Dal 1° novembre 2016 è entrato in vigore il decreto legislativo 72/2016, il cosiddetto “decreto mutui”, che recepisce la direttiva 2014/17/Ue e contiene le nuove regole relative a compravendite immobiliari e mutui. Con il provvedimento sono state introdotte alcune importanti novità, a partire da quelle relative all’inadempimento passando per la valutazione dei beni immobili.
Sul fronte inadepimento, il decreto ha introdotto la possibilità per finanziatore e consumatore di inserire nel contratto il cosiddetto patto marciano. In caso di mutuo ipotecario, se viene effettuata tale scelta, qualora si verifichi il mancato pagamento di una somma pari a 18 rate mensili del mutuo la banca potrà vendere subito il bene a prezzi di mercato senza passare per l’asta. Con il ricavato verrà ripagato il debito residuo e al cliente spetterà l’eventuale differenza positiva tra il valore dell’immobile risultante dalla perizia di un professionista indipendente e l’importo residuo del debito. Nel caso in cui la somma ottenuta dalla vendita dovesse risultare minore di quanto ancora dovuto, la banca la incasserà e il mutuatario estinguerà del tutto il debito residuo.
Si tratta, tuttavia, di una clausola facoltativa, che deve essere accettata dal cliente durante la fase di sottoscrizione del finanziamento. In assenza di tale clausola, vale la procedura ordinaria secondo la quale dopo sette rate non pagate la banca può avviare le pratiche per il pignoramento e la successiva messa all’asta.
Un’altra novità importante è quella relativa agli annunci pubblicitari e alle informazioni da fornire ai consumatori. Gli annunci pubblicitari devono essere chiari, corretti e non ingannevoli, mentre le informazioni da fornire ai consumatori devono essere sempre disponibili, chiare e comprensibili. Per permettere ai consumatori di agire in maniera consapevole entra nell’ordinamento il Pies, ossia il Prospetto informativo europeo standardizzato, mediante il quale fornire obbligatoriamente al cliente informazioni personalizzate.
Nel caso in cui il finanziamento sia in valuta estera, se il tasso di cambio al momento della conclusione del contratto è pari almeno al 20%, il consumatore può chiederne la conversione in valuta nazionale, eventualmente dietro pagamento di una commissione. Qualora però l’oscillazione del cambio porti a una modifica del valore del credito residuo superiore alla predetta percentuale, il finanziatore ha l’onere di darne tempestiva informazione al proprio cliente.
Altra rilevante novità è quella relativa alla valutazione degli immobili. Nel caso in cui sia necessario garantire il finanziamento mediante ipoteca, si dovrà effettuare la valutazione degli immobili residenziali mediante standard affidabili. Coloro che si dovranno occupare della valutazione dovranno essere dotati di adeguata professionalità e dovranno essere indipendenti rispetto al soggetto che ha in carico la commercializzazione del servizio.
Sul fronte del merito creditizio, diventa fondamentale un’attenta valutazione del consumatore per accertare la sua effettiva capacità di rispettare quanto previsto dal contratto
Sono previste infine misure di sostegno per chi si trova in difficoltà e non può pagare le rate del mutuo. Tra queste, la sospensione delle rate per un certo periodo di tempo, la rinegoziazione dei tassi di interesse e l’allungamento dei piani di ammortamento.
Link:
Direttiva mutui, in vigore le nuove regole: dalla sospensione delle rate all’espropriazione rapida degli immobili
Sul fronte inadepimento, il decreto ha introdotto la possibilità per finanziatore e consumatore di inserire nel contratto il cosiddetto patto marciano. In caso di mutuo ipotecario, se viene effettuata tale scelta, qualora si verifichi il mancato pagamento di una somma pari a 18 rate mensili del mutuo la banca potrà vendere subito il bene a prezzi di mercato senza passare per l’asta. Con il ricavato verrà ripagato il debito residuo e al cliente spetterà l’eventuale differenza positiva tra il valore dell’immobile risultante dalla perizia di un professionista indipendente e l’importo residuo del debito. Nel caso in cui la somma ottenuta dalla vendita dovesse risultare minore di quanto ancora dovuto, la banca la incasserà e il mutuatario estinguerà del tutto il debito residuo.
Si tratta, tuttavia, di una clausola facoltativa, che deve essere accettata dal cliente durante la fase di sottoscrizione del finanziamento. In assenza di tale clausola, vale la procedura ordinaria secondo la quale dopo sette rate non pagate la banca può avviare le pratiche per il pignoramento e la successiva messa all’asta.
Un’altra novità importante è quella relativa agli annunci pubblicitari e alle informazioni da fornire ai consumatori. Gli annunci pubblicitari devono essere chiari, corretti e non ingannevoli, mentre le informazioni da fornire ai consumatori devono essere sempre disponibili, chiare e comprensibili. Per permettere ai consumatori di agire in maniera consapevole entra nell’ordinamento il Pies, ossia il Prospetto informativo europeo standardizzato, mediante il quale fornire obbligatoriamente al cliente informazioni personalizzate.
Nel caso in cui il finanziamento sia in valuta estera, se il tasso di cambio al momento della conclusione del contratto è pari almeno al 20%, il consumatore può chiederne la conversione in valuta nazionale, eventualmente dietro pagamento di una commissione. Qualora però l’oscillazione del cambio porti a una modifica del valore del credito residuo superiore alla predetta percentuale, il finanziatore ha l’onere di darne tempestiva informazione al proprio cliente.
Altra rilevante novità è quella relativa alla valutazione degli immobili. Nel caso in cui sia necessario garantire il finanziamento mediante ipoteca, si dovrà effettuare la valutazione degli immobili residenziali mediante standard affidabili. Coloro che si dovranno occupare della valutazione dovranno essere dotati di adeguata professionalità e dovranno essere indipendenti rispetto al soggetto che ha in carico la commercializzazione del servizio.
Sul fronte del merito creditizio, diventa fondamentale un’attenta valutazione del consumatore per accertare la sua effettiva capacità di rispettare quanto previsto dal contratto
Sono previste infine misure di sostegno per chi si trova in difficoltà e non può pagare le rate del mutuo. Tra queste, la sospensione delle rate per un certo periodo di tempo, la rinegoziazione dei tassi di interesse e l’allungamento dei piani di ammortamento.
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