Clausola sospensiva di soli 20 giorno per richiesta mutuo

[Helping]

Salve vorrei porvi un quesito.. Ho fatto una proposta per un immobile, con assegno di 5000 euro che mi é stata accettata con la clausola di buon esito del mutuo.. L'agenzia mi ha fatto firmare un allegato in cui c'è scritto che ho 20 gg per avere una delibera.. Trascorso tale periodo se non dó comunicazione di rifiuto della banca la proposta risulta valida a tutti gli effetti e si va subito al compromesso.. Purtroppo i 20 gg terminano martedì e il consulente mi ha detto chiaramente che 20 gg non bastano.. Mi ha preparato una mail in cui dice che la banca non ha dato ancora risposta e che ha bisogno di ulteriori settimane.. L'agenzia però dice che io ho firmato un contratto e che sono tenuta a fare il compromesso.. Ho fatto presente che non dipende dalla mia volontà..senza delibera non mi sento di fare il compromesso.. Il venditore non vuole fare un compromesso legato al buon esito del mutuo.. Io come devo proseguire quindi?

 

[PyerSilvio]

Salve vorrei porvi un quesito.. Ho fatto una proposta per un immobile, con assegno di 5000 euro che mi é stata accettata con la clausola di buon esito del mutuo.. L'agenzia mi ha fatto firmare un allegato in cui c'è scritto che ho 20 gg per avere una delibera.. Trascorso tale periodo se non dó comunicazione di rifiuto della banca la proposta risulta valida a tutti gli effetti e si va subito al compromesso.. Purtroppo i 20 gg terminano martedì e il consulente mi ha detto chiaramente che 20 gg non bastano.. Mi ha preparato una mail in cui dice che la banca non ha dato ancora risposta e che ha bisogno di ulteriori settimane.. L'agenzia però dice che io ho firmato un contratto e che sono tenuta a fare il compromesso.. Ho fatto presente che non dipende dalla mia volontà..senza delibera non mi sento di fare il compromesso.. Il venditore non vuole fare un compromesso legato al buon esito del mutuo.. Io come devo proseguire quindi?

Sei finita in mano ai soliti pistoleri dal codice civile facile.

Per di piu’ di quelli della peggiore specie.

Che forzano e tenzonano con i clienti, mentre nelle compravendite, l’elemento fondamentale che occorre, e’ l’intesa tra le parti.

Per il futuro, ricordati di evitare sempre, di assumere impegni e o obblighi, quando questi dipendono o sono soggetti a terzi.

Perche’ ai terzi, non gliene frega nulla se dovrai rispondere di quegli obblighi che hai assunto.

Il diniego della banca e’ un documento che non ha alcun senso reperire.
Le banche non lo rilasciano.
Confesso che nella mia carriera non ne ho mai visto rilasciare neanche uno.
Eppure ti assicuro di averne viste di tutti i colori.

In venti giorni poi, significherebbe avviare la pratica e dopo due settimane, senza aver ricevuto risposta, richiedere il documento che attesta il rifiuto.

Come se alla banca, prima vai a cercargli i soldi e un attimo dopo, andare a dirgli che non li vuoi piu.
Una prassi, che ti penalizza e ti inibisce, per altre successive richieste di finanziamento.

Per questo effetto che le banche, fanno “spallucce” a rilasciare tali documenti, perche’ il cliente potrebbe impugnarli per motivi di rivalsa.

Per il presente, se non te la senti, di avanzare senza il nulla osta della banca, mantieni la tua posizione.

Fare il compromesso non e’ un meccanismo automatico.
Se rifiuti l’incontro non ci sara’ alcun compromesso.

Il massimo che puo’ succedere, e’ che i venditori, incassino l’assegno a tradimento.

Circostanza difficile che accada, se hai a che fare, con promittenti venditori accorti ed oculati.

Poiche’ l’avvenuto incasso, li vincola con te non solo fino allo scadere ultimo dei termini, che possono pure procrastinarsi per anni.
Inibendo la loro azione di vendita e il reperimento di un nuovo acquirente.

Quindi, nel caso in cui l’assegno venga incassato tuo malgrado, dovrai recarti all’ufficio delle entrate a registrare la proposta.

La proposta, registrata e con la caparra incassata, in linea di principio, costituisce gia’ un preliminare di compravendita.
Anche se il condizionale resta d’obbligo. (ndr).

Seppur in maniera “forzosa”, fusione dell’accordo scambio di danaro sono avvenuti.
Cio’ significa che il contratto, i suoi rapporti ed effetti, sono ora diretti, tra te e il venditore.

Anche con l’avvocato piu’ sgangherato, i parafangari, come li chiamate a Roma, tra notifiche, verifiche, atti, cartelle e cartellucce, possono trascorrere mesi e mesi, per perfezionare e concludere la compravendita.

Che ormai, in forza del contratto, conduci tu.
Nella qualita’ che hai assunto di promissario acquirente.

Gli intermediari, possono pure andare a prendere il sole, nel frattempo che organizzi la convocazione al rogito.
Intanto ignorali.
Gli farai sapere dove e quando presentarsi dal notaio da te ingaggiato.

Se volevano tutelarti dovevano pensarci prima.

Un buon intermediario eo un venditore accorto, restituisce sempre la caparra, risolvendo i contratti e mantenendo lontano gli strascichi.

I brocchi le trattengono e vanno alle vie legali ad avanzare pretese.

Tirandosi da soli la zappa sui piedi.

 

[pmcarpentieri]

La proposta di acquisto subordinata al mutuo è una proposta di acquisto che pone una condizione sospensiva. Cosa che è consentita dall’articolo 1353 del Codice Civile, secondo cui si può stipulare un contratto ponendo come condizione la sua eventuale risoluzione in caso di avvenimento futuro incerto. In questo caso, l’avvenimento a cui si subordina il contratto è l’ottenimento del mutuo: se questo viene concesso, l’acquisto può aver luogo, altrimenti può essere sospeso. In altre parole, quando si vuole acquistare una casa ma non si ha la liquidità per farlo, si può effettuare una proposta di acquisto inserendo la clausola dell’inefficacia del’obbligo di compravendita (che di per sé sarebbe vincolante) in caso il mutuo non venga concesso. Una simile soluzione libera da onerose conseguenze sia il venditore, che in caso di mancata compravendita si troverebbe a dover intentare cause legali, sia il compratore, che in caso di mancata erogazione del mutuo dovrebbe sostenere una spesa per lui impossibile.
In caso non si abbia alcuna risposta dall’istituto di credito entro il termine fissato, si può da un lato chiedere al venditore una proroga dei termini della proposta di acquisto, oppure addirittura risolvere senz’altro il contratto, per permettere al venditore di cercare un altro acquirente. E’ comunque fondamentale dare comunicazione all’agente immobiliare sia dell’ottenimento del mutuo, sia del rifiuto, sia del ritardo nella risposta, perché in caso di silenzio l’acquisto diventerebbe poi obbligatorio.
In caso di risoluzione del contratto nei casi elencati sopra, la somma versata dal compratore al venditore in fase di contratto preliminare va restituita, e l’agente immobiliare non matura alcun diritto alla provvigione.

 

[Helping]

Grazie.. Siamo stati ingenui a firmare per un periodo sospensiva così breve.. In 20 giorni non si riesce ad ottenere un mutuo.. Ovviamente sarei folle a fare un compromesso senza vincolo del mutuo.. Ma il venditore non vuole clausole..

 

[Manzoni Maurizio]

L'agenzia che ti ha fatto firmare la proposta come da Te indicato ha lavorato molto male.
1 la banca non ti rilascerà nulla se non ottieni il mutuo
2 la proposta non deve risultare valida se non ottenuto il mutuo nei termini ma annullarsi

 

[Helping]

Praticamente loro nell'allegato hanno scritto che se non comunichiamo un diniego.. Un rifiuto cioè da parte della banca il contratto acquista piena efficacia.. Ma questo elemento è ovviamente parte estranea alla mia volontà.. Nel senso che non decido io i tempi della banca.. La pratica è in atto.. In lavorazione.. Per tutelarmi cosa posso fare quindi?

 

[pmcarpentieri]

Nel contratto hanno specificato che "Un rifiuto cioè da parte della banca il contratto acquista piena efficacia..", appunto, il rifiuto. In questo caso non vi è questa fattispecie, però qualora nei termini concordati non sia pervenuta alcuna comunicazione, di assenso o di diniego, da parte della banca, l’acquirente sarà tenuto a comunicare direttamente al venditore, o a questi tramite l’agente immobiliare, tale situazione e quindi a discrezione delle parti stesse si potrà:

1. decidere di prorogare il termine della condizione sospensiva per la proposta d’acquisto.
2. risolvere il contratto, le parti si riterranno libere dagli impegni presi, permettendo così al venditore di poter concludere con un altro acquirente.

 

[francesca63]

Per tutelarmi cosa posso fare quindi?

L'unica tutela è lasciare inefficace questo contratto , e cambiare immobile informandoti meglio prima di firmare.
Visto che il venditore non vuole proroghe, non ti resta che comunicare il diniego della banca, e passare oltre.
l'agente è stato poco corretto, perché sapeva benissimo che in 20 giorni sarebbe stato impossibile avere una delibera.
Anche la condizione sospensiva è scritta male, perché "comunicare un rifiuto" vuol dire poco; nelle intenzioni dell'agente immagino significhi che vuole un rifiuto scritto della banca ( impossibile da ottenere, in questa fase ).
Ma letteralmente significa che tu devi comunicare al venditore che la banca non ha concesso il mutuo nei 20 giorni.

 

[Avv Luigi Polidoro]

Possiamo tendenzialmente ritenere che le parti abbiano sottoscritto un contratto preliminare, perché tale in genere è il compromesso (per essere certi bisogna leggere le carte).
Le soluzioni sono due:
1) temporeggiare il più possibile per la firma del compromesso, in attesa che la banca deliberi (ma al più presto potrai avere solo una pre delibera reddituale, certamente non la concessione del finanziamento) nella speranza di salvare così l'affare ed i soldi;
2) abbandonare l'affare, probabilmente la parte tratterrà l'assegno. Firmare una carta con la quale entrambi dichiarate di non avere più nulla a pretendere l'uno dall'altro (più che altro, che tale impegno se lo assuma il promittente venditore. Un preliminare è sempre eseguibile ex art. 2932 c.c., certamente nel caso di specie sarebbe sorprendente ma vista la scorrettezza della controparte, perché fidarsi?).

 

[Helping]

Ovviamente la banca non farà un documento di diniego..

Possiamo tendenzialmente ritenere che le parti abbiano sottoscritto un contratto preliminare, perché tale in genere è il compromesso (per essere certi bisogna leggere le carte).
Le soluzioni sono due:
1) temporeggiare il più possibile per la firma del compromesso, in attesa che la banca deliberi (ma al più presto potrai avere solo una pre delibera reddituale, certamente non la concessione del finanziamento) nella speranza di salvare così l'affare ed i soldi;
2) abbandonare l'affare, probabilmente la parte tratterrà l'assegno. Firmare una carta con la quale entrambi dichiarate di non avere più nulla a pretendere l'uno dall'altro (più che altro, che tale impegno se lo assuma il promittente venditore. Un preliminare è sempre eseguibile ex art. 2932 c.c., certamente nel caso di specie sarebbe sorprendente ma vista la scorrettezza della controparte, perché fidarsi?).

Possiamo tendenzialmente ritenere che le parti abbiano sottoscritto un contratto preliminare, perché tale in genere è il compromesso (per essere certi bisogna leggere le carte).
Le soluzioni sono due:
1) temporeggiare il più possibile per la firma del compromesso, in attesa che la banca deliberi (ma al più presto potrai avere solo una pre delibera reddituale, certamente non la concessione del finanziamento) nella speranza di salvare così l'affare ed i soldi;
2) abbandonare l'affare, probabilmente la parte tratterrà l'assegno. Firmare una carta con la quale entrambi dichiarate di non avere più nulla a pretendere l'uno dall'altro (più che altro, che tale impegno se lo assuma il promittente venditore. Un preliminare è sempre eseguibile ex art. 2932 c.c., certamente nel caso di specie sarebbe sorprendente ma vista la scorrettezza della controparte, perché fidarsi?).

Mi scusi avvocato siamo appena tornati dall'agenzia immobiliare.. L'agente ci ha detto che non possiamo recedere dalla proposta che avrà piena efficacia tranne nel caso in cui noi non comunichiamo per iscritto attraverso un documento rilasciato dalla banca che la domanda di mutuo non è stata accolta o diniegata.. Cosa impossibile in quanto la pratica è in lavorazione.. Il consulente finanziario dice che la delibera reddituale si ha in un tempo di 30 gg.. È vero quello che ci ha detto l'agente immobiliare?