Ma ci sono ancora quelli che vogliono investire nel mattone in Italia?

[Oris]

Indubbio il rischio nella locazione, ma mediamente si può dire ancora ragionevolmente che a un canone medio basso corrisponde una bassissima incidenza di morosità (anche l'inquilino non è scemo e a meno di forti difficoltà finanziarie).

Poi c'è il periodo di sfratto che varia da città a città con costi che una polizza può coprire a modo.

Ci sono varie formule nuove (vedi cessione del credito al posto della garanzia assicurativa semplice, che spesso si traduce in un inquillino che non paga tanto c'è l'assicurazione..) che riducono il rischio...

Inoltre la riflessione è semplice.

Chi più delle banche non finanzia operazioni a rischio elevato?

Ora sappiamo che il credit crunch aumenterà, ma non basterebbe chiedersi come mai non sia possibile farsi finanziare per scommettere in borsa o in altre forme di risparmio? (è una provocazione ma rende l'idea).

Quindi l'immobile Può essere un investimento, con performance magari minori di altri tipi, ma con rischio controllato con poco sforzo, cosa non possibile se si vuole far rendere altrettanto un capitale simile...

Il problema dell'immobile semmai è l'illiquidità, ma qui si va oltre, in scenari dove l'unico investimento è... scappare

INoltre, credo che molti colleghi abbiano ricevuto richieste importanti di investimenti immobiliari, anche qua dentro... non penso di poter esser l'unico a averle ricevute... quindi... alla risposta del 3d risponderei senza dubbio sì, senza per questo asserire che investire in immobile sia sempre redditizio o meno.

 

[giorgino]

Non ci siamo capiti: il 3% (o anche più) del valore dell'immobile per mettere una foto su internet e accompagarti a vedere la casa un quarto d'ora, sono un furto. Sono soldi buttati. Vanno aggiunti al prezzo della casa, idealmente. Senza contare che non ti sanno seguire nelle transazioni, nei controlli preventivi, nei rapporti con i proprietari. L'unica cosa che fanno è allungare i tempi di consegna da scrivere sul compromesso. Parlo di nessun valore aggiunto. Poi qua e là ci saranno anche dei professionisti seri ma io, personalmente, non ne ho mai incontrati.

Vieni da me una settimana e ti faccio vedere cosa fa una agenzia immobiliare per arrivare a concludere un affare. Poi, quando esci vediamo se pensi ancora che il nostro lavoro sia "mettere una foto su internet e accompagarti a vedere la casa un quarto d'ora".
A ma ci divertiamo: Ti faccio vedere anche il nostro bilancio, gli studi di settore, le ricevute dei pagamenti e ci mettiamo li a fare quattro conti. Chissà come rimarrai sorpreso nello scoprire che la mediazione (quella del quarto d'ora) basta appena a stare in piedi...

Ma naturalmente non verrai, perchè sputare sulla gente che lavora onestamente e secondo la legge è immensamente più divertente che "capire" e immergersi davvero negli argomenti.

Per quanto riguarda i colleghi che hai citato se fossi in loro ti farei senz'altro un querela per diffamazione. Perchè se fosse vero quello che hai raccontato, non vedo cosa ti trattenga a rientrare in possesso dei tuoi soldi.

Ti aspetto e non scherzo

g

 

[immpittaro]

Giorgino non ti arrabbiare ....io anche quando le cose andavano bene e si vendeva veramente ( non per finta come ora ) dicevo sempre la stessa cosa:
Si guadagna un mucchio e non si fa un casso a far l'AI ?? Ok e allora perchè lei continua a fare il ............( qui ci metti il mestiere di chi ha sentenziato )
vedrai funzione sempre .........

 

[iperdrepi]

Quello è ciò che si vede, probabilmente non si percepisce da fuori. Interrogatevi su questo, magari. E' il vostro collega che ha sputato sulla nostra buona fede, non certo io adesso con quattro *******te su Internet.
Non è che devo essere io a scoprire può essere difficile, pesante e sofisticato e rischioso il vostro lavoro. Il prolema non è questo: è che spesso non lo fate.
Di cosa stiamo parlando? prendete più del Notaio, che è un pubblico ufficiale e verifica la fattibilità della compravendità fino all'ultima virgola sanando le cose che non guardate voi. Più del Notaio! Ma di cosa stiamo parlando?
Sfido chiunque a dire che non è vero quello che ho detto ma lvoi avorate secondo la legge quindi è tutto ok. Non siete voi, è la legge. Mi ero sbagliato. Scusate, ho fatto un affare e non me ne sono accorto.

 

[Umberto Granducato]

verifica la fattibilità della compravendità fino all'ultima virgola sanando le cose che non guardate voi.

Ad esempio questo è sbagliato...

 

[immpittaro]

Qu

ello è ciò che si vede, probabilmente non si percepisce da fuori. Interrogatevi su questo, magari. E' il vostro collega che ha sputato sulla nostra buona fede, non certo io adesso con quattro *******te su Internet.
Non è che devo essere io a scoprire può essere difficile, pesante e sofisticato e rischioso il vostro lavoro. Il prolema non è questo: è che spesso non lo fate.
Di cosa stiamo parlando? prendete più del Notaio, che è un pubblico ufficiale e verifica la fattibilità della compravendità fino all'ultima virgola sanando le cose che non guardate voi. Più del Notaio! Ma di cosa stiamo parlando?
Sfido chiunque a dire che non è vero quello che ho detto ma lvoi avorate secondo la legge quindi è tutto ok. Non siete voi, è la legge. Mi ero sbagliato. Scusate, ho fatto un affare e non me ne sono accorto.

Tu metti il dito sui ns mali....io li conosco già su molte cose che andrebbero cambiate sono d'accordo con te....ma io purtroppo con AI improvvisati, abusivi , concorrenza di tutti i tipi e cattivo nome del ns mestiere ci devo convivere....finchè non troverò un lavoro diverso che mi piaccia come questo quando avevo iniziato...circa 20 anni fa

Aggiunto dopo 1 :

oh ...saluto Umberto del post sopra....secondo me, da quello che scrive uno OK

 

[iperdrepi]

Ah si? Che bella novità. Adesso il Notatio non controlla più che non ci siano ipoteche, abusi edilizi, sanatorie in corso, DIA allineamento catastale allo stato di fatto, eccetera, fattibilità de mutuo, delibera, residenze, pagamenti. Ma per piacere, ma cosa dite??? Con la nuova legge in vigore dal 1° luglio se non c'è allineamento tra comune e catasto non si può stipulare. Si rischia atto nullo, è solo un esempio e ovviamente voi ve ne fregate perchè non è un vostro obbligo oppure sfruttate il fatto che la gente non lo sa. Ho capito che non si parla di corda in casa dell'impiccato.
Saluti.

 

[leonard]

Ah si? Che bella novità. Adesso il Notatio non controlla più che non ci siano ipoteche, abusi edilizi, sanatorie in corso, DIA allineamento catastale allo stato di fatto, eccetera, fattibilità de mutuo, delibera, residenze, pagamenti. Ma per piacere, ma cosa dite??? Con la nuova legge in vigore dal 1° luglio se non c'è allineamento tra comune e catasto non si può stipulare. Si rischia atto nullo, è solo un esempio e ovviamente voi ve ne fregate perchè non è un vostro obbligo oppure sfruttate il fatto che la gente non lo sa. Ho capito che non si parla di corda in casa dell'impiccato.
Saluti

che fà il notaio???............solo da poco ha degli obblighi grazie a delle ultime sentenze della cassazione (notariato leggermente ********o??) ...altrimenti certifica, anzi se gli dici "balle" da pubblico ufficiale conferma agli "altri" che le hai dette ........................

 

[Oris]

OK abiamo dato aria ai denti, parliamo di dati.

Vi avverto, è lungo, se volete continuare a parlare di cose da bar saltate subito ai post successivi.

I notai in italia sono 5mila.

Hanno, per legge, l'esclusiva sui rogiti e da loro passa l'intera massa delle ntn.

Le provvigioni più basse in sistemi "normali" di mediazione sono (a parte lussemburgo ad esempio, dove gli ai sono in tutto meno di 1000) in inghilterra, dove un agente prende in media l'1,45% ma che ha una media di NTN passate dalle sue mani di 79 circa all'anno.
IN irlanda ne fa 70 con penetrazione del 98% prende dall'1,5% al 2,5%.
Quindi un AI inglese prende circa l'1,5%, di 76 compravendite all'anno, quello irlandese prende intorno al 2% di 70 ntn.

IN francia vanno dal 3% al 10%, con una media annua di 6,7 compravendite ad agente.

In germania, come in italia dal 4% al 6% ma fanno 28,6 ntn all'anno per AI. IN germania inoltre la percentuale di propreitari è del 40% e la percentuale di residenzaile sul monte intermediato è del 50%... quindi la quantità di scambi è molto alta, ma dipende anche dai prezzi. 50% del mercato passa dagli ai.

IN potrogallo le percentuali vanno dal 3 al 7% per 18,3 ntn ad agente all'anno, hanno il 40% del mercato.

UNa gente immobiliare italiano ne assorbe 8 anno, in media, prende dal 3 al 6%, ha una penetrazione nel mercato del 50%.

Il servizio è indubbiamente utile, come è chiaro analizando la realtà delle cose, in tutto il mondo esiste l'agente immobiliare, le provvigioni sono sempre uguali in sistemi a regime simili, molto dipendono dal numero di NTN all'anno per agente ( a aprte la germania).

In controtendenza l'ai in Svezia che con 25 ntn/anno chiede al massimo il 2%, percentuale di penetrazione 83%

Questo significa che:

1)Le provvigioni sono sempre al minimo che permette all'agente di non chiudere, data la forte concorrenza nel settore (le ai sono 43mila per 1000mila ai registrati e altri 100mila di abusivi).

2)Il servizio è assolutamente utile e indispensabile, non esiste in tutto il mondo, considerando sia le diverse culture che i diversi mezzi, un sistema ch eli abbia sostituiti.

Detto questo, provato con dati (per chi li sa leggere ma sono disposto a perdere del tempo per presentarli e analizzarli) che mostrano una polaroid abbastanza recente dell'europa, si può sostenere che:

1) La concorrenza nel mondo delle agenzie immobiliari NON serve ad abbassare le commmissioni, spesso ha effetto contrario: abbassando le ntn potenziali per agenzia si alza per forza il margine di guadagnao ch equesta deve garantirsi ogni affare.

2) Le provvigioni si abbassano SOLO alzando il numero di NTN media per AI, quindi a un aumento delle ntn per ai risulta praticamente sempre un calo delle commissioni.

Tornando all'esempio, poco calzante, del notaio, ripeto, per giusta informazione:

1) Il notaio NOn controlla un bel niente dell'immobile a livello urbanistico, ne controlla invece lo stato di diritto in materia di trascrizioni, iscrizioni, continuità ecc. oltre a "certificare" che chi firma quel contratto è chi dice di essere e ha i titoli per farlo, ma quando si arriva dal notaio di solito, il alvoro è già stato tutto fatto, da qualcun altro... (non dico da chi).

2) Il notaio prende "poco" ad atto, ma li fa tutti. quindi il notaio mette il certificato alla pagnotta dopo che il contadino ha piantato il grano, ha aspettato che crescesse, lo ha mietiuto, fatto la farina, impastato, messo in forno... poi arriva il notaio e mette l'etichetta "pane di grano duro all'80% d.o.c", tra l'altro spesso FIRMA un atto scritto dagli assistenti, per amor del signore vostro, sicuramente sotto la sua supervisione... il notaio è un grande professionista, ma andrebbe ridimensionato nell'immaginario.. senza gli ai il mercato immobiliare sarebbe messo molto peggio, è indubbio, ma se ti piace vivere di luoghi comuni non sarò io a interromperti questa abitudine...

in soldoni, giocando con i numeri alla trilussa, un notaio su un monte medio di 600k NYN anno ha a disposizione :

600.000 / 5000= 120 ntn anno.

Se mi garantisci 120 ntn anno io prendo 1000 euro a mediazione.

Ti pare un prezzo equo?

 

[immpittaro]

Ciò vuol dire che i prezzi in Italia per essere equi devono tutti subire un cartello ? Una casta chiusa e potenzialmente illiberale è fonte di prezzi equi?
L'agenzia chiede troppo perchè vende poco? Se io ho un panificio e vendo poco perchè siamo in tanti metto il pane in vendita a seconda di come mi garantisce il guadagno? esempio un k di pane costa 3 euro ma siccome ne vendo poco a causa concorrenza dovrò chiedere 30 euro?
Le agenzie chiedono il 6 o 4 per cento da quando c'è molta concorrenza o da quando esiste la mediazione? Quando si vende tanto si ridimensionano le provvigioni? Io quando le cose andavano di lusso conoscevo agenzie che non ritiravano esclusiva senza un supero minimo del 10% a cui aggiungevano poi il 3 % del venditore....ora con la concorrenza e il mercato che c'è si lavora per sempre meno soldi...................................

Non vado avanti perchè francamente stucchevole e noioso ma concordo sul notaio.....nell'immaginario colletivo è un santo nella realtà un buon prete......

per il resto tanti dati poco succo