Acquisto casa con probabile vizio di abitabilità, che fare?

[aLEcAS]

@marcanto, leggermente euforico ma credo che sia del tutto corretto quanto hai detto. Non fraintendermi, penso solo che le tue ragioni siano sincere ed oneste anche se potrebbero non essere comprese per mancanza di dialogo.

 

[Jan80]

Ma come fate a finire sempre in querelle interminabili e spesso e volentieri fuori tema? Sinceramente non capisco il motivo per cui si parli di un immobile privo di abitabiità/agibilità dato che non è assolutamente questo il caso, anzi è quasi l'opposto, condizione ben più grave.

l'immobile non aveva il certificato di agibilità, ma c'era l'obbligo per il venditore di provvedere all'ottenimento. Nel momento in cui è stato firmato il contratto definitivo mi è stata consegnata anche la RICEVUTA DI RICHIESTA al comune del certificato di agibilità, asseverata dall'architetto del mio venditore.

E' evidente che l'obbligo del deposito del'agibilità nasca dalla natura dei lavori effettuati sull'immobile e non da un fantomatico contratto.... cosa che peraltro è stata fatta! Unica precisazione che mi sento di fare è che non si tratta più di una istanza per un cerificato rilasciato dalla P.A. ma di una Segnalazione Certificata (ai sensi del 481 del c.p.) asseverata da un tecnico abilitato, quindi il Comune non è costretto a nessuna altra comunicazione.

con la pianta ARREDATA E QUOTATA che mi ha dato il venditore (stessa planimetria che compare nell'aggiornamento catastale, nella CILA, nella richiesta di mutuo e nel contratto preliminare e definitivo, ovvero in tutti i documenti che riguardano questo immobile e quindi firmata anche dal suo architetto)

Questo è il punto da approfondire: verificare cosa è stato depositato in Comune prima, e in Catasto poi e metterlo in relazione con quanto esistente sul posto.
Se mi si parla di piantina arredata penso a quella redatta a fini commerciali non a un titolo edilizio. Chiedo quindi a @Marial se effettivamente è in possesso degli elaborati grafici allegati alla Cila e/o alla SCIA dell'Agibilità (non è detto che ve ne siano) che mostrino lo stato finale quotato dell'immobile. In caso contrario è bene fare un Accesso agli Atti presso il Comune per prenderne visione ed evetualmente estrarne copia semplice.

 

[marcanto]

non si tratta più di una istanza per un cerificato rilasciato dalla P.A. ma di una Segnalazione Certificata ......... asseverata da un tecnico

Io avevo escluso questa possibilità ....ossia che si trattasse di una SCIA per agibilità.

Semplicemente perchè l'interessata non ne da indicazione ed invece indica:
"mi è stata consegnata anche la RICEVUTA DI RICHIESTA al comune del certificato di agibilità, asseverata dall'architetto del mio venditore."
Quindi si riferisce ad una richiesta al comune, mentre L'asseverazione dell'architetto potrebbe essere riferita ad una parte documentale allegata alla richiesta.
Comunque solamente l'interessata può chiarire questo dubbio

 

[aLEcAS]

Ma come fate a finire sempre in querelle interminabili e spesso e volentieri fuori tema?

Pardon, ci scap·pà·va...
..AncheTuPeròProtrestiLeggereQuantoGiàScritto, eeeehh

 

[Jan80]

Se chi scrive non è un addetto ai lavori è normale che non usi termini corretti, ma tu che sei un tecnico dovresti comunque fare riferimento al periodo: dato che ci si riferisce a circa uno/due mesi fa è chiaro che si parli di scia e non di certificato (come già scritto da @aLEcAS - ho letto ho letto).

Comunque non credo che @Marial si farà più viva quindi per il momento è anche inutile continuare senza ulteriori informazioni.

 

[aLEcAS]

ho letto ho letto

non ne dubitato seriamente.
Marial spero abbia preso la giusta decisione di consultare un suo tecnico, come diceva cafelab, e come dicevi Tu abbia preso visione dei documenti ufficiali depositati in Comune.

Visto la descrizione riportata all'inizio su altezze e superfici, l'edificio sembrerebbe essere meritevole di conservazione, quindi è da appurare quale siano le destinazioni dei locali e se l'edificio è antecedente al 1975.

Salvo le norme specifiche regionali, mi chiedo se secondo voi è possibile derogare l'altezza minima? (Caso a parte per il risparmio energetico, ovvero deroga fino a 10 cm)

Una volta mi sembra che l’obbligo di altezze minime interne potesse essere derogata per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio esistente specificando la valenza dei regolamenti edilizi allora vigenti e dimostrando con un progetto di recupero il buon senso a mitigare e migliorare le condizioni igienico sanitarie con soluzioni alternative, per esempio la verifica del volume d'aria e dei ricambi d'aria garantiti: significa che se in un edificio storico le stanze hanno altezza di 2,50 mt con ad esempio superficie di 28 mq allora se non sbaglio dovrei garantire 28 mq per 1/8 = 3,5 mq di superficie areante ovvero per h. 2,70 altezza minima allora 3,5*2,70 = 9,45 mc di ricambio d'aria; se invece h. 2,50 chiedendo la deroga dovrò comunque garantire 9,45 mc di ricambio d'aria e quindi una superficie di areazione di 3,78 mq.
Ma se quanto sopra fosse possibile e venisse pure richiesto il mantenimento delle aperture si può sopperire con sistemi di ventilazione meccanizzata che garantiscano gli adeguati rapporti di ricambio d'aria?

 

[cafelab]

Anni fa abbiamo fatto un bar/pub in un centro storico nella zona dei Castelli Romani e gli standard urbanistici andavano in deroga per le particolari valenze dei luoghi, infatti volevano sistemi meccanizzati per il ricambio d'aria
Ma per una abitazione non saprei dire

poi quando i comuni si decideranno ad utilizzare il DM 1975 per come è davvero scritto e non per come fa comodo a loro, i 3/4 degli edifici saranno fuori norma

 

[Marial]

Grazie @Jan80, per aver centrato il punto. Visto che si litigava per l'anno di introduzione delle normative antisismiche, completamente fuori tema, ma per il semplice gusto di darsi addosso tra categorie, ho capito che non era il forum giusto su cui chiedere informazioni.

Comunque si, il venditore mi ha consegnato il plico della CILA in digitale e gli elaborati sono gli stessi, come dicevo, del catasto (non ci sono gli arredi ma è la stessa planimetria) e della pianta allegata al contratto, ma farò comunque un accesso agli atti in comune, già fatta richiesta.

il Comune non è costretto a nessuna altra comunicazione.

Esatto, magari non ho usato la sigla corretta, ma questo l'avevo scritto. Vorrei provare a chiedere allo stesso Comune un certificato di agibilità, anche se quasi sicuramente mi faranno una copia della SCIA di agibilità.

Chiedo quindi a @Marial se effettivamente è in possesso degli elaborati grafici allegati alla Cila e/o alla SCIA dell'Agibilità (non è detto che ve ne siano) che mostrino lo stato finale quotato dell'immobile.

Della Cila sì, della SCIA di agibilità no, mancano tutti gli allegati ma c'è l'elenco e mi sembra sia tutto inerente le opere sugli impianti. Ecco perché continuo a chiedermi se sono io che mi sto facendo dei problemi inutili o se hanno sbagliato tutti, tecnici compresi, a non accorgersi di nulla. Ma ormai già che ci siamo arriviamo in fondo.

@Marial qui è il nodo della questione.
@marcanto ti ha chiesto se hai richiesto consulenze tecniche non solo legali.

Certo, verrà un tecnico proprio in questi giorni a fare un rilievo fatto bene.
E comunque, come già detto, di tecnici ne sono passati, anche se alcuni in maniera informale. L'unico modo per rendersi conto dell'effettiva difformità sarebbe stato far fare un rilievo come quello che sto facendo fare ora prima dell'acquisto definitivo, ma grazie anche all'abilissimo agente immobiliare che continuava a dirmi che c'erano 11 visite in programma in un giorno dello stesso immobile e tenendo conto che ne avevo perso uno simile la settimana prima, l'idea non mi ha neanche sfiorato. In più la prima visita è stata fatta a cantiere non del tutto completato. In realtà credo che gli operai abbiano finito di tinteggiare il giorno stesso della consegna delle chiavi.

Ultima cosa, sono arrivata alla conclusione che in realtà sia stato presentato tutto correttamente PRIMA dei lavori, ma che una volta installati gli impianti l'immobile si sia "ristretto" e che non sia stato fatto un rilievo finale a conclusione dei lavori. Questo spiega il perché le uniche planimetrie che girano siano tutte uguali al progetto iniziale.

Grazie a @aLEcAS per i video molto chiari. Guardando il primo sono sempre più convinta che, al di là della compravendita, se c'è un nodo critico è proprio nella dichiarazione di conformità al progetto e nella SCIA di questo tecnico, documento che io ho avuto solo al momento dell'atto definitivo, con le chiavi e la possibilità di entrare nell'immobile quando voglio.

 

[aLEcAS]

Bisogna vedere il regolamento di igiene locale e quindi se l'abilità faccia riferimento alle superfici od ai volumi degli ambienti. L'appartamento è di Monopoli da dove scrivi?

 

[Marial]

Sì in centro storico. Ho provato a guardarci anche io tra regolamenti e norme tecniche ma non trovo specifiche sulla questione dell'agibilità.