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darioM85

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Buongiorno vi spiego brevemente la situazione:

- Da acquirente visiono un'immobile, presento una proposta di acquisto tramite agenzia immobiliare e l'agente non accenna al fatto che si tratta di edilizia convenzionata. A mia domanda (anche perchè è riportato in atto assegnazione alloggi cooperativa) mi risponde che è in piena proprietà e che se c'è un prezzo imposto questo sarà più basso. La cifra nella proposta è di 170.000...Proposta accettata dal venditore.

Veniamo al dunque. E' stata fatta richiesta al comune del prezzo imposto e si aspetta risposta. Un'altro appartamento dello stesso edificio l'anno prima è stato dichiarato dal comune con un prezzo imposto di 155.000 ed è stato venduto ad una cifra superiore con l'artificio delle "migliorie".

L'agente immobiliare ha cercato di farmi "comprendere" che la differenza si può giustificare con "migliorie" e mobili, ma io non intendo sottostare a questa cosa.
Per come la vedo io le le soluzioni sono 2:
- svincolo ad onere del venditore al comune e quindi si può liberamente vendere al prezzo libero (cosa tra l'altro scritta nel preliminare "libero da pesi o oneri")
- si fa nuovo preliminare e il venditore deve adeguare il prezzo a quello imposto dal comune.

Io intendo far valere un preliminare firmato con cifra 170.000 e libero da pesi o vincoli.
E' una questione che deve risolvere il venditore e non di certo io.

Non sarei io quello inadempiente corretto?

Mi sono documentato in materia di edilizia convenzionata e non voglio sottostare a questi "trucchetti" delle migliorie. Anche perchè erediterei io il problema in una futura rivendita.

Chiedo un vostro parere sull'argomento e su come potrei agire.
Grazie
 

darioM85

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Chiedo anche un parere all'esperto in edilizia convenzionata @Bagudi Grazie

Ho dimenticato di scrivere che il preliminare è vincolato all'accettazione del mutuo e che ho versato caparra
 

possessore

Membro Senior
Privato Cittadino
cosa tra l'altro scritta nel preliminare "libero da pesi o oneri"
Guarda che il "diritto di superficie" non è né un peso, né un onere.
Il diritto di superficie è uno dei titoli possibili titoli reali di godimento di un immobile.

I diritti reali di godimento sono: usufrutto, enfiteusi, uso, abitazione, diritto di superficie e servitù.
  • Usufrutto.
  • Enfiteusi.
  • Uso.
  • Abitazione.
  • Diritto di superficie.
  • Servitù
La dicitura "libero da pesi e oneri" significa che la parte venditrice dichiara che l'immobile non ha iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli, significa che non ha ipoteche, che non ci sono pignoramenti in essere, e così via.

Ma non fare confusione col diritto di superficie.
 

possessore

Membro Senior
Privato Cittadino
A mia domanda (anche perchè è riportato in atto assegnazione alloggi cooperativa) mi risponde che è in piena proprietà
Se te l'ha detto a voce, senza niente di scritto, neanche una P.E.C., non puoi dimostrare alcunché. E' stato scorretto o disinformato l'agente a dirti così. Ma scommetto che su carta si parla di "acquisto in diritto di superficie", e non di altro.

- svincolo ad onere del venditore al comune e quindi si può liberamente vendere al prezzo libero (cosa tra l'altro scritta nel preliminare "libero da pesi o oneri")
L'eventuale svincolo lo decide il Comune quando ha bisogno di FARE CASSA: in questo caso, sarà il comune stesso a contattarti, chiedendoti se sei interessato ad acquistare il diritto di area (n.b.: diritto di area + diritto di superficie = proprietà piena).

- si fa nuovo preliminare e il venditore deve adeguare il prezzo a quello imposto dal comune.
Non credo ci siano gli estremi per far annullare il preliminare in essere, visto che la proposta è già stata accettata dal venditore.

Se ti può consolare, anche io ho acquistato un box in diritto di superficie credendo fosse proprietà piena, me ne sono accorto quando era troppo tardi, a preliminare già firmato.
Ignoranza mia, non avevo mai sentito parlare di diritto di superficie. Errore del 2009.
 

darioM85

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Se te l'ha detto a voce, senza niente di scritto, neanche una P.E.C., non puoi dimostrare alcunché. E' stato scorretto o disinformato l'agente a dirti così. Ma scommetto che su carta si parla di "acquisto in diritto di superficie", e non di altro.
L'immobile è in piena proprietà ed è scritto nell'atto di provenienza e non in diritto di superficie. Il quesito che pongo io è che c'è un vincolo di prezzo sull'immobile e molto probabilmente sarà inferiore a quando accordatoci nel preliminare
 

possessore

Membro Senior
Privato Cittadino
Mi sono documentato in materia di edilizia convenzionata e non voglio sottostare a questi "trucchetti" delle migliorie. Anche perchè erediterei io il problema in una futura rivendita.
Temo che sei incartato, ma se vuoi consulta un legale di tua fiducia e chiedi se non puoi opporti in qualche modo. Temo, però, non sia possibile.
Il problema l'hai già ereditato alla stesura del preliminare: in fase di rivendita (del diritto di superficie), non potrai più far valere la scusa delle migliorie, e in più ogni anno che passa il valore dell'immobile decrementa, perché diminuiscono gli anni di disponibilità del diritto di superficie.
Naturalmente (manco a dirlo!) i titolari del diritto di superficie, se si tratta di seconda casa, pagano l'IMU seconda casa con le aliquote pro tempore vigenti e dipendenti dal comune dove è ubicato l'immobile.
 

francesca63

Membro storico (ex agente)
Privato Cittadino
Per come la vedo io le le soluzioni sono 2:
- svincolo ad onere del venditore al comune e quindi si può liberamente vendere al prezzo libero (cosa tra l'altro scritta nel preliminare "libero da pesi o oneri")
- si fa nuovo preliminare e il venditore deve adeguare il prezzo a quello imposto dal comune.
terza possibilità, il venditore non fa nulla e non vuole adeguare il prezzo e si rende inadempiente .
Ma dato che hai la condizione sospensiva per il mutuo ( non dovevi dare caparra al venditore, ma lasciare la somma in deposito all'agente), probabilmente non lo avrai, e non comprerai; senza perdere soldi, ma anche senza avere risarcimenti.

Come è descritto l'oggetto della vendita ?
Si parla di piena proprietà , o no ?
Si parla di convenzione ?
 

darioM85

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Temo che sei incartato, ma se vuoi consulta un legale di tua fiducia e chiedi se non puoi opporti in qualche modo. Temo, però, non sia possibile.
Il problema l'hai già ereditato alla stesura del preliminare: in fase di rivendita (del diritto di superficie), non potrai più far valere la scusa delle migliorie, e in più ogni anno che passa il valore dell'immobile decrementa, perché diminuiscono gli anni di disponibilità del diritto di superficie.
Naturalmente (manco a dirlo!) i titolari del diritto di superficie, se si tratta di seconda casa, pagano l'IMU seconda casa con le aliquote pro tempore vigenti e dipendenti dal comune dove è ubicato l'immobile.
Non si parla di diritto di superficie. L'immobile è in piena proprietà ed è scritto nell'atto di provenienza
 

possessore

Membro Senior
Privato Cittadino
L'immobile è in piena proprietà ed è scritto nell'atto di provenienza e non in diritto di superficie. Il quesito che pongo io è che c'è un vincolo di prezzo sull'immobile e molto probabilmente sarà inferiore a quando accordatoci nel preliminare
OK, allora ho male inteso. Edilizia convenzionata allora solo per il prezzo imposto.
Temo però che il prezzo imposto sia un prezzo MINIMO e non un prezzo massimo.
Sentiamo @Bagudi (appena sarà disponibile) cosa ne pensa.
Voglio dire, tu potevi offrire, mi sa, anche un milione di euro, il prezzo minimo era 150 e spicci.

Non si parla di diritto di superficie. L'immobile è in piena proprietà ed è scritto nell'atto di provenienza
Sì, mi sono già scusato per avere male inteso. Aspettiamo l'intervento di @Bagudi
Temo che il prezzo imposto in caso di edilizia convenzionata sia un MINIMO e non un massimo. Quindi SECONDO ME E SENZA PRESUNZIONE DI ESATTEZZA, tu avresti potuto anche offrire 1.000.000 di Euro per lo stesso alloggio, e il venditore chiaramente avrebbe accettato.

Come è descritto l'oggetto della vendita ?
Si parla di piena proprietà , o no ?
Si parla di convenzione ?
Non ha nominato convenzioni, e sinora ha parlato di "atto di provenienza che recita PIENA PROPRIETA' ".
 

darioM85

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
terza possibilità, il venditore non fa nulla e non vuole adeguare il prezzo e si rende inadempiente .
Ma dato che hai la condizione sospensiva per il mutuo ( non dovevi dare caparra al venditore, ma lasciare la somma in deposito all'agente), probabilmente non lo avrai, e non comprerai; senza perdere soldi, ma anche senza avere risarcimenti.

Come è descritto l'oggetto della vendita ?
Si parla di piena proprietà , o no ?
Si parla di convenzione ?
la caparra è congelata in agenzia. Nel preliminare non si fa menzione ne di edilizia convenzionata ne di vincoli, ma l'atto invece riporta della convenzione e del fatto che sia in piena proprietà
 

possessore

Membro Senior
Privato Cittadino
Dovresti leggere cosa prevede tale convenzione, e verificare tramite un notaio che il diritto di superficie originariamente esistente si sia davvero trasformato in piena proprietà.

A te - a quanto leggo - non hanno preteso in nero la differenza tra prezzo calmierato e prezzo al valore di mercato, ma fingeranno di avere apportato migliorie per giustificare il divario di prezzo. Una furbata come tante.

Allo stato attuale però non so quanti e quali margini di manovra tu realmente abbia.

Ti chiedo scusa per le mie imprecisioni, ma su queste tematiche @Bagudi è l'esperta, io cerco di aiutare ma dove ho dubbi lo dico chiaramente.
 

darioM85

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Dovresti leggere cosa prevede tale convenzione, e verificare tramite un notaio che il diritto di superficie originariamente esistente si sia davvero trasformato in piena proprietà.

A te - a quanto leggo - non hanno preteso in nero la differenza tra prezzo calmierato e prezzo al valore di mercato, ma fingeranno di avere apportato migliorie per giustificare il divario di prezzo. Una furbata come tante.

Allo stato attuale però non so quanti e quali margini di manovra tu realmente abbia.
l'attuale proprietario è un socio assegnatario di cooperativa in edilizia convenzionata e nell'atto non si parla di diritto di superficie ma di piena proprietà quindi è in piena proprietà. E' il venditore che deve sistemare la cosa. Io ho un preliminare che intendo rispettare per la mia parte. Sarà lui probabilmente inadempiente se non rimuove il vincolo di prezzo al comune
 

Sodis

Membro Ordinario
Professionista
Io in passato ho comprato e poi venduto in edilizia convenzionata con prezzo imposto un immobile in piena proprietà.

Il prezzo imposto era il prezzo massimo di alienazione consentito. Quindi oltre quella cifra non potevo pagare. E oltre quella cifra non potevo vendere, quando ho venduto ho preso meno di quanto ho pagato a comprare. Anche a me fecero il trucco delle migliorie e dei mobili. Al tempo chiesi il 100% alla banca, accettai di pagare mobili e migliorie a condizione che la banca mi desse il 100%, e così fu.

Sapevo però, che in caso di alienazione a prezzo superiore l’atto è nullo per la cifra eccedente, e tale nullità può essere fatta valere da chiunque ne abbia interesse. Ora, potrei non aver riportato i termini esatti quindi non me ne vogliate, tuttavia mi spiego il notaio che in caso di vendita a prezzo più alto può essere richiesta la restituzione della cifra eccedente.
 

darioM85

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
@Sodis anche a me vorrebbero proporre la stessa cosa delle migliorie e mobili purchè la banca mi finanzia tutto... ma io non intendo comprare ad una cifra superiore al prezzo imposto anche perchè erediterei il vincolo e i problemi di una futura rivendita. Ma ti chiedo la banca come ti ha finanziato l'intero importo comprensivo anche di mobili? non ha saputo del prezzo imposto e quindi vincolata la cifra massima a quella imposta dal comune?
 

Sodis

Membro Ordinario
Professionista
@Sodis anche a me vorrebbero proporre la stessa cosa delle migliorie e mobili purchè la banca mi finanzia tutto... ma io non intendo comprare ad una cifra superiore al prezzo imposto anche perchè erediterei il vincolo e i problemi di una futura rivendita. Ma ti chiedo la banca come ti ha finanziato l'intero importo comprensivo anche di mobili? non ha saputo del prezzo imposto e quindi vincolata la cifra massima a quella imposta dal comune?
Io alla banca dissi chiaramente che mi serviva la cifra x (non ricordo i numeri precisi, saranno stati 80k e spicci) per la casa e 10k (o giù di lì) per le spese. Alla fine per la banca è stato come chiedere il 110 % del prezzo di acquisto.

Eravamo sotto i 100k, non uscì nemmeno il perito, avevo garanti i miei genitori e comunque un buon reddito, oltre che un rapporto familiare di lunga data con l’istituto.

Considera comunque che è fondamentale andarti a leggere tutta la convenzione, in quanto è spiegato:
1) come si calcola il prezzo di vendita imposto
2) se ci sono altri requisiti che deve avere l’acquirente
3) quando scade la convenzione, magari scade tra pochi anni e non costituirà più un problema per te nel momento in cui rivenderai.

In atto la cifra dichiarata sarà comunque il prezzo massimo imposto dal comune, ergo occhio a non pagare prima la parte eccedente riguardante mobili o migliorie. Io feci tutto con circolari, ma la parte riguardante mobili e migliorie la diedi dopo l’atto.
 

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