Umberto Granducato

Fondatore
Membro dello Staff
Agente Immobiliare
Il legislatore si è da sempre preoccupato di predisporre una efficace tutela di chi compra la casa: così nel 1996 ha previsto la possibilità di trascrivere il preliminare; nel 2005 l’obbligo del costruttore di case “nuove o ristrutturate” di consegnare al promissario acquirente una fideiussione a garanzia del rischio del suo fallimento nelle more tra il preliminare e il definitivo.

Con la legge sulla concorrenza (legge n. 124/2017, articolo 1, commi 63 e seguenti, entrata in vigore il 29 agosto) ha chiuso il cerchio prevedendo la facoltà dell’acquirente di richiedere il deposito del prezzo al notaio rogante fino ad avvenuta trascrizione del contratto di compravendita.

Chi compra si vede esposto al rischio che, tra la data del rogito e la data della sua trascrizione nei predetti registri, venga pubblicato un gravame inaspettato a carico del venditore: un’ipoteca, un sequestro, un pignoramento, una domanda giudiziale, eccetera. Scenari del tipo appena descritti si sono verificati assai raramente. I notai adempiono infatti all’obbligo della trascrizione in tempi molto brevi quasi azzerando i rischi.

La “scena” tradizionale (al rogito il venditore consegna le chiavi e l’acquirente paga il prezzo) è dunque destinata a cambiare. La nuova legge infatti afferma (importando in Italia una prassi già da tempo vigente in Francia) che se ne sia «richiesto da almeno una delle parti», il notaio deve tenere in deposito il saldo del prezzo destinato al venditore fino a quando non sia eseguita la formalità pubblicitaria con la quale si acquisisce la certezza che l’acquisto si è perfezionato senza subire gravami.

EFFETTI DEL DEPOSITO

Le somme che il notaio si vede versare da parte dell’acquirente (e che dovranno necessariamente essere intestate non al venditore, bensì al notaio stesso) saranno da lui segregate su di un conto corrente dedicato che ha appositamente acceso in banca con la destinazione di “conto dedicato ai sensi della Legge 147/2013”.

Queste somme sono assolutamente al sicuro: sia perché sono separate dal patrimonio del notaio (non cadono nella sua successione, in caso di premorienza; non vanno nella comunione legale del coniuge; sono impignorabili da parte dei suoi creditori) sia perché sono impignorabili anche dai creditori del venditore.

Non solo. Gli interessi attivi che produce il conto dedicato vanno a beneficio delle piccole e medie imprese.

POSSIBILI ULTERIORI UTILIZZI DEL DEPOSITO PREZZO

Il deposito del prezzo protegge dal rischio di trascrizioni o gravami pregiudizievoli nelle more tra la stipula e la trascrizione dell’atto.

Ma può tornare utile alle parti nelle seguenti ipotesi:

1) PRESENZA DI UN PIGNORAMENTO O DI UNA IPOTECA PREGRESSA – La casa è gravata da un pignoramento o da un’ipoteca. In atto si conviene che il prezzo venga pagato solo ad avvenuta cancellazione di dette formalità.

2) CASA SOGGETTA A PRELAZIONE LEGALE – L’immobile è soggetto a prelazione legale. In atto si conviene che il prezzo venga pagato una volta che sia venuta meno la possibilità di esercitare la prelazione.

3) CASA NON AGIBILE – Nell’atto si conviene che il prezzo venga pagato solo ad avvenuta presentazione della segnalazione certificata di agibilità.

4) CASA NON LIBERA DA PERSONE O COSE – L’immobile è ancora occupato dal venditore. Si conviene che il prezzo venga pagato solo ad avvenuta consegna della casa all’acquirente libera da persone e cose.

5) PRESENZA DI DEBITI DEL VENDITORE - Il venditore non ha ancora saldato tutte le spese condominiali a suo carico (ad es. spese straordinarie deliberate prima dell’atto per opere non ancora eseguite al momento della stipula). Al fine di garantire l’acquirente (che potrebbe essere chiamato a rispondere di tali spese ex art. 63 disp. att. c.c.) presso il notaio vengono depositate le somme necessarie a coprire tali spese con l’incarico per il notaio di effettuare i pagamenti richiesti dall’amministratore di condominio.

FACOLTATIVITA’ DEL DEPOSITO PREZZO

A differenza di come avviene in Francia, la tutela del deposito prezzo è facoltativa: in sede di rogito l’acquirente, a seconda dei casi, può optare per avvalersene o rinunziarvi.

Sarebbe conforme a correttezza e buona fede nelle trattative tra le parti (ed anche nei rapporti con il notaio) che tale opzione venga manifestata in tempo utile perché il venditore si possa organizzare. Nulla esclude, comunque, che di fronte a motivi gravi sopravvenuti e imprevedibili, si possa manifestare l’opzione anche direttamente alla stipula.

TUTELA ANCHE PER IL VENDITORE

Il deposito del prezzo garantisce il corretto e sicuro perfezionamento del trasferimento del denaro dall’acquirente al venditore, il quale incasserà le somme dopo qualche giorno ma non correrà alcun rischio in ordine all’effettivo incasso della somma pattuita.

Fonte: Notariato.it
 

Bruno2301

Membro Assiduo
Agente Immobiliare
Si, io già da tempo sia nell'incarico che nella proposta rendo noto alle parti di questa possibilità....... anche se da un convegno è risultato che i notai comunque consigliano di trascrivere il preliminare. ma secondo me è una prassi che se non avesse costi troppo alti potrebbe prendere piede ed essere una effettiva garanzia per i casi (e non solo) sopra citati.
 

bepix

Membro Attivo
Privato Cittadino
Mancano informazioni importanti :
1 questa opzione ha un costo che varia dallo 0.2 allo 0.4 % della somma depositata
2 il venditore deve essere d'accordo ed informato fin dall'inizio della trattativa , l'acquirente non può decidere di propria iniziativa e dirlo al venditore a cose fatte
3 i costi sono a carico dell'acquirente che appunto richiede questa opzione
4 non viene mai richiesta. su 4 notai contattati da me a Venezia, nessuno negli ultimi 2 anni ha mai utilizzato questa opzione
 

Bruno2301

Membro Assiduo
Agente Immobiliare
Da quello che ci hanno riferito alcuni notai le spese richieste sono anche più alte.... sul punto 2 vorrei capire se ti riferisci a compravendite con l'intermediazione allora sono d'accordo ma frà privati può essere richiesto al notaio nel momento del rogito da quello che sò!
 

bepix

Membro Attivo
Privato Cittadino
Questa opzione deve essere parte integrante anche del preliminare. Il venditore deve sapere fin da subito che l'acquirente vuole tutelarsi con il deposito presso il notaio. Ci sarebbe anche il problema che la banca intesta l'assegno al venditore e non al notaio. Cosa che richiederebbe il deposito delle sole somme già in possesso dell'acquirente e non frutto di mutuo bancario. Alla richiesta le 3 banche che ho contattato mi hanno confermato che l'assegno verrà intestato al solo venditore senza eccezioni per il notaio. Ci sarebbe anche da capire se tutti i notai siano in grado di garantire questa opzione anche se prevista dal legislatore
 

francesca63

Moderatore
Membro dello Staff
Privato Cittadino
Questa opzione deve essere parte integrante anche del preliminare. Il venditore deve sapere fin da subito che l'acquirente vuole tutelarsi con il deposito presso il notaio.
Non mi risulta, nemmeno per compravendite intermediate.
Diciamo che sarebbe buona regola informare per tempo l'altra parte ( e comunque l'agente deve avvisare di questa possibilità) ma non è obbligatorio, e può essere deciso anche poco prima del rogito, quando si incarica il notaio di predisporre l'atto.
Inoltre questa "novità" del deposito prezzo può essere richiesta da una qualsiasi delle parti, non necessariamente l'acquirente ( anche se è ovvio che tutela più lui).

Comunque tanti bei discorsi, ma pare che per ora pochissimi facciano ricorso a questa possibilità, anche per il costo.
 

Bruno2301

Membro Assiduo
Agente Immobiliare
D'accordo con francesca, il notariato e le associazioni di categoria hanno dato l'imput a tutti di metterlo sia nell'incarico che nella proposta al fine di informare, i notai mi risulta che se nel preliminare viene specificato che non si opta per il deposito una volta all'atto non accolgano una richiesta diversa. ma se frà privati e non c'è un preliminare, certo che si decide al momento dell'atto!
 

bepix

Membro Attivo
Privato Cittadino
A tutti gli effetti il deposito è una modalità di pagamento che va concordata al preliminare . Non ci si inventa cose strane il giorno del rogito. Solo tra parenti non si fanno preliminari e forse neanche più li. Fatto sta che il deposito non lo usa nessuno e un motivo ci sarà Gli agenti dovrebbero preoccuparsi di concludere l'affare e procurare la documentazione necessaria per la vendita o l'acquisto. Da lì in poi dovrebbero osservare un rispettoso silenzio
 

Bruno2301

Membro Assiduo
Agente Immobiliare
A tutti gli effetti il deposito è una modalità di pagamento che va concordata al preliminare . Non ci si inventa cose strane il giorno del rogito. Solo tra parenti non si fanno preliminari e forse neanche più li. Fatto sta che il deposito non lo usa nessuno e un motivo ci sarà Gli agenti dovrebbero preoccuparsi di concludere l'affare e procurare la documentazione necessaria per la vendita o l'acquisto. Da lì in poi dovrebbero osservare un rispettoso silenzio
ma figurati!!!, ci sono clienti che mi fanno mettere nell'incarico l'obbligo di seguirli in tutto e per tutto fino al rogito....... Comunque ti informo che le modalità di pagamento si possono stabilire diversamente anche il giorno del rogito se le parti sono daccordo, figurati il deposito prezzo!
 

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