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  1. Abacus

    Abacus Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    salve,
    ultimamente sto trovando sempre più problemi legate alle proposte subordinate alla richiesta di mutuo.
    da una parte il proponente che non vuole rischiare un euro a fronte magari di 45 gg o due mesi o più di sospensiva se ci sono festività nel mezzo.... dall'altra il venditore che, anche giustamente, può essere disposto ad accettare ma a fronte di un piccolo impegno economico e una "sicurezza" di aver venduto.

    in tutto questo vedo poi che ogni banca varia nelle modalità.. addirittura mi è capitato un cliente che richiedeva il mutuo in banca d'italia e li la sospensiva era obbligatoriamente (ho parlato con il consulente) 4 mesi.
    altre banche deliberano solo sulla redditività e poi fanno uscire il perito per la perizia ma che va ad incidere solo sulla cifra richiesta... altre invece non rilasciano più la delibera scritta..per non parlare di alcune banche online.
    infatti dalla clausola ho tolto la parola "delibera" e parlo di "esito positivo o negativo del mutuo"

    volevo confrontarmi e sapere voi che clausola utilizzate.
    io personalmnte usavo una clausola del tipo , sintetizzando molto, vado a memoria:
    " la presente proposta è subordinata all'esito positivo di una richiesta di mutuo fatta dal proponente..tale responso positivo dovrà pervenire al proponente e all'agenzia entro il..... e in questo caso il deposito dovrà essere consegnato al venditore e da quel momento diverrà caparra confirmatoria. In caso di responso negativo il proponente è ugualmente obbligato a comunicare per scritto il diniego del mutuo e il deposito verrà restituito.
    in caso non comunichi niente nei termini della data suddetta il mutuo è da ritenersi deliberato e la presente clausola sospensiva è da ritenersi inefficace"

    utilizzate una cosa simile? vedo colleghi che invece mettono clausole risolutive ovvero del tipo "la presente proposta si risolve se non viene dato il mutuo" ma intanto passano la caparra confirmatoria e se non passa il mutuo il venditore si tiene "almeno" qualche migliaia di euro per il disturbo di aver perso 45 gg di vendita.

    oppure altri che diversamente dalla mia mettono " la presente proposta è subordinata al mutuo ecc ecc.. ed il proponente è obbligato entro la data del ................ a comunicare solamente il diniego ecc ecc

    parlando con qualche notaio mi dicono che queste clausole sono sempre al limite e spesso fonte di diatriba se non scritte veramente bene.
     
    Ultima modifica: 11 Marzo 2018
  2. Silvio Luise

    Silvio Luise Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    .....io inserisco anche la banca dove è stato richiesto il mutuo e specifico l'importo.
    Generalmente prima di formulare la proposta faccio fare una pre delibera reddituale ( per quello che vale ) e poi procedo ...
     
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  3. Avv Luigi Polidoro

    Avv Luigi Polidoro Membro dello Staff Membro dello Staff

    Altro Professionista
    Credo anche io che gli elementi imprescindibili della sospensiva (la risolutiva interessa molto meno, per ovvie ragioni) per il mutuo siano: l'importo, la data entro cui deve essere deliberata la concessione del finanziamento, l'istituto mutuante.
     
    A Silvio Luise e Rosa1968 piace questo messaggio.
  4. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Scusa ma l'avveramento o meno della condizione non rende efficace o non efficace la clausola ma il contratto.
     
    A francesca63 piace questo elemento.
  5. Abacus

    Abacus Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Grazie per le risposte. È pacifico che la data entro cui deve essere deliberato il mutuo è fondamentale anche per dare un termine alla clausola sospensiva mentre non ho mai visto (nelle proposte dei colleghi in collaborazione o nei formulari delle associazioni di categoria...e nemmeno nei formulari dei Franchising) citare su proposta l’importo esatto del mutuo e il nome della banca che possono essere suscettibili di variazioni (molte volte mi è capitato che il cliente tra proposta e preliminare senta più banche oppure o vari la percentuale di mutuo per esigenze varie)

    Forse questa parte può essere meglio specificata, la scrisse un avv
     
  6. Tobia

    Tobia Membro Senior

    Agente Immobiliare
    il proponente non dev'essere obbligato a produrre il diniego del mutuo perché le banche spesso non lo rilasciano.
    Per considerare nulla e non produttiva di alcun obbligo la proposta, basta solo la mancata comunicazione dell'accettazione entro i termini sopra indicati.

    i venditori più ostili alla sospensiva mutuo li convinco inserendo nella proposta una piccola penale da versarsi al proponente per liberarsi dalla proposta.

    Ovvero io agente immobiliare continuo a proporre in vendita l'immobile per tutto il tempo della delibera mutuo e se trovo qualcun'altro che paga in contanti od offre più soldi o garanzie, il proprietario può scegliere questo secondo cliente versando al proponente una penale di 2.000-3.000.
    Così il proponente può provare a prendere il mutuo rischiando zero ed il proprietario, pagando una piccola cifra, può risolvere la proposta e scegliere un migliore acquirente.
     
  7. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    ma non ci credo, da quello che ho letto in quella formula è arzigogolata, e non chiara come l'avrebbe scritta un avvocato.
     
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  8. ab.qualcosa

    ab.qualcosa Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Il ché la rende aderente a quello che succede nella realtà ma antipatica dal punto di vista giuridico perché pericolosamente vicina ad una clausola potestativa.
    Potrebbe esserci la mano di un avvocato dietro.

    Gli acquirenti non si spaventano?
     
  9. Abacus

    Abacus Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    ok ma mi deve comunicare ufficialmente che il mutuo non gli è stato deliberato.. se ha la ricevuta meglio se non la ha fa fede la sua dichiarazione.

    secondo questo principio allora il cliente proponente se la prende comoda... non è obbligato a nulla, fa scadere i termini della sospensiva (magari anche lunga) e tutti abbiamo perso tempo

    la penale non l'avevo mai valutata... mi fai leggere con esattezza la tua clausola per valutarla?
     
    Ultima modifica di un moderatore: 14 Marzo 2018
  10. Tobia

    Tobia Membro Senior

    Agente Immobiliare
    non fanno salti di gioia ma la uso solo con quei proprietari decisi a non bloccare l'immobile per 3 mesi.
    curioso, mi informerò meglio

    chiedi al tuo avvocato di scriverne una.
    lo schema è facile:
    dalla sottoscrizione della proposta fino al ricevimento dell'accettazione mutuo, il proprietario è libero di accettare altre proposte presentate dall'agenzia (importante altrimenti potrebbero saltarti) svincolandosi dalla presente proposta mediante l'invio al proponente di una raccomandata a/r ed una penale fissata in x euro
     
    Ultima modifica di un moderatore: 16 Marzo 2018
  11. Abacus

    Abacus Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    chiamerei l'avvocato se non esistessero i forum di settore
     
  12. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Glielo devo dire al mio di avvocato quando ci sentiamo anche per un saluto. Avvocato mo sto su immobilio. O tagli la parcella o te cancello!
     
    A ab.qualcosa piace questo elemento.

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