consiglieri, facenti parte della compagine condominiale.

Nel caso di specie e come accade di frequente, quello stesso consigliere, detiene diverse deleghe, conferitegli da persone disinteressate e o anziane e che per i piu svariati motivi, affidano decisione e gestione a questi soggetti.

Cio' da una parte, determina loro un ampio spettro di decisione sulle delibere, mentre dall'altra, il professionista tende ad avvantaggiare quella parte di condomini, a discapito di un altra.

Accade cosi', che si Appoggino delibere gradite a condomini, che sono inaccettabili per altri.

Quindi, risaputo che l'assemblea, puo' revocare in qualsiasi momento il professionista, la questione posta e' quali le leve e le prime prassi da seguire, per agire quando maggioranze e professionista, sono coese, nella loro linea di condotta.

Inoltre ti volevo chiedere:

La palazzina e' divisa in due corpi A e B.
Che condividono alcuni gruppi di spesa, come le ordinarie e altre, mentre quelle di proprieta', sono imputate e suddivise ai rispettivi gruppi.

Spese straordinarie, riunioni e delibere, che riguardano la B, devono essere discusse in separata sede da quella di A...?
 
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Utente Cancellato 65257

Ospite
Si tratta di Condominio Complesso unico amministratore unica assemblea ovvio se la palazzina b delibera spese condominiali straordinarie vengono pagate dalla b. Se invece fossero da atto del costruttore palazzine distinte e autonome e condividessero solo alcune parti in comune si chiamerebbe Supercondominio con rendiconto distinto uno per A uno per B uno per le parti comuni e anche le assemblee sarebbero distinte e le delibere. In molti casi i consiglieri molte volte anche i capiscala nei condomini non dico che siano pappa e ciccia con l' amministratore cosa che sarebbe illegale ma tendono a fare le veci dell' amministratore raccogliendo spesso deleghe non richieste lamentele e facendosi portavoce del condominio questi personaggi fanno il bello e il cattivo tempo a favore o contro l' amministratore dipende dai casi. Immaginavo comunque e ti avevo avvertito che non sarebbe stato facile contestare l' amministratore in assemblea. Il condominio e un insieme di compromessi di vivere civile di aspetti economici molto difficili da fare stare in equilibrio.
 

PyerSilvio

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Si tratta di Condominio Complesso unico amministratore unica assemblea ovvio se la palazzina b delibera spese condominiali straordinarie vengono pagate dalla b. Se invece fossero da atto del costruttore palazzine distinte e autonome e condividessero solo alcune parti in comune si chiamerebbe Supercondominio con rendiconto distinto uno per A uno per B uno per le parti comuni e anche le assemblee sarebbero distinte e le delibere. In molti casi i consiglieri molte volte anche i capiscala nei condomini non dico che siano pappa e ciccia con l' amministratore cosa che sarebbe illegale ma tendono a fare le veci dell' amministratore raccogliendo spesso deleghe non richieste lamentele e facendosi portavoce del condominio questi personaggi fanno il bello e il cattivo tempo a favore o contro l' amministratore dipende dai casi. Immaginavo comunque e ti avevo avvertito che non sarebbe stato facile contestare l' amministratore in assemblea. Il condominio e un insieme di compromessi di vivere civile di aspetti economici molto difficili da fare stare in equilibrio.

Nel caso in questione, vi e' il sospetto, che alcuni pagamenti, per interventi straordinari, eseguiti nel passato, che hanno riguardato demolizioni e ricostruzuoni di alcune parti comuni, siano stati invece imputati al solo corpo A.

Oltre alla circostanza, che questi lavori, siano stati anticipati da un condomino e restituitigli spalmati in due o tre anni (ancora non so') dal bilancio di condominio.

In sede di assemblea, l'amministratore ha dichiarato, che lavori straordinari che riguardano la palazzina B, vanno deliberati in separata sede da quelli di A.

Mentre quelli di A sono "esposti" al condominio nella sua totalita'.
(MAPUO'..?)

Aggiungo che di alcune lavorazioni, gia' eseguite sull'edifico B nel corso dell'anno, che hanno visto la necessita' del montaggio di un ponteggio, ripristino e verniciature facciate e dell'applicazione di rivestimenti sulle parti basse dell'edificio.
Di tutti questi interventi, non appare alcuna traccia di spesa, sia preventivata nel 2017, ne' rendicontata nel 2016, che non e' imputata a nessuno dei due edifici.

Va da se' che consigliere con delibere risiede nell'rdificio B.

Secondo te, la documentazione necessaria per un esame della gestione e' da richiedere prima o dopo del ricevimento della delibera...?
 
U

Utente Cancellato 65257

Ospite
Amministrazione che rasenta la pazzia. Non sono un super condominio ma deliberano in separata sede le spese e in questo caso anche i rendiconti dovrebbero essere uno per ogni palazzina però l' assemblea è unica per far valere le maggioranze? troppo strano direi che una gestione fuori legge allora in questo caso con le prove puoi adire alle vie legali. Sempre se in qualche delibera non sia stato messo a verbale che la palazzina A a meno diritti della palazzina B ma non credo. Il documento va chiesto prima della delibera
 

PyerSilvio

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Amministrazione che rasenta la pazzia. Non sono un super condominio ma deliberano in separata sede le spese e in questo caso anche i rendiconti dovrebbero essere uno per ogni palazzina però l' assemblea è unica per far valere le maggioranze? troppo strano direi che una gestione fuori legge allora in questo caso con le prove puoi adire alle vie legali. Sempre se in qualche delibera non sia stato messo a verbale che la palazzina A a meno diritti della palazzina B ma non credo. Il documento va chiesto prima della delibera

Il soggetto e' molto calmo.
Scafato e scaltro.

In carica da sette anni.

Quindi a tuo avviso, le delibere straordinarie che riguardano sia B che A, vanno fatte obbligatoriamente in un unica sede?

Verbali di assemblee passate dovrebbero gia' essere in mio possesso.

Che devo chiedere estratti conti bancari imnagino...
Ultimi cinque anni....?

Che altro poi...?
 
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U

Utente Cancellato 65257

Ospite
Si estratti conti ultimi 5 anni e tutti i giustificativi delle spese. Un amministratore da 7 anni conosce molto bene i suoi polli tra cui il consigliere che qualche cosa un cambio avrà scinticino sulle spese probabilmente. O qualche altro favore Per quanto riguarda il condomino che ha pagato ci deve essere una delibera condominiale a verbale .
 

PyerSilvio

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Si estratti conti ultimi 5 anni e tutti i giustificativi delle spese. Un amministratore da 7 anni conosce molto bene i suoi polli tra cui il consigliere che qualche cosa un cambio avrà scinticino sulle spese probabilmente. O qualche altro favore Per quanto riguarda il condomino che ha pagato ci deve essere una delibera condominiale a verbale .

Ringraziandoti per le risposte, vi e' ovviamente, la delibera condominiale delle spese straordinarie anticipate dal condomino.

Dovra' essere verificato, se davvero questi interventi, non abbiano coinvolto parti e competenze dell'altro edificio.

Quindi delibere A e o B vanno fatte obbligatoriamente in un unica sede di assemblea o amministratore e gruppo di condomini B, possono a loro discrezione, fare e deliberare in separata sede da A...?

Se un tuo condomino, ti richiedesse formalmente, di estrarre copia di queste movimentazioni e giustificative, quanto gli verrebbe a costare...?
 

ludovica83

Membro Vintage
Privato Cittadino
Se un tuo condomino, ti richiedesse formalmente, di estrarre copia di queste movimentazioni e giustificative, quanto gli verrebbe a costare...?
Niente. Tutti hanno diritto a far accesso a questa documentazione accordandoti per visionarla. Al max se ti servono fotocopie ti farà pagare il costo.
Ma se è uno navigato non ti farà accedere all'archivio e ti manderà copia di questo materiale in digitale.

Da quello che scrivi, sembra che tu sia alle prese con il mio ex amministratore. Le voci di spesa e le dinamiche corrispondono (forse ti manca spese telefoniche, spese trattamento privacy).
Ti consiglio di verificare bene anche la voce spese bancarie.
Noi abbiamo risolto a fine mandato non rinnovando al fiducia, contestando durante l'assemblea queste spese che sono state ridimensionate (casualmente).

[adesso a parità di preventivo... pago 1/4 di spese in meno all'anno rispetto alla precedente gestione...con gli stessi fornitori]
 

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