adoinel

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Buongiorno a tutti.
Ho visionato ieri un appartamento che ho trovato interessante e per il quale mi farebbe piacere fare una proposta.
L'agente immobiliare ci ha detto che la richiesta è di 430.000 ma che il venditore ha fretta di vendere e si accontenterebbe di 360.000€. Ci sono stati mostrati diversi lavori "iniziati" che, a dire dell'agente, erano stati interrotti perché il padrone di casa aveva "finito i soldi".
L'appartamento è un attico con un bel terrazzo ad L, una veranda (dicono condonata) ma che ha l'accesso solo dal terrazzo. Sostengono che l'immobile sia in un buon stato abitativo, ma la cucina non è a parer mio in ottime condizioni (ci sono due pavimenti diversi, hanno chiuso una stanzetta e hanno usato la porta a vetri come parete, applicando delle mensole alla porta stessa, una soluzione abbastanza agghiacciante...) e, soprattutto, secondo me è MENO dei 100 mq presentati dall'agenzia. Immagino che abbiano incluso nel calcolo della metratura anche la veranda (benché l'accesso sia solo dal terrazzo) con l'idea di collegarla alla cucina/camera da pranzo... Però questo includerebbe l'onere di aprire una breccia nel muro perimetrale, con dei costi, immagino, importanti.
Detto questo, IN POTENZA la casa mi piace molto e mi domando se in virtù di quanto detto sia possibile fare un'offerta più bassa del 360.000 € che ci hanno proposto.
Mi rivolgo alla vostra esperienza per capire se ci possa essere un margine oppure se è più facile che l'agente abbia proposto l'ultima somma che verrebbe accettata dal venditore.
E' sicuramente una casa molto allettante, ma credo che per renderla gradevole sarebbero necessari diversi lavori che andrebbero ad incidere molto sul nostro budget.
Un saluto!
 

Bagudi

Fondatore
Membro dello Staff
Agente Immobiliare
Una veranda condonata (se lo è, veramente) è superficie abitabile e quindi fa parte della metratura, anche se non collegata direttamente, ma mi pare il problema minore.

Ai fini della conformità urbanistica, mi preoccupa di più la chiusura della stanzetta.

Se la cosa ti interessa, fai la tua proposta subordinata alla conformità catastale ed urbanistica, al prezzo che vorresti, e vedi come butta...
 

adoinel

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Grazie mille!
Praticamente loro hanno unito la cucina alla sala da pranzo e hanno lasciato la porta a vetri sul lato della cucina, creando una camera con due porte, di cui una bloccata e fornita di mensole :occhi_al_cielo:
Grazie ancora per la tua risposta, il calcolo della metratura ora è più chiaro!
 

ingelman

Membro Supporter
Agente Immobiliare
Grazie mille!
Praticamente loro hanno unito la cucina alla sala da pranzo e hanno lasciato la porta a vetri sul lato della cucina, creando una camera con due porte, di cui una bloccata e fornita di mensole :occhi_al_cielo:
Grazie ancora per la tua risposta, il calcolo della metratura ora è più chiaro!
Credo che l'aiuto ed il supporto di un tecnico per fare la giuste valutazioni, non tanto riferite al prezzo, ma riferite a ciò che realmente stai acquistando per te sia indispensabile.

Bisognerebbe capire per loro "condonata" cosa intendono ... domanda di condono?
concessione in sanatoria?
L'ufficio Condono Edilizio a Roma purtroppo funziona molto a rilento e ci sono pratiche ancora non concluse riferite al primo condono, non parliamo dei successivi.

Poi non è detto che la veranda sia stata condonata come superficie residenziale
molti per risparmiare hanno presentato domanda di condono considerando il manufatto come locale accessorio all'abitazione per pagare l'oblazione ridotta.

Anche le modifiche interne andrebbero approfondite (in base a quale strumento urbanistico sono state realizzate?) sempre che non siano state fatte senza richiedere autorizzazioni. Il fatto che la planimetria rispecchi lo stato dei luoghi non significa che le procedure necessarie siano state rispettate.

Consiglio .. come del resto già suggerito da Bagudi
fai una proposta subordinata alla regolarità urbanistica e fai analizzare la documentazione da un tecnico
 

PyerSilvio

Membro Storico
Agente Immobiliare
Buongiorno a tutti.
Ho visionato ieri un appartamento che ho trovato interessante e per il quale mi farebbe piacere fare una proposta.
L'agente immobiliare ci ha detto che la richiesta è di 430.000 ma che il venditore ha fretta di vendere e si accontenterebbe di 360.000€. Ci sono stati mostrati diversi lavori "iniziati" che, a dire dell'agente, erano stati interrotti perché il padrone di casa aveva "finito i soldi".
L'appartamento è un attico con un bel terrazzo ad L, una veranda (dicono condonata) ma che ha l'accesso solo dal terrazzo. Sostengono che l'immobile sia in un buon stato abitativo, ma la cucina non è a parer mio in ottime condizioni (ci sono due pavimenti diversi, hanno chiuso una stanzetta e hanno usato la porta a vetri come parete, applicando delle mensole alla porta stessa, una soluzione abbastanza agghiacciante...) e, soprattutto, secondo me è MENO dei 100 mq presentati dall'agenzia. Immagino che abbiano incluso nel calcolo della metratura anche la veranda (benché l'accesso sia solo dal terrazzo) con l'idea di collegarla alla cucina/camera da pranzo... Però questo includerebbe l'onere di aprire una breccia nel muro perimetrale, con dei costi, immagino, importanti.
Detto questo, IN POTENZA la casa mi piace molto e mi domando se in virtù di quanto detto sia possibile fare un'offerta più bassa del 360.000 € che ci hanno proposto.
Mi rivolgo alla vostra esperienza per capire se ci possa essere un margine oppure se è più facile che l'agente abbia proposto l'ultima somma che verrebbe accettata dal venditore.
E' sicuramente una casa molto allettante, ma credo che per renderla gradevole sarebbero necessari diversi lavori che andrebbero ad incidere molto sul nostro budget.
Un saluto!

Prima di incaricare inutilmente un tecnico e, ancora prima di formulare una proposta vincolata, richiedi la documentazione relativa alla provenienza, del bene oggetto di vendita.

Su quegli atti, saranno evidenziati tutti quei passaggi, incluso il condono, che hanno condotto l'alloggio, nello stato di fatto in cui oggi si trova.

Richiedendo via via, ogni pratica edilizia pregressa, che il venditore deve avere o in loro assenza, recuperarteli presso gli uffici tecnici.
Con questa azione, potrai gia' renderti conto, dello stato della cose.

Se manchera' all'appello qualche atto, li' repertato sul rogito, significa che manca qualche anello della catena e giuocoforza senza prima intervenire, non si potra' giungere al rogito.

Se frattanto, ti sarai gia' esposto in cifre, in merito al saldo prezzo, sara' difficile poi recuperare, facendo digerire al venditore, un ribasso del prezzo, riferito alle eventuali pratiche che occorreranno per riassettare, ove possibile, tutta la situazione.

Sempre prima, di procedere con l'offerta di acquisto, meglio consultare la situazione delle spese di condominio e farsi autorizzare a riferire con l'amministratore, carpendo con delicatezza, l'andamento dei rapporti tra il condominio e il proprietario.

Verificare poi tramite visure, la situazione del venditore, riferita "all'igiene" del bene oggetto di vendita.

Solo sulla scorta di queste verifiche, potrai quantificare l'entita' e procedere, con l'offerta di acquisto.

Che ha la sua principale funzione, di raggiungere la fusione dell'accordo economico per il bene oggetto di compravendita e non di regolarizzarne, la sua situazione urbanistica.

Che resta a cura e a carico esclusivo della parte promittente venditrice.
 
Ultima modifica:

ingelman

Membro Supporter
Agente Immobiliare
Verificare poi tramite visure, la situazione del venditore, riferita "all'igiene" del bene oggetto di vendita.
Si l'igiene mentale del venditore ah ah
Pyer ...

Solo sulla scorta di queste verifiche, potrai quantificare l'entita' e procedere, con l'offerta di acquisto.

se io stabilisco il prezzo che sono disposto a pagare per un immobile REGOLARE con le caratteristiche di quello che mi è stato proposto subordinando una proposta alla regolarità urbanistica qualora riscontrassi anomalie nulla vieta di sciogliere l'impegno o concordare un nuovo prezzo a fronte delle difformità riscontrate.

Intanto ho fatto la mia proposta iniziando una trattativa concreta acquisendo una prelazione rispetto ad eventuali altri pretendenti acquirenti.

Se si riscontrano eventuali abusi sanabili sembra abbastanza ovvio che l'onere materiale e pecuniario per regolarizzarli spetta alla parte venditrice
sempre che le tempistiche soddisfino le mie esigenze di proponente acquirente ;)
 

ingelman

Membro Supporter
Agente Immobiliare
Vorrei anche aggiungere
scusa se ti cito ma è un atto dovuto.

Prima di incaricare inutilmente un tecnico e, ancora prima di formulare una proposta vincolata, richiedi la documentazione relativa alla provenienza, del bene oggetto di vendita.
ci può stare in parte

Su quegli atti, saranno evidenziati tutti quei passaggi, incluso il condono, che hanno condotto l'alloggio, nello stato di fatto in cui oggi si trova.
Qui devo contraddirti
chi dice che gli abusi non li ha realizzati l'attuale proprietario e che la domanda di condono non l'abbia richiesta quest'ultimo?
prima dell'entrata in vigore della legge 47/85 i notaio non avevano l'obbligo di riportare la situazione urbanistica nell'atto

Richiedendo via via, ogni pratica edilizia pregressa, che il venditore deve avere o in loro assenza, recuperarteli presso gli uffici tecnici.
Con questa azione, potrai gia' renderti conto, dello stato della cose.
campa cavallo che l'erba cresce

Se manchera' all'appello qualche atto, li' repertato sul rogito, significa che manca qualche anello della catena e giuocoforza senza prima intervenire, non si potra' giungere al rogito.
Idem come sopra

Tu veramente credi che un proprietario venditore sia disposto ad assecondare tutte queste richieste, legittime ed in parte cavillose ma giuste, consegnando a destra e a manca documentazione senza almeno vedere l'interesse formalizzato sotto forma d'impegno scritto?

Fossi io il proprietario venditore sai i vafer .......
Senza considerare che magari l'immobile è pure regolare e arriva pinco pallo che se lo compra
Ed io aspirante acquirente (secondo il tuo modus) stò ancora scrivendo l'ennesima richiesta di documentazione che poi insieme a quella precedentemente richiesta se mai consegnatami ci potrò andare tranquillamente al Wc per riciclarla :)
intanto l'immobile è stato venduto.

Pyer .... dai retta a zio
Da una parte quel che dici ha una certa logica ma dall'altra ciò che dici è difficilmente praticabile
 

PyerSilvio

Membro Storico
Agente Immobiliare
Si l'igiene mentale del venditore ah ah
Pyer ...



se io stabilisco il prezzo che sono disposto a pagare per un immobile REGOLARE con le caratteristiche di quello che mi è stato proposto subordinando una proposta alla regolarità urbanistica qualora riscontrassi anomalie nulla vieta di sciogliere l'impegno o concordare un nuovo prezzo a fronte delle difformità riscontrate.

Intanto ho fatto la mia proposta iniziando una trattativa concreta acquisendo una prelazione rispetto ad eventuali altri pretendenti acquirenti.

Se si riscontrano eventuali abusi sanabili sembra abbastanza ovvio che l'onere materiale e pecuniario per regolarizzarli spetta alla parte venditrice
sempre che le tempistiche soddisfino le mie esigenze di proponente acquirente ;)

Piu probabile, che venga sciolto l'impegno tra le parti ed in questo caso, verrebbe a mancare il fine, per cui la proposta tende e che pure hai evidenziato.

Posto che per sua natura, lo strumento unilaterale di acquisto, non possiede alcuna facolta' prenotativa.
Se l'impegno e' sciolto, oppure di nuovo da concordare, nulla osta per un altro promissario, ad inserirsi nelle dinamiche della compravendita.

Di fatto, senza escludere altre possibilita', ho fatto riferimento alla difficolta', di dover andare a recuperare la trattativa, qualora il proponente si esponesse anzitempo, su determinate cifre.
Rilevando la complessita', di dover far digerire in seconda istanza, un ribasso del prezzo al venditore.

La logica delle cose e' che lo impone.

L'azione e la ratio del proponente, e' quella di fissare e far accettare, il saldo prezzo proposto.

Non quello di sciogliere o, ancora peggio, ritrattare le condizioni proposte.
 

ingelman

Membro Supporter
Agente Immobiliare
Posto che per sua natura, lo strumento unilaterale di acquisto, non possiede alcuna facolta' prenotativa.
Una proposta accettata seppur subordinata ad una condizione od evento futuro non è un impegno unilaterale ma è un contratto.

Non quello di sciogliere o, ancora peggio, ritrattare le condizioni proposte.
Se cambia l'oggetto di vendita (se la veranda non è sanabile va demolita ... se la veranda non è superficie residenziale ma deposito cambia l'oggetto)

Mi stai vendendo una cosa diversa da quella che mi è stata proposta

Spetta a me acquirente decidere se procedere all'acquisto alle giuste condizioni anche riferite al prezzo ;)
 

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