francesca63

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Si, forse si, si poteva scrivere meglio tutto
Si doveva; si doveva, partire dalla sospensiva.
ma rimane il fatto che avendo indicato quella data per la stipula del rogito non si poteva di certo mettere una scadenza della sospensiva molto distante dal 30/09.
Anche qui, non sono d'accordo; se il rogito è per settembre, e la proposta di febbraio, la condizione sospensiva doveva avere un termine per l'avveramento ( mutuo si, o mutuo no), ragionevolmente per massimo fine maggio.
A quel punto, se ci fosse stato ok al mutuo, il contratto diventava efficace, con tutte le conseguenze del caso per entrambe le parti, compreso il pagamento della provvigione.
Se non fosse arrivato l'ok, il contratto restava inefficace, e le parti sarebbero state libere.
Il venditore avrebbe quindi potuto decidere se prorogare la sospensiva, o cercare altro acquirente.
 

matusalemme

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II_ ggg,

alcune personali precisazioni:

1. come è stato già scritto più volte, la clausola relativa alla condizione sospensiva è stata scritta male, soprattutto per la mancanza del termine di avveramento;

2. ma - se volessimo andar proprio di spillo - sarebbe da metter sotto la lente di ingrandimento l'intero formulario utilizzato;

3. limitando l'analisi solo ad un aspetto generale, direi che, se qualcuno firma una PROPOSTA IRREVOCABILE di ACQUISTO di un immobile ed il destinatario l'accetta, ciò che è stato concluso sarebbe più un CONTRATTO DEFINITIVO di COMPRAVENDITA , che non - come, invece, risulterebbe dal formulario - un contratto PRELIMINARE;

4. e ciò sarebbe tanto più vero se - come risulta sempre dall'intestazione e dal testo del formulario utilizzato, il destinatario della proposta (cioè tu) vien più volte denominato VENDITORE (e non promittente venditore);

5. poi, certo, occorre esaminare - soprattutto - l'intenzione delle parti (art. 1362 cod. civ.), il loro comportamento, etc.....ma ciò che mi interessava farti capire è il rischio - od i rischi - cui si va incontro fidandosi dei formulari generali ed astratti, scritti un po'.... alla valà;

6. scendendo nel caso concreto, direi che - secondo me - NON ti dovresti fasciare troppo la testa e non dovresti limitarti ad attendere in maniera supina la scadenza del termine del 30 settembre. Ciò in quanto:

7. a meno che tu non abbia firmato qualche documento di impegno con l'agenzia dell'aspirante acquirente, ad es., nessuno ti vieterebbe di incaricare - da subito - un'altra agenzia immobiliare per mettere in vendita il tuo immobile con effetto dal 1 ottobre 2021;

8. ovviamente l'eventuale preliminare da stipulare col nuovo aspirante - se vuoi stare il più tranquillo possibile - dovrebbe subordinare la stipula del futuro contratto definitivo (da fissare per il giorno successivo al 30 settembre) al venir meno del precedente "preliminare" per mancato avveramento della condizione relativa al mutuo entro il termine sopra indicato;

9. se, poi, ti si presentasse davvero un'occasione ghiottissima, da non perdere, ed il problema fosse che il nuovo aspirante non può aspettare il 30.09., valuta naturalmente l'opportunità di ricorrere ai vari rimedi che ti sono stati già sopra proposti;

10. e se, poi, tu fossi anche un po' "aggressiv " (del tipo sponsorizzato da Pyersilvio), ti consiglierei di valutare pure l'opportunità - visto il lungo termine finora (e/o quello che fino ad allora sarà) trascorso inutilmente per l'ottenimento del mutuo - di mettere in mora e diffidare ex art. 1454 cod. civ. tramite R.A.R. il primo aspirante acquirente (e la collegata agenzia) a comunicarti - entro e non oltre il termine massimo di 30 giorni dal ricevimento della diffida - se ha ottenuto, o meno, il mutuo, e ciò a pena di risoluzione/ venir meno/caducazione della proposta ricevuta: il tutto con un'interpretazione un po' aggressiva;

11. quanto sopra, in base - almeno - alle seguenti considerazioni:

a) l'ordinamento civile italiano è contrario ai vincoli infruttuosi con termini lunghi;

b) il contratto ha da considerarsi inefficace (per mancato avveramento della condizione) nel momento in cui sia decorso il lasso di tempo congruo entro il quale la condizione avrebbe potuto avverarsi;

c) più ti avvicini al termine del 30.09. senza ricevere positive notizie circa la concessione del mutuo, più sarai considerato incolpevole in un'eventuale contestazione;

d) la mancata previsione di un termine finale di avveramento in relazione ad una condizione sospensiva apposta ad un contratto non postula che l'efficacia sospensiva della condizione debba estendersi fino al momento in cui sia accertata l'assoluta impossibilità ,oggettiva o soggettiva, dell'avveramento, dovendo, per converso, la valutazione di tale impossibilità avvenire in termini concreti, con riferimento alla relativa prevedibilità nel contesto storico ed ambientale del momento (cfr. Corte Cass. 26 agosto 1998 n.8493);

e) il termine del 30.09. ("entro il 30.09.") è collegato alla stipula finale dell'atto notarile di compravendita, non all'avveramento della condizione, che ha da intervenire prima al fine di consentire anche l'espletamento dei vari adempimenti burocratici;

f) (lo scrivo un po' in sordina) l'eventuale nullità della condizione relativa all'ottenimento del mutuo e della perizia favorevole per la loro assoluta indeterminatezza o indeterminabilità.
Chi giudicherà è/sarà un giudice che, forse, non avrà l'anello al naso, ma non sarà nemmeno un esperto di mutui e perizie.
Se la clausola è scritta proprio così come l'hai postata, penso che avrà più di qualche dubbio a ritenerla determinata o determinabile.
 
Ultima modifica:

Il_ggg

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Matusalemme permettimi di rispondere con una sola parola al tuo post: "GRAZIE"

Mi rileggerò post e thread con calma in preparazione dell'incontro con l'agenzia...
Per inciso avrei dovuto già incontrarli stamane ma hanno svicolato contraddicendosi circa delle informazioni che mi avevano già dato (mi avevano detto di aver già sentito gli acquirenti e invece stamane mi hanno detto che ci saremmo visti dopo l'incontro con gli acquirenti che non è ancora avvenuto), quindi ho un nuovo appuntamento venerdì alle 17. Una delle difficoltà che ho è anche tener traccia di tutte le contraddizioni e le bugie che mi sto sentendo dire (alias "mezze verità" o "verità nascoste")
 

Bagudi

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Agente Immobiliare
limitando l'analisi solo ad un aspetto generale, direi che, se qualcuno firma una PROPOSTA IRREVOCABILE di ACQUISTO di un immobile ed il destinatario l'accetta, ciò che è stato concluso sarebbe più un CONTRATTO DEFINITIVO di COMPRAVENDITA , che non - come, invece, risulterebbe dal formulario - un contratto PRELIMINARE;

Assolutamente no.
Si tratta di un regolare contratto preliminare.
 

Il_ggg

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Altra domanda... anche se c'è una clausola sospensiva (scritta male come detto da tutti), posso esigere di incassare l'assegno?
 
U

Utente Cancellato 80257

Ospite
Altra domanda... anche se c'è una clausola sospensiva (scritta male come detto da tutti), posso esigere di incassare l'assegno?
No. La clausola sospensiva rende la proposta valida ma non efficace. Pertanto non può incassare l'assegno, finche non ha certezza dell'avvenuta concessione del mutuo, quindi decade la sospensiva, la proposta diventa preliminare e in quel momento può incassare l'assegno, che diventa caparra confirmatoria. Non ho letto il preliminare, ma l'assegno a titolo di garanzia dovrebbe essere ancora nelle mani del AI.
 

Il_ggg

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Privato Cittadino
Va bene, ho capito, sono stato vittima di un'associazione a delinquere che ha approfittato della mia fiducia e del mia non conoscenza per raggirarmi a favore della parte acquirente che mi chiedo a questo punto se non sia parente o perlomeno amica dell'agenzia in questione, altrimenti non mi spiego tutta questa presa per i fondelli. In buona sostanza io ho la vendita bloccata fino a settembre senza 1€ di caparra...
 

francesca63

Moderatore
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Privato Cittadino
Sei stato vittima di un incapace, che non ti ha spiegato nulla (ammesso che lo avesse capito lui).
Però anche tu e l’acquirente avete firmato senza capire bene cosa stavate firmando.
I rimedi per non restare bloccato fino a settembre te li abbiamo suggeriti.
 

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