Gentili Bastimento e Procicchiani,
rispondo nuovamente ad entrambi per cercare di chiarire ancora meglio la situazione in quanto dall'esterno, non conoscendo le vicende, si presenta molto ingarbugliata.
Con riferimento a Bastimento, vedo che dopo la mia risposta di ieri, contenente ulteriori dettagli della situazione di fatto integrata dai riferimenti legali, stiamo iniziando ad avvicinarci rispetto alla tesi da me sostenuta, che è anche condivisa da un nutrito gruppo di condomini.
Tengo comunque a precisare che non intendo fare alcuna dissertazione sulle modalità di formazione delle tabelle millesimali, né tanto meno ho tratto il materiale dal sito dell’ANCI, ma lo stralcio riportato nella mia risposta precedente deriva da una relazione composta dal sottoscritto insieme ad un altro amico/condomino laureto in legge (non esercitante la prof. di avvocato: questo però non vuol dire che non sia bravo, poiché alcune ha dimostrato di saperne di più ed essere meglio di un legale) con una ulteriore partecipazione di un condomino architetto + suggerimenti ulteriori di altro professionista sempre architetto.
Rispondendo a Bastimento vedo che più o meno ha capito come sono composte le palazzine, ovvero esistono 5 palazzine con un numero di appartamenti da un min. di 6 ad un max 10 per un totale di circa 40 u.i. con proprietari quasi tutti diversi; a cui si aggiunge la discordia delle proprietà familiari di n. 4 palazzine che vanno da un numero di appartamenti min. di 3 ad un max di 7 più altri cespiti aggregati adibiti a garage/deposito/locali commerciali.
In questa situazione con circa 60 appartamenti (senza contare gli altri cespiti: garage non pertinenziali, depositi e locali commerciali), soltanto tre palazzine, per un totale di circa 28 u.i., hanno delle tabelle interne + regolamento di tipo contrattuale, predisposte dal costruttore ab origine. Per tali uniche tabelle, interne alle palazzine, è stato dimostrato che sono stati commessi grossolani errori in fase di redazione, nonché successivamente sono state eseguite costruzioni ed abusi per cui esistono tutti i presupposti di cui all’art. 69 disp.att. c.c. per far valere la revisione delle stesse. Un proprietario hà già presentato istanza formale in tal senso in assemblea e si accinge, nel caso il condominio non provveda, a proporre l’azione di revisione innanzi al giudice (con litisconsorzio nei riguardi di tutti) .
Inoltre per le palazzine che chiamo di proprietà familiare, nonostante la titolarità degli appartamenti non appartiene più ad un unico capostipite, i loro proprietari continuano a far resistenza dall’adottare, internamente alle loro palazzine, la forma giuridica del condominio. E’ ovvio che secondo le norme il condominio esiste di fatto già quando nello stabile i proprietari siano più di uno, ma l’amministratore può essere imposto soltanto se sono superiori a quattro proprietari.
Quindi questi dettagli dimostrano che sostanzialmente, nel complesso residenziale, non esistono tabelle valide né di primo livello (interne alle palazzine) né di secondo livello (aree supercomuni).
L’unico dato forse applicabile è la famosa convenzione stilata nell’anno 1969 dall’originario venditore/lottizzatore, di tutto il terreno del complesso, il quale ha dovuto imporre tale pattuizione anche per ottenere la licenza edificatoria a suo nome, dovendo sottostare al rispetto di quelle che erano le norme imposte dalla nuova legge urbanistica dell’epoca (famosa legge ponte n. 675/1967). Tale convenzione così recita testualmente:
“ la strada privata che si diparte dalla via ………… e che costituisce l’accesso all’appezzamento di suolo in oggetto, nonché agli altri appezzamenti di proprietà xxxxxx, xxxxxx e xxxxxx (i proprietari familiari), denominata per la identificazione “ Viale xxxxxxxxx”, dovrà essere sistemata, in un primo tempo, per la parte attigua a ciascuna proprietà o lotto, dai frontisti mediante colmate e spianate del terreno e successivamente mantenuta a cura e spese degli stessi frontisti, secondo il fronte posseduto e ciò fino a quando non verrà data una sistemazione giuridica, ad iniziativa dei venditori e dei loro aventi causa, i quali, attraverso un’amministrazione, dovranno assumersi l’onere della sistemazione definitiva della manutenzione della sede stradale non più secondo il fronte ma secondo il numero dei vani legali posseduti e ciò fino a quando non verrà deciso diversamente…....”
Questa è la parte importante della convenzione, che nel nostro caso non è alquanto illuminante, perché innanzitutto non dichiara subito come operativo il criterio dei vani legali, ma lo rimette all’iniziativa dei venditori e dei loro aventi causa. Inoltre il criterio dei vani legali applicato sict e simpliciter non risolve il problema dei garage sia pertinenziali e non, dei locali deposito e dei locali commerciali, che non possono essere valutati in vani ma in superficie, quindi li esenterebbe ingiustamente dalla contribuzione.
Sorge però un altro importante dubbio, ovvero la parola vani legali cosa vuol dire esattamente? Trattatandosi di un atto notarile datato (oltre 40 anni fa) non si aveva ancora tutta l’impalcatura giurisprudenziale prodotta fino ad oggi, e non era ancora chiaro il concetto del condominio orizzontale (o supercondominio) per cui alcuni facevano confluire, erroneamente, chiare e diverse fattispecie nella disciplina della comunione, quando invece l’istituto appropriato era quello più particolare del condominio.
Stando così le cose, secondo voi “vani legali” cos’è? Non sarà proprio una formulazione criptica dell’epoca che voleva dire il calcolo del valore dei vani secondo la legge, ovvero applicando il criterio di calcolo dei millesimi?
Infatti non si parla affatto di vani catastali ma di vani legali che, con l’interpretazione sistematica delle norme e l’inquadramento temporale della situazione, ci porta a concludere che, sotto questo profilo, trattandosi di valore dei vani determinati secondo la legge si tratta delle vere e proprie tabelle. Soltanto con tale conclusione logica e, per il fatto che si tratta di un valore legale dato ai diversi cespiti del complesso, il criterio sarà applicabile a tutte le u.i. siano esse appartamenti, garage, depositi e locali commerciali.
Quindi, gentile Bastimento, io non dibatto affatto circa i criteri di calcolo dei millesimi attribuibili ai supercondomini, una volte note le sub tabelle delle palazzine, in quanto in questo caso sarebbero da impostare delle facili proporzioni risolvibili con semplici operazioni aritmetiche; ma la mia esposizione dimostra che tutte le sub tabelle sono inesistenti, per cui non è possibile procedere ad operare le proporzioni per il calcolo dei millesimi di ciascun supercondomino, come prevede tassativamente la giurisprudenza. E’ proprio questo il punto, ovvero la centralità ed il valore dato, dalla suprema corte, al calcolo partecipativo e contributivo di ciascun condomino anche in ambito supercondominiale, che in assenza di valide tabelle interne a ciascun edificio è impossibile da realizzare.
Inoltre, a detta anche dei pareri tecnici, rilevano e sono importanti anche i criteri e parametri di calcolo delle superfici virtuali al fine di creare una omogeneità di valutazione per tutto il complesso.
Per questo la soluzione da noi prospettata (supportata anche dal parere tecnico operativo di alcuni architetti) è quella che, l’assemblea dell’ente di gestione supercondominiale, provveda sin da subito ad approvare l’incarico di realizzazione di entrambi i livelli di tabelle (tabelle millesimi di proprietà delle palazzine + tabelle dei volumi delle aree supercomuni) restando libere le stesse palazzine di approvarle in seno ai loro condomini. Sia però ben chiaro che, soltanto, una ragione di opportunità pratica e di razionalità, dovrebbe spingere i singoli condominii ad approvare internamente ciò che è stato realizzato a livello supercondominiale. Resta pure chiaro che dal punto di vista formale nulla può imporre al riguardo, purtroppo, l’ente supercondominiale anche se sostanzialmente composto delle stesse persone costituenti i condominii delle palazzine.
Dopo l’esposizione, che spero abbia chiarito i dubbi di Bastimento, penso che anche Procicchiani abbia meglio inquadrato tutta la situazione e possa ravvisare la correttezza, nonché l’opportunità di procedere nel modo come da me supportato; tutto ciò al fine di giungere correttamente all’obbiettivo finale che è quello di calcolare correttamente il peso in millesimi di ogni singolo supercondomino.
Aspettando quindi anche l’esposizione di eventuali vostri punti in disaccordo con la mia conclusione, porgo vivi e cordiali saluti.
