II_ ggg,
alcune personali precisazioni:
1. come è stato già scritto più volte, la clausola relativa alla condizione sospensiva è stata scritta male, soprattutto per la mancanza del termine di avveramento;
2. ma - se volessimo andar proprio di spillo - sarebbe da metter sotto la lente di ingrandimento l'intero formulario utilizzato;
3. limitando l'analisi solo ad un aspetto generale, direi che, se qualcuno firma una PROPOSTA IRREVOCABILE di ACQUISTO di un immobile ed il destinatario l'accetta, ciò che è stato concluso sarebbe più un CONTRATTO DEFINITIVO di COMPRAVENDITA , che non - come, invece, risulterebbe dal formulario - un contratto PRELIMINARE;
4. e ciò sarebbe tanto più vero se - come risulta sempre dall'intestazione e dal testo del formulario utilizzato, il destinatario della proposta (cioè tu) vien più volte denominato VENDITORE (e non promittente venditore);
5. poi, certo, occorre esaminare - soprattutto - l'intenzione delle parti (art. 1362 cod. civ.), il loro comportamento, etc.....ma ciò che mi interessava farti capire è il rischio - od i rischi - cui si va incontro fidandosi dei formulari generali ed astratti, scritti un po'.... alla valà;
6. scendendo nel caso concreto, direi che - secondo me - NON ti dovresti fasciare troppo la testa e non dovresti limitarti ad attendere in maniera supina la scadenza del termine del 30 settembre. Ciò in quanto:
7. a meno che tu non abbia firmato qualche documento di impegno con l'agenzia dell'aspirante acquirente, ad es., nessuno ti vieterebbe di incaricare - da subito - un'altra agenzia immobiliare per mettere in vendita il tuo immobile con effetto dal 1 ottobre 2021;
8. ovviamente l'eventuale preliminare da stipulare col nuovo aspirante - se vuoi stare il più tranquillo possibile - dovrebbe subordinare la stipula del futuro contratto definitivo (da fissare per il giorno successivo al 30 settembre) al venir meno del precedente "preliminare" per mancato avveramento della condizione relativa al mutuo entro il termine sopra indicato;
9. se, poi, ti si presentasse davvero un'occasione ghiottissima, da non perdere, ed il problema fosse che il nuovo aspirante non può aspettare il 30.09., valuta naturalmente l'opportunità di ricorrere ai vari rimedi che ti sono stati già sopra proposti;
10. e se, poi, tu fossi anche un po' "aggressiv " (del tipo sponsorizzato da Pyersilvio), ti consiglierei di valutare pure l'opportunità - visto il lungo termine finora (e/o quello che fino ad allora sarà) trascorso inutilmente per l'ottenimento del mutuo - di mettere in mora e diffidare ex art. 1454 cod. civ. tramite R.A.R. il primo aspirante acquirente (e la collegata agenzia) a comunicarti - entro e non oltre il termine massimo di 30 giorni dal ricevimento della diffida - se ha ottenuto, o meno, il mutuo, e ciò a pena di risoluzione/ venir meno/caducazione della proposta ricevuta: il tutto con un'interpretazione un po' aggressiva;
11. quanto sopra, in base - almeno - alle seguenti considerazioni:
a) l'ordinamento civile italiano è contrario ai vincoli infruttuosi con termini lunghi;
b) il contratto ha da considerarsi inefficace (per mancato avveramento della condizione) nel momento in cui sia decorso il lasso di tempo congruo entro il quale la condizione avrebbe potuto avverarsi;
c) più ti avvicini al termine del 30.09. senza ricevere positive notizie circa la concessione del mutuo, più sarai considerato incolpevole in un'eventuale contestazione;
d) la mancata previsione di un termine finale di avveramento in relazione ad una condizione sospensiva apposta ad un contratto non postula che l'efficacia sospensiva della condizione debba estendersi fino al momento in cui sia accertata l'assoluta impossibilità ,oggettiva o soggettiva, dell'avveramento, dovendo, per converso, la valutazione di tale impossibilità avvenire in termini concreti, con riferimento alla relativa prevedibilità nel contesto storico ed ambientale del momento (cfr. Corte Cass. 26 agosto 1998 n.8493);
e) il termine del 30.09. ("entro il 30.09.") è collegato alla stipula finale dell'atto notarile di compravendita, non all'avveramento della condizione, che ha da intervenire prima al fine di consentire anche l'espletamento dei vari adempimenti burocratici;
f) (lo scrivo un po' in sordina) l'eventuale nullità della condizione relativa all'ottenimento del mutuo e della perizia favorevole per la loro assoluta indeterminatezza o indeterminabilità.
Chi giudicherà è/sarà un giudice che, forse, non avrà l'anello al naso, ma non sarà nemmeno un esperto di mutui e perizie.
Se la clausola è scritta proprio così come l'hai postata, penso che avrà più di qualche dubbio a ritenerla determinata o determinabile.
