Preliminare di vendita con clausola sospensiva e successivo preliminare per acquisto

[eyore]

Buonagiornata a tutti, scrivo il mio secondo post su questo forum per avere chiarimenti e delucidazioni circa la nostra situazione. Premesso che stiamo cambiando casa, quindi abbiamo venduto il nostro appartamento e acquistato un altro. Fino ad ora abbiamo soltanto fatto entrambi i compromessi (per l'acquisto registrato, per la vendita, su scelta dell'acquirente, senza registrazione ).

La mia domanda, nonchè il nostro dubbio sorge proprio in merito alla vendita. Noi abbiamo ricevuto una proposta d'acquisto in data 23/09, dopo averla accettata ci siamo messi alla ricerca della nostra nuova casina, ed abbiamo avanzato una proposta in data 08/10.

Il dubbio nasce in merito alla caparra: nella proposta che ci è stata fatta sono riportati i seguenti punti:
*) la validità della presente proposta è subordinata all'esito positivo di una richiesta di finanziamento effettuata dal promittente l'acquisto presso un ente finanziatore scelto a cura dello stesso e congrua per l'acquisto dell'immobile oggetto della presente. Tale responso positivo dovrà essere ricevuto dal promittente l'acquisto entro la data del 10/12/2010 (per altro la data ultima anche per il rogito!!!), diversamente la proposta perderà di efficacia a tutti gli effetti e nulla sarà dovuto al promittente la vendita e all'agente immobiliare a nessun titolo.
*) € 20.000,00 saranno corrisposti dal promittente l'acquisto al momento della sottoscrizione della presente proposta a titolo di deposito cauzionale mediante assegno intestato al promittente la vendita; il deposito cauzionale sarà tenuto in custodia dall'agente immobiliare fino alla sottoscrizione dell'accettazione da parte del promittente la vendita; all'atto dell'accettazione della proposta d'acquisto il deposito cauzionale diventerà a tutti gli effetti caparra confirmatoria ai sensi ed agli effetti dell'art. 1385 del C.C.

Oggi, data del compromesso presso lo studio notarile, ci vengono a dire che: la caparra la lasciano nelle mani dell'agenzia e ce la daranno quando la banca darà l'ok del mutuo, altrimenti dobbiamo, per poter avere oggi l'assegno, rilasciargli una fidejussione (perchè se facciamo un incidente prima del rogito loro poi avranno fatica a recuperare la caparra...). Ed in ogni caso sostengono che loro non possono rischiare di perdere 20.000 € se non gli passano il mutuo.

Noi nel frattempo abbiamo avanzato una proposta a nostra volta, consegnando 15.000 € di caparra, pensando, forse ingenuamente, che se loro non avessero ottenuto il mutuo, ci saremmo presi comunque la loro caparra e così non avremmo perso la nostra, visto che in mancanza della vendita non possiamo ovviamente procedere con l'acquisto.

Come stanno per legge le cose? E soprattutto loro possono svegliarsi una mattina e dire: non ci danno il mutuo. Così da lasciarci senza la vendita effettiva e senza neanche la caparra che, in questo caso, sarebbe un risarcimento. Possiamo eventualmente pretendere delle spiegazioni, magari anche dalla banca da loro scelta, in caso di mancata accettazione del mutuo?

Mi scuso per il post lunghissimo e forse un pochino "contorto", spero di aver reso l'idea della situazione e confido in un vostro supporto.

Grazie mille in anticipo.

 

[geomanera]

le due clausole mi sembrano in contrasto, comunque ti devono dare i soldi, se poi non ottengono il mutuo li devi restituire. la tempistica per l'accettazione del mutuo, mi sembra assurda, in questo modo potrai scoprire che non venderai casa ... il giorno previsto per l'atto ... non male...
domanda : hai firmato il preliminare ? cosa prevede ? se sei in tempo riduci i tempi di accettazione per il mutuo a 20 gg da oggi, se no, forse è meglio lasciar perdere...

 

[eyore]

Grazie per la risposta. siamo stati oggi dal notaio, dove si è semplicemente riportata la proposta d'acquisto. Non comparendo l'agenzia, risulta che l'assegno ci è stato consegnato, mentre lo custodisce l'agenzia immobiliare. Lo stesso notaio ha sostenuto sia stata un'operazione futile che poteva essere rimandata al momento della conferma dell'accettazione del mutuo per avere maggiore valenza, visto che tutto ruota intorno al mutuo.
Anche a me la tempistica sembra un po' lunghetta, loro dicono che senzala promessa di vendita che abbiamo stipulato oggi dal notaio loro non potevano avanzare le pratiche del mutuo e non sapere quindi se lo avrebbero ottenuto o meno. Siamo un pò scettici perchè a noi, che probabilmente offriamo garanzie inferiori alle loro, la banca non ha posto alcun ostacolo, e gli è bastata la proposta dell'agenzia per iniziare gli incartamenti. Io ora capisco che loro vogliano tutelarsi al 100% però io ho bisogno della certezza di vendere per poter acquistare, ed anch'io voglio le mie tutele. Paradossalmente quando abbiamo fatto notare che se ci comunicano l'ok del mutuo noi in 1-2 giorni non possiamo lasciare la casa dove abbiamo tutti gli effetti personali e dove viviamo (visto che prima della loro conferma non possiamo impegnarci per chiedere la consegna della nuova casa o comunque per un eventuale affitto temporale) ci è stato risposto che loro per 7 giorni ci lasciano le chiavi per andare a prendere le cose un po' per volta. Visto che la data ultima è per il 10/12 noi possiamo rimandare il rogito fino agli ultimi giorni, oppure se loro dicono che il 25/11, per esempio, sono pronti dobbiamo andare alla stipula?

 

[Sarah333]

Buonagiornata a tutti, scrivo il mio secondo post su questo forum per avere chiarimenti e delucidazioni circa la nostra situazione. Premesso che stiamo cambiando casa, quindi abbiamo venduto il nostro appartamento e acquistato un altro. Fino ad ora abbiamo soltanto fatto entrambi i compromessi (per l'acquisto registrato, per la vendita, su scelta dell'acquirente, senza registrazione ).

La mia domanda, nonchè il nostro dubbio sorge proprio in merito alla vendita. Noi abbiamo ricevuto una proposta d'acquisto in data 23/09, dopo averla accettata ci siamo messi alla ricerca della nostra nuova casina, ed abbiamo avanzato una proposta in data 08/10.

Il dubbio nasce in merito alla caparra: nella proposta che ci è stata fatta sono riportati i seguenti punti:
*) la validità della presente proposta è subordinata all'esito positivo di una richiesta di finanziamento effettuata dal promittente l'acquisto presso un ente finanziatore scelto a cura dello stesso e congrua per l'acquisto dell'immobile oggetto della presente. Tale responso positivo dovrà essere ricevuto dal promittente l'acquisto entro la data del 10/12/2010 (per altro la data ultima anche per il rogito!!!), diversamente la proposta perderà di efficacia a tutti gli effetti e nulla sarà dovuto al promittente la vendita e all'agente immobiliare a nessun titolo.
*) € 20.000,00 saranno corrisposti dal promittente l'acquisto al momento della sottoscrizione della presente proposta a titolo di deposito cauzionale mediante assegno intestato al promittente la vendita; il deposito cauzionale sarà tenuto in custodia dall'agente immobiliare fino alla sottoscrizione dell'accettazione da parte del promittente la vendita; all'atto dell'accettazione della proposta d'acquisto il deposito cauzionale diventerà a tutti gli effetti caparra confirmatoria ai sensi ed agli effetti dell'art. 1385 del C.C.

Oggi, data del compromesso presso lo studio notarile, ci vengono a dire che: la caparra la lasciano nelle mani dell'agenzia e ce la daranno quando la banca darà l'ok del mutuo, altrimenti dobbiamo, per poter avere oggi l'assegno, rilasciargli una fidejussione (perchè se facciamo un incidente prima del rogito loro poi avranno fatica a recuperare la caparra...). Ed in ogni caso sostengono che loro non possono rischiare di perdere 20.000 € se non gli passano il mutuo.

Noi nel frattempo abbiamo avanzato una proposta a nostra volta, consegnando 15.000 € di caparra, pensando, forse ingenuamente, che se loro non avessero ottenuto il mutuo, ci saremmo presi comunque la loro caparra e così non avremmo perso la nostra, visto che in mancanza della vendita non possiamo ovviamente procedere con l'acquisto.

Come stanno per legge le cose? E soprattutto loro possono svegliarsi una mattina e dire: non ci danno il mutuo. Così da lasciarci senza la vendita effettiva e senza neanche la caparra che, in questo caso, sarebbe un risarcimento. Possiamo eventualmente pretendere delle spiegazioni, magari anche dalla banca da loro scelta, in caso di mancata accettazione del mutuo?

Mi scuso per il post lunghissimo e forse un pochino "contorto", spero di aver reso l'idea della situazione e confido in un vostro supporto.

Grazie mille in anticipo.

Allora...spero di spiegarmi:
1-le clausole non sono in contrasto, una è sospensiva alla conclusione dell'atto di vendita definitivo e l'altro è il deposito cauzionale che in caso di loro recesso ingiustificato andranno a perdere.
Non potranno quindi svegliarsi una mattina e dire il mutuo non lo concedono perchè innanzitutto l'agente immobiliare farà di tutto,anche con le banche a cui è legato, per portare a termine la compravendita e incassare la provvigione.
2-in genere si, viene richiesta fideiussione perchè tu potresti benissimo incassare l'assegno e un domani avere difficoltà nel restituirlo a loro dato che potrebbe esserci quest'evenienza.
3-Tu puoi informarti con la loro banca qualora non dovessero concedere il mutuo ed eventualmente proporre un'altra banca che effettui loro le stesse condizioni contrattuali.Nel caso loro si tirassero indietro ecco scoperta la bufala e perderebbero i 20mila euro.

Tu invece hai dato una caparra, a quanto pare senza condizioni sospensive al riguardo...quindi nel caso in cui fallisce la vendita del tuo immobile per causa non imputabile ai promissari acquirenti la tua caparra non torna indietro....

Aggiunto dopo 10 minuti :

Grazie per la risposta. siamo stati oggi dal notaio, dove si è semplicemente riportata la proposta d'acquisto. Non comparendo l'agenzia, risulta che l'assegno ci è stato consegnato, mentre lo custodisce l'agenzia immobiliare. Lo stesso notaio ha sostenuto sia stata un'operazione futile che poteva essere rimandata al momento della conferma dell'accettazione del mutuo per avere maggiore valenza, visto che tutto ruota intorno al mutuo.
Anche a me la tempistica sembra un po' lunghetta, loro dicono che senzala promessa di vendita che abbiamo stipulato oggi dal notaio loro non potevano avanzare le pratiche del mutuo e non sapere quindi se lo avrebbero ottenuto o meno. Siamo un pò scettici perchè a noi, che probabilmente offriamo garanzie inferiori alle loro, la banca non ha posto alcun ostacolo, e gli è bastata la proposta dell'agenzia per iniziare gli incartamenti. Io ora capisco che loro vogliano tutelarsi al 100% però io ho bisogno della certezza di vendere per poter acquistare, ed anch'io voglio le mie tutele. Paradossalmente quando abbiamo fatto notare che se ci comunicano l'ok del mutuo noi in 1-2 giorni non possiamo lasciare la casa dove abbiamo tutti gli effetti personali e dove viviamo (visto che prima della loro conferma non possiamo impegnarci per chiedere la consegna della nuova casa o comunque per un eventuale affitto temporale) ci è stato risposto che loro per 7 giorni ci lasciano le chiavi per andare a prendere le cose un po' per volta. Visto che la data ultima è per il 10/12 noi possiamo rimandare il rogito fino agli ultimi giorni, oppure se loro dicono che il 25/11, per esempio, sono pronti dobbiamo andare alla stipula?

Non ho ben capito tutto questo discorso del mutuo...comunque mi sembra si, una vera perdita di tempo...la data ultima del rogito è il 10/12 quindi sia loro che voi potete posticipare fino all'ultimo. Altrimenti se loro volessero stipulare l'atto prima chiedete che in atto venga posticipata la consegna materiale dell'immobile di ulteriori XX giorni. In tal modo proprietari in senso giuridico diventano loro il giorno X e in senso materiale giorno Y

 

[Adriano Moncini]

Il dubbio nasce in merito alla caparra: nella proposta che ci è stata fatta sono riportati i seguenti punti:
*) la validità della presente proposta è subordinata all'esito positivo di una richiesta di finanziamento effettuata dal promittente l'acquisto presso un ente finanziatore scelto a cura dello stesso e congrua per l'acquisto dell'immobile oggetto della presente. Tale responso positivo dovrà essere ricevuto dal promittente l'acquisto entro la data del 10/12/2010 (per altro la data ultima anche per il rogito!!!), diversamente la proposta perderà di efficacia a tutti gli effetti e nulla sarà dovuto al promittente la vendita e all'agente immobiliare a nessun titolo.
*) € 20.000,00 saranno corrisposti dal promittente l'acquisto al momento della sottoscrizione della presente proposta a titolo di deposito cauzionale mediante assegno intestato al promittente la vendita; il deposito cauzionale sarà tenuto in custodia dall'agente immobiliare fino alla sottoscrizione dell'accettazione da parte del promittente la vendita; all'atto dell'accettazione della proposta d'acquisto il deposito cauzionale diventerà a tutti gli effetti caparra confirmatoria ai sensi ed agli effetti dell'art. 1385 del C.C.

Oggi, data del compromesso presso lo studio notarile, ci vengono a dire che: la caparra la lasciano nelle mani dell'agenzia e ce la daranno quando la banca darà l'ok del mutuo, altrimenti dobbiamo, per poter avere oggi l'assegno, rilasciargli una fidejussione (perchè se facciamo un incidente prima del rogito loro poi avranno fatica a recuperare la caparra...). Ed in ogni caso sostengono che loro non possono rischiare di perdere 20.000 € se non gli passano il mutuo.

Dal mio punto di vista le 2 clausole sono nettamente in contrasto tra di loro e comunque formulate in maniera tale da creare confusione.
Un preliminare di compravendita non è solo quello che si sottoscrive nello studio del notaio; è e rimane una scrittura privata sia che si faccia dal notaio o a casa, in un bar, nei locali dell'agenzia immobiliare ed in ogni altro luogo. Una proposta d'acquisto formulata dal proponente l'acquisto, accettata dal venditore e, questa accettazione comunicata al proponente l'acquisto, è un preliminare di compravendita. Nella pratica comune, poi, si demanda al Notaio di riprodurre in "notariese" quello che le parti hanno concordato senza stravolgerne il contenuto (se non con il consenso delle parti).
A naso mi sembra di capire che questa proposta sia stata strutturata in questi termini.
La subordinazione della validità della proposta alla concessione del mutuo è validissima ma, allora, L'agente Immobiliare avrebbe dovuto specificare che "l'assegno in deposito sarebbe stato consegnato soltanto dopo la concessione del mutuo e solo da allora sarebbe diventato caparra confirmatoria". Così com'è scritto era un dovere dell'agente immobiliare consegnare l'assegno senza che il promissario acquirente (nel frattempo diventato tale, vista l'accettazione) potesse accampare richiesta di fidejussione perchè non compare nei patti sottoscritti dalle parti.
Poi va analizzata anche la data di validità del subordine che coincide con la data del rogito ............ un minimo di programmazione mi sembra doveroso ...... sarebbe bastato un termine più breve (di solito le banche in una 40ina di giorni danno la delibera del mutuo) in questo modo fino altermine ultimo non sai se hai venduto.
C'è l'aspetto fidejussione....... che non è altro che un'apertura di credito che la banca fa nei tuoi confronti che ha dei costi e che, se tu dovessi chiedere un mutuo per l'acquisto della nuova casa, potrebbe incidere (esposizione debitoria).
E' corretto quello che dice il Notaio; un preliminare già c'era (seppur subordinato) e si poteva rimandare il tutto allo scioglimento del subordine.
Però non ho capito una cosa: tu hai ri-sottoscritto il preliminare dal Notaio dichiarando di aver percepito l'importo di XXX € ma questo assegno ce l'ha materialmente L'agente Immobiliare ???????
Chiedi e pretendi che sia L'Agenti Immobiliari (che ti ci ha messo) di tirarti fuori da questo ginepraio.
Non mi piace criticare l'operato dei colleghi ma, mi sembra che in questo caso, la parte tutelata sia solo una: Il compratore.

Scusate la lunghezza del post ma di queste cose se ne potrebbe parlare per una settimana ininterrottamente.

 

[eyore]

Ringrazio ancora tutti quanti per il sostegno.

Io, nella mia ignoranza, dalla proposta d'acquisto che abbiamo firmato inizialmente avevo capito che l'assegno di cui si parlava nella stessa (che poi ho scoperto essere stato emesso soltanto ieri, l'Agenti Immobiliari dalla sottoscrizione della proposta non ha mai avuto alcun assegno da parte dell'acquirente) comunque sarebbe divenuto caparra a tutela di un loro eventuale ripensamento. Soltanto quando, rivolti ad un'altra agenzia per acquistare il nuovo immobile, ci hanno fatto notare il discorso della validità subordinata alla concessione del mutuo (e che la scadenza paradossalmente concideva con la data ultima per il rogito), siamo tornati dall'Agenti Immobiliari che ci ha assicurato verbalmente di aver saputo sempre verbalmente dall'altra ragazza che per il mutuo non ci sono problemi ed era tutto ok.

Ora l'assegno lo custodisce l'agente...che per altro hanno deciso di "non far comparire" mentre sul compromesso notarile noi abbiamo firmato di averlo ricevuto. Il discorso che non ci è piaciuto è stato appunto il non ricevere l'assegno ed averlo saputo soltanto nella sala d'attesa dello studio notarile, per non parlare del fatto che "tanto sul conto l'importo dell'assegno non è ancora disponibile" ad indicare la premeditazione della scelta.

Ci tengo a precisare che, per la mia minima esperienza, gli Agenti Immobiliari non sono assolutamente tutti uguali.
Episodi del genere, personalmente, forse sbagliando, mi portano soltanto ad una gratuita pubblicità negativa. A me non cambia lo 0,5% di sconto sulla provviggione, se poi mi ritrovo in situazioni analoghe. Preferisco aver speso qualcosa in più, come nal caso del mio acquisto, ma ricevere l'appoggio e la consulenza dovuta, senza che l'Agenti Immobiliari appoggi o tuteli maggiormente una delle due parti. Anche se non siamo al mercato ed il prezzo non dovrebbe essere deciso proporzionalmente alla professionalità.

 

[Fabio Agostini]

Buonasera,
desidero solo esprimere il mio modesto parere. Che la validità della proposta di acquisto del tuo immobile sia subordinata all'accettazione del mutuo è cosa buona e giusta, così come la tutela sulla caparra a mezzo assegno. Probabilmente però, non sei stata consigliata bene per ciò che concerne l'immobile che tu devi acquistare. Sarebbe bastato condizionare anche il tuo acquisto al buon esito dell'altra operazione per non avere alcun problema. Spesso le cose semplici vengono rese complicate. Saluti.

 

[Adriano Moncini]

Allora, che uno si cauteli condizionando la proposta alla concessione del mutuo, ci sta ed è sacrosanto che lo faccia. Per quanto riguarda la tutela circa la caparra questo proprio no ovvero, non che uno non debba cautelarsi anzi..... ma, come dicono dalle mie parti, "non si può andare a Messa e stare a casa nello stesso momento". Se vuoi cautelarti giochi a carte scoperte, non che fai credere di aver rilasciato un assegno quando poi si scopre che questo assegno è stato fatto non in sede di proposta ma il giorno del "compromesso bis" e oltretutto, per stessa dichiarazione del compratore, non coperto. Ma siamo matti ???????
Poi cosa vuol dire che "hanno deciso di non far comparire il mediatore"; che fine a fatto ?????? Mi chiedo anche come viene pagato se non compare ........ e se non compare a che titolo detiene questo assegno quando tu hai dichiarato di averlo percepito ??????? Mi chiedo anche che fine ha fatto la registrazione antiriciclaggio e la registrazione della proposta (anche se quì non ho elementi su cui basarmi) Il notaio non ha avuto niente da eccepire in tutto questo ????? ha fatto quello che i notai fanno spesso ovvero non entrare nel merito e far grattare le rogne al venditore, al compratore e all' Agenti Immobiliari ????????
Il fatto di non essere stata consigliata bene per l'acquisto della nuova casa, questo non c'entra niente, non è questo l'oggetto della discussione anche perchè il vizio è a monte.
Era doveroso da parte del 1° Agenti Immobiliari spiegare cosa stava succedendo: perchè del subordine, perchè dell'assegno non consegnato quando il contratto prevedeva l'esatto contrario, perchè, perchè, perchè, che non ci sono stati, mi sembra.
Questo è il classico atteggiamento dell' Agenti Immobiliari con scarsa esperienza e nerbo, che quando incontra una delle 2 parti "forte" (di solito il compratore), per paura che salti la trattativa, si lascia prendere per mano e trascinare in posizioni evidentemente sbilanciate. Il "mediatore" per definizione è colui che sta in equilibrio nel mezzo; diversamente si chiamerebbe "partigiano".
A me, quando mi capita di spiegare al cliente qual'è il ruolo del mediatore, tra l'altro piace dire che: 1) quando lavora sulla promozione di un immobile, lavora per il venditore; 2) quando porta un cliente a vedere una casa, lavora per il compratore; quando trova un cliente interessato all'acquisto di una casa, inizia a lavorare per tutti e 2 assieme, sia il venditore che il compratore.
Prendi per il bavero l'Agenti Immobiliari e costringilo a fare il lavoro per il quale è pagato. Oppure noi Agenti Immobiliari siamo solo lì per far vedere le case ?????? Non credo proprio!
Scusatemi tutti per la prolissità e se mi sono infervorato, ma ogni volta che vedo situazioni del genere mi va il sangue alla testa.
Se non sappiamo "mediare", stiamo a casa che è meglio e facciamo meno danni ai clienti e alla categoria.