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  1. adoinel

    adoinel Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Buongiorno a tutti.
    Ho visionato ieri un appartamento che ho trovato interessante e per il quale mi farebbe piacere fare una proposta.
    L'agente immobiliare ci ha detto che la richiesta è di 430.000 ma che il venditore ha fretta di vendere e si accontenterebbe di 360.000€. Ci sono stati mostrati diversi lavori "iniziati" che, a dire dell'agente, erano stati interrotti perché il padrone di casa aveva "finito i soldi".
    L'appartamento è un attico con un bel terrazzo ad L, una veranda (dicono condonata) ma che ha l'accesso solo dal terrazzo. Sostengono che l'immobile sia in un buon stato abitativo, ma la cucina non è a parer mio in ottime condizioni (ci sono due pavimenti diversi, hanno chiuso una stanzetta e hanno usato la porta a vetri come parete, applicando delle mensole alla porta stessa, una soluzione abbastanza agghiacciante...) e, soprattutto, secondo me è MENO dei 100 mq presentati dall'agenzia. Immagino che abbiano incluso nel calcolo della metratura anche la veranda (benché l'accesso sia solo dal terrazzo) con l'idea di collegarla alla cucina/camera da pranzo... Però questo includerebbe l'onere di aprire una breccia nel muro perimetrale, con dei costi, immagino, importanti.
    Detto questo, IN POTENZA la casa mi piace molto e mi domando se in virtù di quanto detto sia possibile fare un'offerta più bassa del 360.000 € che ci hanno proposto.
    Mi rivolgo alla vostra esperienza per capire se ci possa essere un margine oppure se è più facile che l'agente abbia proposto l'ultima somma che verrebbe accettata dal venditore.
    E' sicuramente una casa molto allettante, ma credo che per renderla gradevole sarebbero necessari diversi lavori che andrebbero ad incidere molto sul nostro budget.
    Un saluto!
     
  2. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Una veranda condonata (se lo è, veramente) è superficie abitabile e quindi fa parte della metratura, anche se non collegata direttamente, ma mi pare il problema minore.

    Ai fini della conformità urbanistica, mi preoccupa di più la chiusura della stanzetta.

    Se la cosa ti interessa, fai la tua proposta subordinata alla conformità catastale ed urbanistica, al prezzo che vorresti, e vedi come butta...
     
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  3. adoinel

    adoinel Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Grazie mille!
    Praticamente loro hanno unito la cucina alla sala da pranzo e hanno lasciato la porta a vetri sul lato della cucina, creando una camera con due porte, di cui una bloccata e fornita di mensole :occhi_al_cielo:
    Grazie ancora per la tua risposta, il calcolo della metratura ora è più chiaro!
     
  4. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Tieni presente, comunque, che si vende "a corpo" e non "a misura", quindi la metratura affermata conta fino a un certo punto...
     
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  5. ingelman

    ingelman Membro Supporter

    Agente Immobiliare
    Credo che l'aiuto ed il supporto di un tecnico per fare la giuste valutazioni, non tanto riferite al prezzo, ma riferite a ciò che realmente stai acquistando per te sia indispensabile.

    Bisognerebbe capire per loro "condonata" cosa intendono ... domanda di condono?
    concessione in sanatoria?
    L'ufficio Condono Edilizio a Roma purtroppo funziona molto a rilento e ci sono pratiche ancora non concluse riferite al primo condono, non parliamo dei successivi.

    Poi non è detto che la veranda sia stata condonata come superficie residenziale
    molti per risparmiare hanno presentato domanda di condono considerando il manufatto come locale accessorio all'abitazione per pagare l'oblazione ridotta.

    Anche le modifiche interne andrebbero approfondite (in base a quale strumento urbanistico sono state realizzate?) sempre che non siano state fatte senza richiedere autorizzazioni. Il fatto che la planimetria rispecchi lo stato dei luoghi non significa che le procedure necessarie siano state rispettate.

    Consiglio .. come del resto già suggerito da Bagudi
    fai una proposta subordinata alla regolarità urbanistica e fai analizzare la documentazione da un tecnico
     
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  6. PyerSilvio

    PyerSilvio Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Prima di incaricare inutilmente un tecnico e, ancora prima di formulare una proposta vincolata, richiedi la documentazione relativa alla provenienza, del bene oggetto di vendita.

    Su quegli atti, saranno evidenziati tutti quei passaggi, incluso il condono, che hanno condotto l'alloggio, nello stato di fatto in cui oggi si trova.

    Richiedendo via via, ogni pratica edilizia pregressa, che il venditore deve avere o in loro assenza, recuperarteli presso gli uffici tecnici.
    Con questa azione, potrai gia' renderti conto, dello stato della cose.

    Se manchera' all'appello qualche atto, li' repertato sul rogito, significa che manca qualche anello della catena e giuocoforza senza prima intervenire, non si potra' giungere al rogito.

    Se frattanto, ti sarai gia' esposto in cifre, in merito al saldo prezzo, sara' difficile poi recuperare, facendo digerire al venditore, un ribasso del prezzo, riferito alle eventuali pratiche che occorreranno per riassettare, ove possibile, tutta la situazione.

    Sempre prima, di procedere con l'offerta di acquisto, meglio consultare la situazione delle spese di condominio e farsi autorizzare a riferire con l'amministratore, carpendo con delicatezza, l'andamento dei rapporti tra il condominio e il proprietario.

    Verificare poi tramite visure, la situazione del venditore, riferita "all'igiene" del bene oggetto di vendita.

    Solo sulla scorta di queste verifiche, potrai quantificare l'entita' e procedere, con l'offerta di acquisto.

    Che ha la sua principale funzione, di raggiungere la fusione dell'accordo economico per il bene oggetto di compravendita e non di regolarizzarne, la sua situazione urbanistica.

    Che resta a cura e a carico esclusivo della parte promittente venditrice.
     
    Ultima modifica: 30 Dicembre 2016
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  7. ingelman

    ingelman Membro Supporter

    Agente Immobiliare
    Si l'igiene mentale del venditore ah ah
    Pyer ...

    se io stabilisco il prezzo che sono disposto a pagare per un immobile REGOLARE con le caratteristiche di quello che mi è stato proposto subordinando una proposta alla regolarità urbanistica qualora riscontrassi anomalie nulla vieta di sciogliere l'impegno o concordare un nuovo prezzo a fronte delle difformità riscontrate.

    Intanto ho fatto la mia proposta iniziando una trattativa concreta acquisendo una prelazione rispetto ad eventuali altri pretendenti acquirenti.

    Se si riscontrano eventuali abusi sanabili sembra abbastanza ovvio che l'onere materiale e pecuniario per regolarizzarli spetta alla parte venditrice
    sempre che le tempistiche soddisfino le mie esigenze di proponente acquirente ;)
     
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  8. ingelman

    ingelman Membro Supporter

    Agente Immobiliare
    Vorrei anche aggiungere
    scusa se ti cito ma è un atto dovuto.

    ci può stare in parte

    Qui devo contraddirti
    chi dice che gli abusi non li ha realizzati l'attuale proprietario e che la domanda di condono non l'abbia richiesta quest'ultimo?
    prima dell'entrata in vigore della legge 47/85 i notaio non avevano l'obbligo di riportare la situazione urbanistica nell'atto

    campa cavallo che l'erba cresce

    Idem come sopra

    Tu veramente credi che un proprietario venditore sia disposto ad assecondare tutte queste richieste, legittime ed in parte cavillose ma giuste, consegnando a destra e a manca documentazione senza almeno vedere l'interesse formalizzato sotto forma d'impegno scritto?

    Fossi io il proprietario venditore sai i vafer .......
    Senza considerare che magari l'immobile è pure regolare e arriva pinco pallo che se lo compra
    Ed io aspirante acquirente (secondo il tuo modus) stò ancora scrivendo l'ennesima richiesta di documentazione che poi insieme a quella precedentemente richiesta se mai consegnatami ci potrò andare tranquillamente al Wc per riciclarla :)
    intanto l'immobile è stato venduto.

    Pyer .... dai retta a zio
    Da una parte quel che dici ha una certa logica ma dall'altra ciò che dici è difficilmente praticabile
     
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  9. PyerSilvio

    PyerSilvio Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Piu probabile, che venga sciolto l'impegno tra le parti ed in questo caso, verrebbe a mancare il fine, per cui la proposta tende e che pure hai evidenziato.

    Posto che per sua natura, lo strumento unilaterale di acquisto, non possiede alcuna facolta' prenotativa.
    Se l'impegno e' sciolto, oppure di nuovo da concordare, nulla osta per un altro promissario, ad inserirsi nelle dinamiche della compravendita.

    Di fatto, senza escludere altre possibilita', ho fatto riferimento alla difficolta', di dover andare a recuperare la trattativa, qualora il proponente si esponesse anzitempo, su determinate cifre.
    Rilevando la complessita', di dover far digerire in seconda istanza, un ribasso del prezzo al venditore.

    La logica delle cose e' che lo impone.

    L'azione e la ratio del proponente, e' quella di fissare e far accettare, il saldo prezzo proposto.

    Non quello di sciogliere o, ancora peggio, ritrattare le condizioni proposte.
     
  10. ingelman

    ingelman Membro Supporter

    Agente Immobiliare
    Una proposta accettata seppur subordinata ad una condizione od evento futuro non è un impegno unilaterale ma è un contratto.

    Se cambia l'oggetto di vendita (se la veranda non è sanabile va demolita ... se la veranda non è superficie residenziale ma deposito cambia l'oggetto)

    Mi stai vendendo una cosa diversa da quella che mi è stata proposta

    Spetta a me acquirente decidere se procedere all'acquisto alle giuste condizioni anche riferite al prezzo ;)
     
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  11. PyerSilvio

    PyerSilvio Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Cos'e' che ci puo' stare in parte..?

    Che si compera senza guardare le provenienze..?

    Se le opere esistenti, che giuocoforza qualcuno deve aver pur fatto, non sono citate negli atti, in assenza di condono significa che non esistono.
    Diversamente, si deve per forza ritenere, che siano li' "cresciute" spontaneamente

    Per l'eventuale recupero della documentazione che e' citata sul rogito e che si presume debba essere gia' in possesso del venditore;
    Campa cavallo che l'erba cresce, vale molto di piu', per il tecnico incaricato dall'acquirente.

    Che ne deve essere ovviamente, autorizzato dal venditore, senza che l'acquirente possa scrivere niente per richiederla.
    Utilizzando cosi', carta piu soffice ed idonea, agli utilizzi che hai citato.

    Qualora, molto probabile, che frattanto che si reperiscono i documenti, gli effetti della irrevocabilita' della proposta giungano a scadenza, nulla vieta al venditore, di cambiare cavallo in corsa e cedere ad un altro.

    Rispodendo al tuo secondo post, citavi l'accordo come sciolto o da rivedere, quindi in ciascuno di questi casi, non valido.

    Sviscerare prima, le condizioni o i subordini, espressi nei contratti, perche' questi si avverrino e' sempre, pure in ordine cronologico tra i requisiti, quanto di piu logico si possa fare.

    Proprio per non ritrovarsi, a comperare o a vendere, cose diverse dai titoli che si intendono trasferire
     
    Ultima modifica: 30 Dicembre 2016
  12. ingelman

    ingelman Membro Supporter

    Agente Immobiliare
    Che dire ......
    rileggi meglio quello che ho scritto e forse capirai che dalla provenienza potresti non trovare nulla di quello che a te oggi interessa.

    Come quello che trovi scritto in un atto di provenienza riferito alla descrizione dell'immobile e alla sua situazione urbanistica sicuramente non può essere rapportato alla situazione attuale.

    Se la provenienza è del 1980 probabilmente non troverai nemmeno i riferimenti urbanistici

    Il nostro amico ha detto che l'immobile è parzialmente ristrutturato ma la ristrutturazione è stata interrotta causa mancanza di fondi :riflessione:
    ci può stare ... ma le modifiche fatte in corso di ristrutturazione poi interrotte pensi che le trovo scritte nell'atto di provenienza ah ah Pyer ....

    Quello che mi piace di te è il carattere ... non molli anche di fronte all'evidenza

    Se l'immobile ha problemi chi ha il fianco scoperto è il venditore
    io acquirente stò in una botte di ferro una volta dimostrate le difformità (laddove esistano)

    Intanto tu proprietario tratti prima con me e non con altri prima di ritenere completamente sciolto il contratto
    Non è una condizione sospensiva dove se il mutuo non viene erogato l'impegno è privo d'efficacia

    Qui si tratta di una proposta che pone come condizione la regolarità urbanistica che tu venditore mi hai garantito
    Da un impegno così tu venditore non ti liberi così facilmente, più facile che si ritiri l'acquirente in maniera indolore.
    Il fianco scoperto in questo caso ce l'ha chi vende

    "Consiglio per i venditori ... prima di vendere un immobile accertatevi di non avere fianchi scoperti che poi prendete freddo ah ah :) " e poi sono c........

    Ciao Pyer rispetto il tuo pensiero abbiamo due modi diversi di vedere le cose
    ti auguro buona notte
    se rispondi replicherò domani
    se non ci sentiamo Buon anno ;)
    Zio
     
  13. PyerSilvio

    PyerSilvio Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Se non trovi scritte sul rogito, le modifiche o le nuove opere eseguite sul fabbricato, significa che salvo nuovi esiti o concessioni, non esistono.

    Circostanza che incide sul prezzo.

    Di fatto, consistenza e diritto di cio' che si trasferisce, passando di mano in mano pure nei secoli dei secoli, e' lo istrumento del rogito.

    Io acquirente, compro quello che risulta, in forza ai titoli di proprieta' che li' sono trascritti.
    Cio' indipentemente, se le norme sopraggiungono dopo il 67, l'ottanta o dopo il novantotto.

    Di sicuro, quei titoli sono molto piu evidenti, del mio carattere.

    Posto che, l'ottanta per cento delle case sul territorio nazionale versano, molte per motivi di convenienza, in uno stato di difformita'.

    Pensiamo a quei proprietari, che hanno due tre mila metri cubi di fabbricati, che appaiono in stato di abbandono, nelle zone piu esclusive di Roma.
    Tettoie che nate abusive, stanno in piedi con pratiche di condono da anni ancora pendenti, con accattastamenti e classificazioni irrisori.

    Che c''hanno tutti i fianchi scoperti quei proprietari??

    In finale, non si capisce in quale botte di ferro, possa mai stare un acquirente.

    Che, fino a quando non gli e' concesso dal venditore, non puo' nemmeno avvicinarsi, al bene oggetto di vendita.
     
    Ultima modifica: 31 Dicembre 2016
  14. ingelman

    ingelman Membro Supporter

    Agente Immobiliare
    Aridanghete
    proprio non vuoi capire o non c'è peggior sordo di chi non vuol sentire

    Metto da parte per un attimo l'aspetto del condono, sulla provenienza puoi trovare tutto o niente soprattutto in un caso come questo dove è palese che le modifiche interne sono state eseguite in un secondo momento e come mi pare di capire anche in maniera discutibile.

    Ripeto che prima dell'entrata in vigore della legge 28 Febbraio 1985 n. 47 i notai non avevano nessun obbligo di riportare i titolo autorizzativi riferiti all'aspetto urbanistico, richiedere un atto di provenienza anche se successivo a detta legge non significa che quello che ci trovi riportato ti dia garanzia di conformità.

    Il Notaio menziona delle autorizzazioni (permesso a costruire, eventuali varianti in corso d'opera etc) menziona dei numeretti con delle date non allega di certo un progetto e tanto meno ne verifica la corrispondenza a quanto realizzato.
    Anche il Catasto raccoglieva tutto e molti per evitare pratiche urbanistiche o addirittura sanzioni accatastavano nascondendosi dietro l'esatta rappresentazione grafica.

    Sapessi quanti proprietari pseudo furbacchioni hanno pagato salatamente questo modo italico di operare avendo trovato un acquirente che giustamente è andato a fondo e li ha trovati con il fianco scoperto.

    Dalla provenienza non vedi un piffero o quel che trovi lo prendi come spunto per effettuare le giuste verifiche ;)

    Si
    se mi parli d'abusi o di pratiche edilizie non presentate.

    Dove stanno sti 3000 Mc in stato di abbandono a Roma? se mi parli di zone più esclusive mi parli del centro e non certo di periferia

    Quelli che conosco con importanti cubature e che sono in stato di abbandono si trovano così in attesa di una definizione , perchè alcune grandi società o gruppi hanno ben pensato di richiedere la trasformazione o cambio di destinazione andando a scavare sotto per realizzare posti auto (stì scenziati .. come se non sapessero che a Roma come fai uno scavo escono reperti archeologici e le belle arti ti blocca i lavori)

    Perchè parli di realtà che non conosci?

    A volte penso che @mata ha ragione nel dire che ad ognuno il suo :)

    Comunque Tornando al 3D
    La prassi giusta è fissare un prezzo per l'immobile regolare così come proposto e garantito dal venditore,

    ovviamente il venditore deve rendersi obbligato una volta accettato il prezzo, a fornirmi tutta la documentazione in suo possesso che il proponente acquirente farà verificare da un tecnico
    (indispensabile quando si parla di condoni e di lavori iniziati successivamente e non del tutto ultimati come nel caso in questione) subordinando l'eventuali scritture successive "compromesso" a tali controlli.
    Poi se tu venditore mi hai preventivamente garantito una conformità che non esiste sono Pyersilvi vostri ...........
    (in quella fase poi se necessario ridiscutiamo tutto prezzo compreso :cauto:)

    Consiglio da Zio
    Rivolto ai proprietari che si approcciano ora ad una vendita
    Non fatevi cogliere impreparati
    Verificate subito la correttezza della documentazione in vostro possesso prima di impegnarvi in una vendita rilasciando dichiarazioni che poi si potrebbero rivelare mendaci.

    Buon anno a tutti
     
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  15. PyerSilvio

    PyerSilvio Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Intanto citando Roma, si generalizzava, cosi' come si poteva citare, qualsiasi altra realta' di mercato nostrana.

    Sulla piazza di Monza, di caseggiati come quelli a cui facevo riferimento, ne insistono a decine.

    Se tanto ci da tanto, in una realta' venti trenta volte superiore, non sorprenderebbe affatto di rilevarne a centinaia.
    Checche' un soggetto, seppur ivi residente, ne pretenda di sapere.

    Detto questo, nei repertori citati nelle provenienze, si reperiscono le pratiche e gli elaborati che li hanno sostenuti.
    Che certificano le corrispondenze di quanto realizzato.

    Giova far notare la contraddizione degli esposti.

    Che dapprima, esorta un proprietario a sottoscrivere, contraendo verso l'acquirente, un obbligo di vendita.

    Salvo poi, ammonire di verificare prima le corrispondenze, per non ritrovarsi responsabili, di false dichiarazioni e garanzie.

    O e' carne o e' pesce zio.

    Una pascola sulla terra, mentre l'altro, sguazza nell'acqua.

    In ogni caso, qualsiasi sia la scelta, auguri di buon anno a tutti quanti.
     
    Ultima modifica: 31 Dicembre 2016
  16. ingelman

    ingelman Membro Supporter

    Agente Immobiliare
    Consigliavo all'acquirente di sottoscrivere una proposta prendendosi le giuste precauzioni ;)
    Come ho dato consigli a gli aspiranti venditori di accertarsi della regolarità urbanistica prima di sottoscrivere impegni.
    Esatto equilibrio come il buon senso impone.

    Buon anno Pyer ... salutami il babbo :birra:
     
    A adoinel, Bagudi e PyerSilvio piace questo elemento.
  17. blast

    blast Membro Junior

    Privato Cittadino
    Grande Ingelman........:ok:


    Esatto; io ho fatto così a suo tempo con massima soddisfazione mia, del notaio e dell'acquirente. Certo ho speso prima qualche soldo ma....io sono allergico ai contenziosi con chiunque.....;)
     
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  18. adoinel

    adoinel Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Grazie a tutti per le risposte!
    Non so quanto seguito possa avere la mia richiesta di avere documentazione, perlomeno in tempi brevi, però temo che sia inevitabile.
    Ieri sono tornata per visionare la casa e, nonostante avessi richiesto una planimetria con misure, non me l'hanno fornita; così ho misurato io la casa e, a mozzichi e bocconi (mi rendo conto di non avere il metro laser!!) è risultata più piccola di quanto dichiarato!!!!! La superficie interna 70mq, la veranda 8mq, il terrazzo 60mq.
    Ho svolto i calcoli per i metri quadri commerciali secondo tabelle e, ammettendo uno scarto di errore dovuto a mia inesperienza, siamo a 88 mq commerciali (terrazzo+ veranda (supponendo che sia davvero condonata) + appartamento) contro un 100mq interni e 80mq esterni dichiarati da annuncio!
    Oltre a sentirmi presa in giro, non so quanto potermi fidare di queste persone.
    A questi punto dubito fortemente che la veranda sia condonata davvero e la richiesta è, a parer mio ECCESSIVA.
    L'agente immobiliare ieri ha continuato a ripetere che l'appartamento sarebbe stato mio per 360000 € (quando l'annuncio riporta 430000 €), quando io non ho mai fatto una proposta in termini economici.
    Dice che quella sarebbe la cifra accettata dal venditore... E grazie, 88 mq da ristrutturare che verrebbero pagati una follia, l'accetterei pure io al volo!

    Detto ciò, a me la casa continua a piacere abbastanza. Solo a questo punto non so come sia possibile avere un rapporto di fiducia con l'agenzia; ben inteso che, per ogni acquirente, è meglio pagare il prezzo inferiore possibile, qui non si sta cercando di pagare "poco". Si sta cercando di pagare "giusto" e di non farsi fregare, e purtroppo le premesse non sono state delle migliori...
     
  19. adoinel

    adoinel Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    P.s. E' possibile fare una proposta d'acquisto subordinata alla conformità catastale ed urbanistica e AL MUTUO?
    Ho parlato con la banca e mi hanno detto che non ci sono problemi ma... Tra il dire e il fare... Non vorrei arrivare a fare una proposta e poi perdere del denaro causa mutuo negato!
     
  20. PyerSilvio

    PyerSilvio Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Questo è l'importante.

    Mentre appare un non senso, precludersi la possibilità di conseguire un buon acquisto, con la motivazione che vi siano scarsi presupposti di fiducia, con il vettore delle vendite.

    Posto che sei ancora, nella fase dell'analisi del bene, ciò che ti occorre avere, sono gli atti di provenienza.

    Avendo a disposizione la consulta di quegli atti, potrai reperire ogni piantina, visura e censimento, a porre fine alla questione dei metri quadri utili, oggetto dell'acquisto.

    Chissenefrega di quello che era stato pubblicato dall'agenzia. Sarà stato sicuramente un errore.


    Da quelle risultanze, formulerai latu proposta la cui entità, resta a tua discrezione.

    Allo stesso modo lo sarà per il venditore se accettarla o meno.

    Conquistare, la fiducia e la stima dell'intermediario, ma sopratutto la cura dei tuoi interessi, sarà un giogo facile, facendo leva sulle mediazioni.

    300mila per il proprietario e 15 per il mediatore fanno 315 ominicomprensivi e la palla passa a loro.

    Se sono pronti per giocare si giocherà.
     
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