Conformitá impianti elettrico e gas nel contratto di locazione

[Pennylove]

Ho affittato un appartamento e adesso avvrei bisogno di certificato conformita degli impianti idro-termo-sanitari e conformita degli impianti elettrici per fare la richiesta di attestazione di idoneita dell'alloggio che mi serve per otenere la carta di soggirno.
Il proprietario dell appartamento mi dice che non ha in posseso i certificati.
E obbligatorio avvere i certificati oppure tocca a me fare tutto e pagare tutto?

La dichiarazione di conformità degli impianti alle norme di sicurezza è una cosa, l’attestazione di idoneità alloggiativa è un’altra: la prima viene rilasciata dalle imprese installatrici abilitate, la seconda dall’Ufficio tecnico del Comune. Non so dove sia posto l’alloggio, ma posso dirti che, in genere, alla domanda di idoneità dell’alloggio vanno allegati copia della planimetria catastale, il contratto di locazione registrato, le dichiarazioni di conformità degli impianti di gas e luce dell’alloggio (in assenza, in genere gli uffici richiedono una semplice autodichiarazione sostitutiva sottoscritta dal proprietario) e (alcuni Comuni richiedono anche questo) copia del libretto di impianto di riscaldamento con verifica periodica di combustione e controllo fumi.

 

[dalele]

Nonostante la convinzione contraria di molti, non è mai esistito un obbligo formale di consegna della documentazione di conformità dei vari impianti in caso di locazione. In ogni caso, con l’abrogazione dell’art. 13 del DM n°37/2008 ad opera dell’art. 35 del DL n°112/2008, entrato in vigore il 25 giugno 2008, è venuto meno ogni obbligo di consegna e di allegazione di documentazione amministrativa e tecnica relativa alla sicurezza degli impianti presenti negli immobili locati, peraltro già suscettibile di apposita deroga per espressa normativa precedente. Pertanto, allo stato attuale, in assenza di certificazioni:

a) L’immobile conserva la sua commerciabilità: in realtà, conservava la sua commerciabilità anche prima dell’abrogazione dell’art. 13 citato, posto che una norma portata da un decreto ministeriale non può modificare norme civilistiche, ponendo fuori commercio tutti gli immobili sforniti delle dichiarazioni di conformità e non adeguati alle norme di sicurezza: tali vizi non rendono l’oggetto del contratto illecito, in quanto l’oggetto della locazione non è il bene in sé stesso, ma la prestazione, ossia la possibilità del conduttore di godere, sia pure in misura minima, della cosa, per cui, nel gioco delle parti, l’ultima parola spetta sempre al conduttore: è lui, infatti, che deve segnalare subito al locatore l’eventuale presenza di vizi o imperfezioni nell’immobile che gli viene consegnato.

Pertanto è bene che il potenziale inquilino si accerti preliminarmente dal titolare dell’immobile delle condizioni degli impianti, previa visita all’immobile stesso. Le parti, inoltre, nel corso delle trattative per la stipulazione di un contratto, ai sensi dell’art. 1338 cod. civ., hanno l’obbligo, secondo i principi di buona fede, di fornirsi reciprocamente le informazioni utili riguardo il contenuto dello stesso. Il momento della consegna del bene diventa, allora, fondamentale, in quanto determina la constatazione della conoscenza o meno dei possibili vizi riferiti agli impianti domestici. L’immobile che prendo in locazione ha il salvavita? Esistono scarichi fumari? L’impianto del gas è a norma?

Se l’immobile, pur in presenza di vizi conosciuti, o di facile constatazione (impiegando la diligenza soggettiva minima richiesta dalla legge) viene accettato dal conduttore, quest’ultimo non può eccepirne successivamente la presenza, né può chiedere la risoluzione del contratto o una riduzione di canone (art. 1491 cod. civ.). Ne consegue che se il conduttore ha concluso un contratto di locazione avente ad oggetto una cosa affetta da vizi, ben conoscendoli o senza aver utilizzato un basso livello di diligenza, egli deve poi sopportarne i rischi e le conseguenze.

Se, invece, manca tale conoscenza ovvero se i difetti della cosa non erano facilmente conoscibili con una diligenza inferiore all’ordinario, ovvero, in mala fede, sono stati taciuti dal locatore, il conduttore può riequilibrare le sorti del suo contratto, chiedendone, a personale valutazione del vizio, la risoluzione o una diminuzione del corrispettivo.

Le cose, però, non sono così semplici in quanto, anche in mancanza di certificazioni di conformità, il codice civile vieta, comunque, i vizi occulti (cioé non facilmente conoscibili), e poiché sussiste il fondato rischio che, in caso di contenzioso giudiziale, possa essere ritenuto vizio occulto un impianto non a norma, l’unica seria garanzia per chi dà in locazione un immobile è quello di riconoscere espressamente, senza infingimenti di sorta, mediante apposita clausola contrattuale, che uno o più impianti non sono adeguati alle norme di sicurezza e che, quindi, il locatario ne è perfettamente cosciente e li accetta, comunque, nello stato in cui risultano al momento della consegna, senza riserva alcuna. Assume, a questo punto, primaria importanza la redazione di un accurato verbale di consegna dell’appartamento nel quale rappresentare in dettaglio lo stato del bene che si concede in locazione, con particolare riferimento alla efficienza degli impianti e alla loro capacità di fornire determinate prestazioni.

b) Non sorge alcun obbligo di adeguamento degli impianti in nessuna tipologia di fabbricato: la nota ministeriale è stata chiara nell’evidenziare che non esistono norme rintracciabili nel decreto ministeriale, ma neanche altrove, che pongano un generale obbligo di adeguamento degli impianti preesistenti che siano conformi alle norme di sicurezza applicabili all’epoca della loro realizzazione. Naturalmente, qualora l’impianto non fosse a norma neppure in relazione ai dettami di sicurezza vigenti all’epoca della sua realizzazione, vi sarà un obbligo di adeguamento, comunque indipendente dalla sua commerciabilità.

Ciò non toglie che aver concesso in locazione un immobile con impianti non a norma può essere motivo di grave responsabilità in caso di incidente. E ciò a prescindere dall’intervenuta abrogazione della norma citata.

E per oggi, chiudo qui.

Penny

Ho letto anche in altri thread approfondimenti molto tecnici sulla questione impianti nella locazione, ma rimane il dubbio su come dobbiamo procedere nella pratica nel caso in cui siamo incaricati di redigere un contratto di locazione "libero". Mi sembra pacifico che non ci sia l'obbligo formale di garantire la conformità degli impianti, ma d'altro canto rimane l'esigenza di una corretta informazione tra le parti.
Quale clausola inserire quindi nei contratti nel caso di assenza delle dichiarazioni di conformità?
E' sufficiente una clausola con la quale "il locatore garantisce che gli impianti sono conformi alle normative applicabili in base all'epoca della loro realizzazione o modifica"?
Grazie!

 

[Pennylove]

[...] Mi sembra pacifico che non ci sia l'obbligo formale di garantire la conformità degli impianti, ma d'altro canto rimane l'esigenza di una corretta informazione tra le parti.
Quale clausola inserire quindi nei contratti nel caso di assenza delle dichiarazioni di conformità?

Premesso che la sicurezza degi impianti è, ovviamente, di importanza primaria e che gli accorgimenti volti a tutelare l’incolumità delle persone non sono mai troppi, va detto che il proprietario e l’inquilino possono derogare all’obbligo di garanzia e di consegna delle dichiarazioni di conformità degli impianti. Nel caso in cui si prenda in affitto un immobile è bene che dello stato degli impianti o di eventuali difetti o vizi si dia atto in forma scritta, quanto meno per non esserne chiamati a rispondere.

Per limitare o derogare alla prevista responsabilità di chi loca, è necessario che le parti limitino o escludano la garanzia sugli impianti a seguito della dichiarazione del locatore e della presa d’atto dell’inquilino, circa la non conformità o la possibile non conformità di uno o più impianti alle norme di sicurezza ad essi applicabili.

In genere, possono prospettarsi due tipologie di situazioni:

a) la locazione avviene con impianti non conformi: il locatore deve renderne edotto, senza infingimenti, la sua controparte e dichiararlo esplicitamente nella convenzione locativa (contratto) che va stipulare, e l'inquilino (che non deve dimenticare che il canone di un’abitazione deve variare anche in funzione della qualità delle tubature e dei cavi elettrici invisibili) – in questo caso – deve prenderne atto, accettando il vizio (impianto non a norma) da lui conosciuto oppure rinunciare;

b) la locazione avviene con impianti per i quali si ignora la situazione: in questa ipotesi, il locatore deve dichiarare, nel dettaglio della convenzione locativa, che gli impianti potrebbero non essere adeguati alle norme di legge e l’inquilino deve accettare la situazione, assumerne il rischio oppure rinunciare.

 

[kikibologna]

Buongiorno
vi è differenza in un contratto di locazione tra le seguenti clausole contrattuali:
- documentazione amministrative e tecnica sicurezza impianti
- attestazione di certificazione energetica
in sede di redazione di contratto di locazione sono da esporsi obbligatoriamente o si possono omettere?( alla luce del 2018 con tutte le normative vigenti)
grazie

 

[karuba]

Buongiorno
vi è differenza in un contratto di locazione tra le seguenti clausole contrattuali:
- documentazione amministrative e tecnica sicurezza impianti
- attestazione di certificazione energetica
in sede di redazione di contratto di locazione sono da esporsi obbligatoriamente o si possono omettere?( alla luce del 2018 con tutte le normative vigenti)
grazie

Si ovviamente c'è differenza l'ape l'attestazione prestazione energetica è un'altra cosa rispetto alla conformità dell'impianto elettrico o riscaldamento

 

[kikibologna]

la prima è obbligatorio evidenziarla in un contratto di locazione oppure è solo necessaria per la vendita dell'immobile?
grazie

 

[karuba]

Anche per contratto locazione

 

[Bastimento]

La domanda e la risposta si prestano ad equivoci: non è la prima ad essere obbligatoria: è la APE (prestazione energetica ) ad essere necessaria sia in caso di vendita che di locazione.

 

[karuba]

Quello che dicevo ma precisazione e' giusta

 

[coluichenonsa]

Buongiorno a Tutti quanti,
il quesito è questo: impianto elettrico antecedente al 1980; locale commerciale adibito a ristorante pizzeria; la proprietà lo gestisce fino al 2010 senza mai entrare in possesso di nè di Di.Ri. nè, tantomeno di Di.Co..
- nel 2009 cede in locazione l'attività stipulando regalare contratto di locazione in cui nulla viene precisato circa la conformità degli impianti, quindi senza fornire alcun documento in merito;
nel 2010 il locatario cede il contratto di locazione ad altro locatario senza apportare modifica/integrazione alcuna ed il locatore prende ufficialmente atto del cambio di gestione con idonea scrittura registrata;
- nel 2013 causa un corto circuito sull'impianto elettrico di pertinenza del fabbricato e più precisamente sulla dorsale che alimentava il locale bar, si sviluppa un incendio che danneggia gravemente i locali e contenuto tanto da rendersi inagibile.
Ciò premesso chiedo al Forum quali responsabilità possono essere addebitate al locatore atteso che questi ha rilevato locali e attività senza richiedere/precisare nulla circa la conformità degli impianti atteso che all'epoca vigeva il 37/08 altre, naturalmente, il 81/08. Un soggetto commerciale (trattasi di società costituita in Snc) aveva l'obbligo, prima di subentrare nell'attività della ristorazione di pretendere dal locatore la messa a norma degli impianti oppure no? se positivo c'è qualcuno che mi può rimandare alla norma specifica? buon lavoro a tutti