Calcolo plusvalenza immobiliare

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nibis

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Salve, mi ritrovo nella situazione di vendere un immobile acquistato da circa 3 anni e vorrei fare alcune domande riguardo il calcolo della plusvalenza su cui richiedere l'applicazione dell'imposta sostitutiva.
Nel caso specifico l'immobile è stato acquistato in comproprietà al 50% da marito e moglie in separazione dei beni tramite mutuo al 60%. La moglie vi ha trasferito la residenza per più della metà del periodo dei 3 anni, mentre il marito non vi ha mai trasferito la residenza ed ha sostenuto la maggior parte dei costi di ristrutturazione.
Al momento della vendita dell'immobile (ovvero di entrambe le quote del 50%) vorrei sapere se è corretto assumere che:
  1. l'eventuale plusvalenza interesserà solo la quota del marito e quindi andrà calcolata nella corrispondente quota del 50%?
  2. le spese di ristrutturazione (consistenti in rifacimento degli impianti, spostamento di muri interni, posa nuovo pavimento, rifacimento intonaco), sostenute con pratica cila e portate in detrazione IRPEF al 50%, rientrano nella fattispecie di "spese incrementative del valore dell’immobile"? nell'atto di vendita verrà indicato che le detrazioni rimangono alla parte venditrice: è corretto quindi affermare che tali spese possono essere considerate per il loro 50% (la parte non detratta) come costi nel calcolo della plusvalenza?
  3. l'importo erogato tramite mutuo non influenza in alcun modo il calcolo della plusvalenza (di cui fanno fede solo i prezzi di acquisto e vendita indicati negli atti ed i costi sostenuti per l'immobile)?
  4. altre spese da considerare come costi nel calcolo della plusvalenza sono le provvigioni dell'agenzia immobiliare (sia in acquisto che in vendita) e l'imposta sostitutiva del mutuo?
Grazie mille e scusate le tante domande, ho cercato di documentarmi facendo ricerche ma per essere sicuro del caso particolare vorrei la conferma su questi dubbi.
 
1) si
2) secondo me le spese da detrarre sono il 50% , cioè quelle sostenute sulla quota del marito: a prescindere dalle detrazioni
3) l’importo no, ma i costi per l’atto di mutuo forse si ; penso che il notaio saprà essere esaustivo
4) la parcella del notaio, e forse le spese condominiali straordinarie inerenti interventi su parti comuni
 
grazie mille per le risposte, se posso farei ulteriori domande:
2) potrebbe indicarmi qualche riferimento sul perchè di questa motivazione?
4) intende oltre a quelle da me citate, ovvero provvigioni agenzia e imposta sostitutiva del mutuo?
grazie mille ancora
 
nibis ha detto:
Salve, mi ritrovo nella situazione di vendere un immobile acquistato da circa 3 anni e vorrei fare alcune domande riguardo il calcolo della plusvalenza su cui richiedere l'applicazione dell'imposta sostitutiva.
Nel caso specifico l'immobile è stato acquistato in comproprietà al 50% da marito e moglie in separazione dei beni tramite mutuo al 60%. La moglie vi ha trasferito la residenza per più della metà del periodo dei 3 anni, mentre il marito non vi ha mai trasferito la residenza ed ha sostenuto la maggior parte dei costi di ristrutturazione.
Al momento della vendita dell'immobile (ovvero di entrambe le quote del 50%) vorrei sapere se è corretto assumere che:
  1. l'eventuale plusvalenza interesserà solo la quota del marito e quindi andrà calcolata nella corrispondente quota del 50%?
  2. le spese di ristrutturazione (consistenti in rifacimento degli impianti, spostamento di muri interni, posa nuovo pavimento, rifacimento intonaco), sostenute con pratica cila e portate in detrazione IRPEF al 50%, rientrano nella fattispecie di "spese incrementative del valore dell’immobile"? nell'atto di vendita verrà indicato che le detrazioni rimangono alla parte venditrice: è corretto quindi affermare che tali spese possono essere considerate per il loro 50% (la parte non detratta) come costi nel calcolo della plusvalenza?
  3. l'importo erogato tramite mutuo non influenza in alcun modo il calcolo della plusvalenza (di cui fanno fede solo i prezzi di acquisto e vendita indicati negli atti ed i costi sostenuti per l'immobile)?
  4. altre spese da considerare come costi nel calcolo della plusvalenza sono le provvigioni dell'agenzia immobiliare (sia in acquisto che in vendita) e l'imposta sostitutiva del mutuo?
Grazie mille e scusate le tante domande, ho cercato di documentarmi facendo ricerche ma per essere sicuro del caso particolare vorrei la conferma su questi dubbi.
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le spese sono detraibili da chi le ha effettivamente sostenute ossia da chi le ha pagate e può documentarlo. Quindi se sostenute dal marito le può detrarre in toto: dipende se sono uscite da un c/c cointestato.
4. le provvigioni si, l'imposta sostitutiva no
 
Mi è venuto un dubbio, leggendo l’art. 67 tuir, che allego;
www.brocardi.it

Art. 67 testo unico delle imposte sui redditi (TUIR) - Redditi diversi

1. Sono redditi diversi se non costituiscono redditi di capitale ovvero se non sono conseguiti nell'esercizio di arti e professioni o di imprese...
www.brocardi.it
Secondo questo art. le imposte sulle plusvalenze non sono dovute se l’immobile è stato abitazione principale del proprietario o dei sui famigliari.
Quindi, forse, avendo la moglie avuto la residenza lì, non sono dovute.
Cosa ne pensate ?
 

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