Ma ci sono ancora quelli che vogliono investire nel mattone in Italia?

[Oris]

Si vede che siete nuovi del dialogo con i ribaxpeople ci cascate ancora...bravi, il testimone lo cedo volentieri... io saprei come rispondere senza tirare in ballo le solite "io professionista, io bravo, gente contenta" che pur essendo spesso vere non interessano e non convincono e non possono essere spiegazioni sufficienti....

Vediamo come viene risposto dall'immobilio's people... mi interessa molto.

Per quanto riguarda la frase "assunto" che comprare un immobile con mutuo non è un affare si dovrebbe aggiungere "se il mutuo è perso per il totale dell'importo" spesso prendere il mutuo in parte può convenire... ma sicuramente lo saprà il nostro intelocutore

Inoltre si parla di quale mercato?

Immobile come investimento o come investimento-abitazione?

 

[iperdrepi]

Immobile come abitazione, ovviamente. Mi sono convinto, tabelle in excel alla mano, che avrei speso molto di meno prendendo la casa in affitto, nel lungo periodo (es. il mutuo dura approx. 20 anni). Avrei risparmiato spese notarili, provvigione agente immobiliare, assicurazioni sul mutuo e tutti gli interessi sul prestito. E avrei speso 900 euro al mese comunque.
Ovviamente abitare in una casa "di proprietà" ha un valore simbolico alto, ma estremamente sopravvalutato, direi. Dovendo sborsare una certa cifra al mese per l'abitazione non vi è dubbio che sul lungo termine sia più economico l'affitto.
Non dimentichiamo che vendendo un immobile con unmutuo addosso bisogna togliere dal guadagno la rimanenza dl mutuo stesso. Se ci aggiungiamo tutte le spese morte (agenzia, notaio ecc.) si fa fatica a dire che entra qualcosa in tasca. L'acquisto è di fatto una spesa, non un investimento ed è mosso solo da un fatto psicologico perchè alla fine, questa pseudo-sicurezza di essere in casa propria costa uno sproposito e ti indebita per sempre.

 

[leonard]

Immobile come abitazione, ovviamente. Mi sono convinto, tabelle in excel alla mano, che avrei speso molto di meno prendendo la casa in affitto, nel lungo periodo (es. il mutuo dura approx. 20 anni). Avrei risparmiato spese notarili, provvigione agente immobiliare, assicurazioni sul mutuo e tutti gli interessi sul prestito. E avrei speso 900 euro al mese comunque.
Ovviamente abitare in una casa "di proprietà" ha un valore simbolico alto, ma estremamente sopravvalutato, direi. Dovendo sborsare una certa cifra al mese per l'abitazione non vi è dubbio che sul lungo termine sia più economico l'affitto.
Non dimentichiamo che vendendo un immobile con unmutuo addosso bisogna togliere dal guadagno la rimanenza dl mutuo stesso. Se ci aggiungiamo tutte le spese morte (agenzia, notaio ecc.) si fa fatica a dire che entra qualcosa in tasca. L'acquisto è di fatto una spesa, non un investimento ed è mosso solo da un fatto psicologico perchè alla fine, questa pseudo-sicurezza di essere in casa propria costa uno sproposito e ti indebita per sempre.

...se è abitazione dove hai deciso di viverci per lungo tempo il tuo ragionamento non stà in piedi..............la capitalizzazione delle rate ti dà già una risposta chiara...............

 

[iperdrepi]

E' proprio quello che stride. Per i primi cinque anni la quota interessi di un mutuo è all'incirca il 50% della rata: significa che non si erode il capitale in maniera sensibile. Quei soldi spesi in interessi saranno sempre da togliere al guadagno di una eventuale rivendita. Se il valore dell'immobile non sale prepotentemente (direi difficile di questi tempi) comprare con il mutuo equivale a buttare via un sacco di denaro. Ovvio che è sia una scelta di grande libertà, ognuno spende i suoi soldi come crede. Quello che voglio dire è che in generale bisognerebbe tenere conto che se si acquista una casa con un mutuo non ci si guadagna quasi mai. Soprattutto in prospettiva di cambiare casa. Al massimo rivendendo si ottiene indietro quanto si era speso inizialmente per l'acquisto. Non mi sembra un granchè rispetto all'alternativa di potersi muoversi in maniera flessibile, pagando un canone e tenedosi dei soldi in tasca. Il concetto è la differenza tra investimento e spesa, acquistare una casa non è quasi mai un investimento a meno di comprare senza mutuo e rivendere dopo molto. Inversamente va considerata una spesa il fatto di pagare una rata mensile per abitare in una casa. In questo senso conviene l'affitto dato che non ci sono esborsi verso altri che non sia il padrone di casa. Tutto qui.

 

[utenteimmobiliare]

caro iperdrepi

il tuo ragionamento mi sembra corretto e l'ho letto volentieri:

non mi è sembrato corretto il tuo esordio con insulti ai mediatori immobiliari, per i quali non ti sei scusato, nonostante ti abbiano dato accoglienza e risposte

saluti

 

[Oris]

quindi seguendo il tuo ragionamento oggi tu avresti speso 216mila euro in affitto ma in cambio avresti un capitale disponibile di?

e il timing?

Noi in famiglia abbiamo acquistato un rudere per una 90 di milioni 380 mq circa con 27mq di oliveto.

Ristrutturato con un capitale mettiamo anche di 400k (ma sono meno... in economia).

Offi abbiamo una bifamiliare nuova di 380 mq complessivi con 17k mq di olivi intorno.

Se dovessi ragionare sulla base della mia esperienza non potrei che dire che l'investimento nell'immobile conviene, ma sbaglierei, così come i tuoi ragionamenti sono incompleti.

 

[iperdrepi]

Questo è benaltrismo. Se i soldi per la ristrutturazione ce li avevate avete fatto un affare. Ma se li avete mutuati vi conviene tenervi quell'immobile per sempre. Ma va bene, sarà bellissima. Il capitale messo in una casa non rende nulla se c'è un mutuo sopra. Conviene investire in oro, al limite. Dipende da cosa si vuole: se guadagnare soldi o vivere in una bella casa. Le due cose non si incontrano nell'acquisto con mutuo.

 

[Oris]

non regge.

perfino calcolando il peso di un mutuo a 30 anni io ci avrei guadagnato lo stesso...

prova a fare due conti.

Innanzitutto cerca una casa di 380 mq ristrutturata con una proprità di 17mq di olivi e vedi quanto chiedono... poi togli la percentuale che pensi di toglere da quella richiesta (e hai quindi il prezzo di acquisto, secondo te).

Poi fai tutti i calcoli che vuoi con il capitale ecc.

Potresti dire che il capitale non èliquido, ma sarebbe arrampicarsi sugli specchi, le case come quella che ti espongo si vendono bene anche oggi.

Il benaltrismo semmai è il tuo... esprimi concetti corretti ma li rendi assoluti e quindi erri.

Il timing inoltre, anche con il mutuo ha reso molti investimenti immobilairi troppo performanti....

infatti oggi si paga proprio questo.

Certamente convengo che l'investimento immobiliare va fatto con coscienza e capacità e soprattutto conoscendo i meccanismi, non c'è gain automatico, affatto.

Io posso dire di vivere in una bella casa e se vendo perfino di guadagnarci.

Se vuoi si può acnhe sviscerare facendo un conto finanziario, ma sarebbe inutile, perchè anche il mio esempio è un "esrtremo".

Quindi direi di moderare in concetti rendendoli relativi, come sono, e non assoluti.

 

[iperdrepi]

Vuoi che ti dia bravo?
Bravo.

 

[Oris]

Beh, ottima ritirata.

Avanti il prossimo.

Aggiunto dopo 24 minuti :

Proponiamo un altro esempio meno estremo, di persona "sciocca" che abbia comprato con mutuo nel 1999-2000 un immobile.

Secondo voi, vendendolo nel 2004-2005 quanto ci ha rimesso?

A voi.

Il concetto di timing è fondamentale, non il concetto di mutuo non mutuo.

Il resto è fuff.

UN altro caso è quello ceh l'ìimmobile lo ha tenuto per 50 anni.

UN tizio ha costruito casa con 5 milioni, 55 anni fa, poi con altri 70 l'ha ampliata con un altro terratetto affiancato estendendo (tutto regolare), una 30ina di anni fa.

Vende poi negli anni subito dopo la caduta dell'invim intorno ai 200 milioni la prima parte (100mq, con giardino di 50mq, non ricordo la cifra esatta purtroppo) e la seconda (70mq e 30 di garage, altre soffitta e resede) a 130k euro nel 2003.

Direi in totale 225k circa.

Quanto avrebbe avuto di capitale oggi tenendolo liquido e stando in affitto da 55 anni, con un capitale di 5milioni per 20 anni e poi altri 70 (arrivando ai 5 rivalutati più 70) per 30 anni?

La differenza sarebbe a favore di quale dei due investimenti?

Quali sarebbero state le azioni da attivare in entrambe le opzioni, per arrivare a avere quel capitale (in entrambi i casi) oggi?