darioM85

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Buongiorno vi spiego brevemente la situazione:

- Da acquirente visiono un'immobile, presento una proposta di acquisto tramite agenzia immobiliare e l'agente non accenna al fatto che si tratta di edilizia convenzionata. A mia domanda (anche perchè è riportato in atto assegnazione alloggi cooperativa) mi risponde che è in piena proprietà e che se c'è un prezzo imposto questo sarà più basso. La cifra nella proposta è di 170.000...Proposta accettata dal venditore.

Veniamo al dunque. E' stata fatta richiesta al comune del prezzo imposto e si aspetta risposta. Un'altro appartamento dello stesso edificio l'anno prima è stato dichiarato dal comune con un prezzo imposto di 155.000 ed è stato venduto ad una cifra superiore con l'artificio delle "migliorie".

L'agente immobiliare ha cercato di farmi "comprendere" che la differenza si può giustificare con "migliorie" e mobili, ma io non intendo sottostare a questa cosa.
Per come la vedo io le le soluzioni sono 2:
- svincolo ad onere del venditore al comune e quindi si può liberamente vendere al prezzo libero (cosa tra l'altro scritta nel preliminare "libero da pesi o oneri")
- si fa nuovo preliminare e il venditore deve adeguare il prezzo a quello imposto dal comune.

Io intendo far valere un preliminare firmato con cifra 170.000 e libero da pesi o vincoli.
E' una questione che deve risolvere il venditore e non di certo io.

Non sarei io quello inadempiente corretto?

Mi sono documentato in materia di edilizia convenzionata e non voglio sottostare a questi "trucchetti" delle migliorie. Anche perchè erediterei io il problema in una futura rivendita.

Chiedo un vostro parere sull'argomento e su come potrei agire.
Grazie
 

darioM85

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Chiedo anche un parere all'esperto in edilizia convenzionata @Bagudi Grazie

Ho dimenticato di scrivere che il preliminare è vincolato all'accettazione del mutuo e che ho versato caparra
 
U

Utente Cancellato 72152

Ospite
cosa tra l'altro scritta nel preliminare "libero da pesi o oneri"

Guarda che il "diritto di superficie" non è né un peso, né un onere.
Il diritto di superficie è uno dei titoli possibili titoli reali di godimento di un immobile.

I diritti reali di godimento sono: usufrutto, enfiteusi, uso, abitazione, diritto di superficie e servitù.
  • Usufrutto.
  • Enfiteusi.
  • Uso.
  • Abitazione.
  • Diritto di superficie.
  • Servitù
La dicitura "libero da pesi e oneri" significa che la parte venditrice dichiara che l'immobile non ha iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli, significa che non ha ipoteche, che non ci sono pignoramenti in essere, e così via.

Ma non fare confusione col diritto di superficie.
 
U

Utente Cancellato 72152

Ospite
A mia domanda (anche perchè è riportato in atto assegnazione alloggi cooperativa) mi risponde che è in piena proprietà

Se te l'ha detto a voce, senza niente di scritto, neanche una P.E.C., non puoi dimostrare alcunché. E' stato scorretto o disinformato l'agente a dirti così. Ma scommetto che su carta si parla di "acquisto in diritto di superficie", e non di altro.

- svincolo ad onere del venditore al comune e quindi si può liberamente vendere al prezzo libero (cosa tra l'altro scritta nel preliminare "libero da pesi o oneri")

L'eventuale svincolo lo decide il Comune quando ha bisogno di FARE CASSA: in questo caso, sarà il comune stesso a contattarti, chiedendoti se sei interessato ad acquistare il diritto di area (n.b.: diritto di area + diritto di superficie = proprietà piena).

- si fa nuovo preliminare e il venditore deve adeguare il prezzo a quello imposto dal comune.

Non credo ci siano gli estremi per far annullare il preliminare in essere, visto che la proposta è già stata accettata dal venditore.

Se ti può consolare, anche io ho acquistato un box in diritto di superficie credendo fosse proprietà piena, me ne sono accorto quando era troppo tardi, a preliminare già firmato.
Ignoranza mia, non avevo mai sentito parlare di diritto di superficie. Errore del 2009.
 

darioM85

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Se te l'ha detto a voce, senza niente di scritto, neanche una P.E.C., non puoi dimostrare alcunché. E' stato scorretto o disinformato l'agente a dirti così. Ma scommetto che su carta si parla di "acquisto in diritto di superficie", e non di altro.
L'immobile è in piena proprietà ed è scritto nell'atto di provenienza e non in diritto di superficie. Il quesito che pongo io è che c'è un vincolo di prezzo sull'immobile e molto probabilmente sarà inferiore a quando accordatoci nel preliminare
 
U

Utente Cancellato 72152

Ospite
Mi sono documentato in materia di edilizia convenzionata e non voglio sottostare a questi "trucchetti" delle migliorie. Anche perchè erediterei io il problema in una futura rivendita.

Temo che sei incartato, ma se vuoi consulta un legale di tua fiducia e chiedi se non puoi opporti in qualche modo. Temo, però, non sia possibile.
Il problema l'hai già ereditato alla stesura del preliminare: in fase di rivendita (del diritto di superficie), non potrai più far valere la scusa delle migliorie, e in più ogni anno che passa il valore dell'immobile decrementa, perché diminuiscono gli anni di disponibilità del diritto di superficie.
Naturalmente (manco a dirlo!) i titolari del diritto di superficie, se si tratta di seconda casa, pagano l'IMU seconda casa con le aliquote pro tempore vigenti e dipendenti dal comune dove è ubicato l'immobile.
 

francesca63

Moderatore
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Privato Cittadino
Per come la vedo io le le soluzioni sono 2:
- svincolo ad onere del venditore al comune e quindi si può liberamente vendere al prezzo libero (cosa tra l'altro scritta nel preliminare "libero da pesi o oneri")
- si fa nuovo preliminare e il venditore deve adeguare il prezzo a quello imposto dal comune.
terza possibilità, il venditore non fa nulla e non vuole adeguare il prezzo e si rende inadempiente .
Ma dato che hai la condizione sospensiva per il mutuo ( non dovevi dare caparra al venditore, ma lasciare la somma in deposito all'agente), probabilmente non lo avrai, e non comprerai; senza perdere soldi, ma anche senza avere risarcimenti.

Come è descritto l'oggetto della vendita ?
Si parla di piena proprietà , o no ?
Si parla di convenzione ?
 

darioM85

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Temo che sei incartato, ma se vuoi consulta un legale di tua fiducia e chiedi se non puoi opporti in qualche modo. Temo, però, non sia possibile.
Il problema l'hai già ereditato alla stesura del preliminare: in fase di rivendita (del diritto di superficie), non potrai più far valere la scusa delle migliorie, e in più ogni anno che passa il valore dell'immobile decrementa, perché diminuiscono gli anni di disponibilità del diritto di superficie.
Naturalmente (manco a dirlo!) i titolari del diritto di superficie, se si tratta di seconda casa, pagano l'IMU seconda casa con le aliquote pro tempore vigenti e dipendenti dal comune dove è ubicato l'immobile.
Non si parla di diritto di superficie. L'immobile è in piena proprietà ed è scritto nell'atto di provenienza
 
U

Utente Cancellato 72152

Ospite
L'immobile è in piena proprietà ed è scritto nell'atto di provenienza e non in diritto di superficie. Il quesito che pongo io è che c'è un vincolo di prezzo sull'immobile e molto probabilmente sarà inferiore a quando accordatoci nel preliminare

OK, allora ho male inteso. Edilizia convenzionata allora solo per il prezzo imposto.
Temo però che il prezzo imposto sia un prezzo MINIMO e non un prezzo massimo.
Sentiamo @Bagudi (appena sarà disponibile) cosa ne pensa.
Voglio dire, tu potevi offrire, mi sa, anche un milione di euro, il prezzo minimo era 150 e spicci.

Non si parla di diritto di superficie. L'immobile è in piena proprietà ed è scritto nell'atto di provenienza

Sì, mi sono già scusato per avere male inteso. Aspettiamo l'intervento di @Bagudi
Temo che il prezzo imposto in caso di edilizia convenzionata sia un MINIMO e non un massimo. Quindi SECONDO ME E SENZA PRESUNZIONE DI ESATTEZZA, tu avresti potuto anche offrire 1.000.000 di Euro per lo stesso alloggio, e il venditore chiaramente avrebbe accettato.

Come è descritto l'oggetto della vendita ?
Si parla di piena proprietà , o no ?
Si parla di convenzione ?

Non ha nominato convenzioni, e sinora ha parlato di "atto di provenienza che recita PIENA PROPRIETA' ".
 

darioM85

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
terza possibilità, il venditore non fa nulla e non vuole adeguare il prezzo e si rende inadempiente .
Ma dato che hai la condizione sospensiva per il mutuo ( non dovevi dare caparra al venditore, ma lasciare la somma in deposito all'agente), probabilmente non lo avrai, e non comprerai; senza perdere soldi, ma anche senza avere risarcimenti.

Come è descritto l'oggetto della vendita ?
Si parla di piena proprietà , o no ?
Si parla di convenzione ?
la caparra è congelata in agenzia. Nel preliminare non si fa menzione ne di edilizia convenzionata ne di vincoli, ma l'atto invece riporta della convenzione e del fatto che sia in piena proprietà
 

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