1. immobilio.it è l'unico forum italiano interamente dedicato agli Agenti, alle Agenzie Immobiliari e ai Professionisti del mondo Casa.
    Su immobilio.it puoi approfondire le nuove leggi, leggere recensioni e consigli, scoprire nuovi strumenti, modulistica e servizi per il settore immobiliare e confrontarti con migliaia di Agenti Immobiliari e Professionisti del settore.

    Registrarsi è gratis ed elimina la pubblicità

Tag (etichette):
  1. real-casa

    real-casa Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Mi è stato posto il seguente quesito da un mio cliente che ha firmato un contratto di locazione commerciale dove per la disdetta si deve dare un preavviso di 12 mesi..:
    è legale?
    non è troppo?
    la legge cosa dice?

    solitamente è 6 mesi, ma è salvo diverse pattuizioni o è il limite max?
    Grazie
     
  2. elisabettam

    elisabettam Membro Senior

    Agente Immobiliare
    nei contratti 6+6 è normale
     
  3. Manola 62

    Manola 62 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Art. 27 L. 392/78 comma 8
    Indipendentemente dalle previsioni contrattuali il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata.
     
    A enrikon piace questo elemento.
  4. er4clito

    er4clito Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Sul contratto puoi scrivere che la disdetta sia di 12 mesi. Ma è illegale, e dunque si abbassa automaticamente a 6 mesi, come limite massimo di preavviso concordabile per qualunque contratto di locazione.
    Analogamente il deposito cauzionale, per legge, può essere concordato in una quota tra una e sei mensilità. Eventuali pattuizioni differenti saranno nulle e riportate a disciplina di legge.
    W l'amore!
     
  5. Tommaso Badano

    Tommaso Badano Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    L'art. 28 L392/78 prevede:


    Per le locazioni di immobili nei quali siano esercitate le attività indicate nei commi primo e secondo dell' articolo 27, il contratto si rinnova tacitamente di sei anni in sei anni e, per quelle di immobili adibiti ad attività alberghiere, di nove anni in nove anni; tale rinnovazione non ha luogo se sopravviene disdetta da comunicarsi all'altra parte, a mezzo di lettera raccomandata, rispettivamente almeno 12 o 18 mesi prima della scadenza.

    Giustametne sempre aperta l'opzione dei sei mesi per gravi motivi.
    Quindi il contratto di real-casa secondo me, come regola, è giusto.
     
    A SGTorino piace questo elemento.
  6. er4clito

    er4clito Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Domanda importante, con ulteriori riflessioni: parli della disdetta da parte del conduttore o del locatore? Immobile residenziale o commerciale?
     
  7. Irene1

    Irene1 Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    E' legittima la disdetta almeno 12 mesi prima del contratto infatti Locazione 27,7,1978 n. 392

    art. 28 ......... tale rinnovo non ha luogo se sopravviene disdetta da comunicarsi all'altra parte, a mezzo di lettera raccomandata, rispettivamente almeno 12 o 18 mesi prima della scadenza.

    art. 27 ....... E' facoltà delle parti consentire contrattualmente che il conduttore possa recedere in qualsiasi momento dal contratto dandone preavviso al locatore mediante lettera raccomandata, almento 6 mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione.
    Indipendentemente dalle prevvisioni contrattuali il conduttore, qualora ricorrono gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata.

    art. 11 Deposito cauzionale. Il deposito cauzionale non può essere superiore a tre mensilità del canone. Esso è produttivo di interessi legali che debbono essere corrisposti al conduttore alla fine di ogni anno.
     
    A SGTorino e Tommaso Badano piace questo messaggio.
  8. Tommaso Badano

    Tommaso Badano Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    L'art. 27 è per il commerciale. La disdetta vale a fine periodo, quindi per il non rinnovo dei primi sei anni. Se si vuole dare disdetta prima, allora cambia la situazione. Real-casa dovrebbe dirci se per "dare disdetta 12 mesi prima" intende a fine contratto o durante la validità del rapporto, altrimenti rischiamo di non capirci. Poi, se entrambe le parti concordano che con 12 mesi di preavviso il conduttore può andarsene anche prima della naturale scadenza (es. dopo due anni) e senza gravi motivi affari loro. Leggiamoci bene la legge e poi, con le precisazioni di real-casa, ne riparliamo.
     
  9. Irene1

    Irene1 Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Legge commerciale. 27.7.1978 legge 392
    E' legale? SI
    non è troppo? NO
    La legge cosa dice,? vedi mia risposta precedente.

    A me sembrava chiara la domanda.
     
    A Antonello piace questo elemento.
  10. Tommaso Badano

    Tommaso Badano Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Per me non è chiaro nella domanda di real-casa se intenda disdetta prima del rinnovo sessennale o nel corso del contratto (in qualsiasi momento). Comunque hai citato la norma al completo (artt. 27 e 28) con entrambe le risposte, quindi la precisazione non serve più.
     
  11. enrikon

    enrikon Membro Senior

    Agente Immobiliare
    I 12 mesi sono relativi al solo fine del rinnovo contrattuale (quindi, in pratica, riguardano solo il proprietario). Per l'inquilino i mesi sono sei (non è lecito pattuire un periodo più lungo) , e devono ricorrere i gravi motivi. Quest'ultima, però, è una clausola che generalmente si deroga a favore dell'inquilino.

    Ricordiamoci che il conduttore è visto come la parte "debole" in un contratto di locazione, pertanto molti articoli di legge sono derogabili in suo favore.
     
  12. enrikon

    enrikon Membro Senior

    Agente Immobiliare
    No. Il massimo sono 3 mensilità. Per ottenerne di più devi ricorrere ad una fidejussione.
     
    A Antonello piace questo elemento.
  13. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    @ Tommaso Badano

    Per favore, non scrivere in maiuscolo: nel forum equivale ad urlare...
     
  14. Tommaso Badano

    Tommaso Badano Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Hai ragione. Però era un copia-incolla ... quindi ad urlare è stata una norma di legge che io, in archivio, ho tutta in stampatello ...
     
    A Bagudi piace questo elemento.
  15. real-casa

    real-casa Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    eccomi, allora si tratta di disdetta nel corso del contratto
    tra i gravi motivi può andare che l'attività non funziona in quel locale (per posizione) e quindi ci si vuole trasferire?!
    Grazie a tutti
     
  16. enrikon

    enrikon Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Guarda, non c'è una lista dei "gravi motivi", per cui la cosa è difficile da valutare. Secondo me è un valido motivo, che può diventare anche grave se il giro di affari dovesse calare tanto da creare difficoltà anche nel pagamento dell'affitto.
     
  17. Irene1

    Irene1 Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare

    NO, non facciamo confusione l'articolo 28 è chiaro, la disdetta alla regolare scadenza contrattuale è da ambo le parti di almeno 12 mesi prima..... che sia facoltà delle parti consentire contrattualmente che il conduttore possa recedere in qualsiasi momento dal contratto dandone avviso al locatore, mediante lettera raccomandata almeno 6 mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione, viene disciplinato nel penultimo comma dell'art. 27 così come la disdetta per gravi motivi.
     
  18. enrikon

    enrikon Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Nessuna confusione, Irene. E' logico che la cosa riguarda entrambe le parti, ma in pratica interessa principalmente il locatore, in quanto il conuttore può comunque recedere in qualsiasi momento (quanto meno per gravi motivi) con 6 mesi di preavviso; e questo anche se non espressamente citato nel contratto.
     
    A Irene1 piace questo elemento.
  19. Manola 62

    Manola 62 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    28. Rinnovazione del contratto.
    L'art. 28 riguarda il solo Locatore ed infatti continua
    .........
    Alla prima scadenza contrattuale, rispettivamente di sei o di nove anni, il locatore può esercitare la facoltà di diniego della rinnovazione soltanto per i motivi di cui all'articolo 29 con le modalità e i termini ivi previsti.
     
  20. Pennylove

    Pennylove Membro Assiduo

    Privato Cittadino
    Il legislatore ha disciplinato una duplice tipologia di recesso: convenzionale e legale. Il conduttore può far cessare anticipatamente il contratto se tale facoltà è stata prevista in contratto, oppure se ricorrono gravi motivi.

    Il recesso convenzionale, disciplinato dall’art. 27, comma 7 della legge 392/1978, consente alle parti di prevedere contrattualmente un patto che attribuisce al solo conduttore la facoltà di recedere in qualsiasi momento, dando avviso al locatore con lettera raccomandata, che deve pervenire al locatore almeno sei mesi prima della data in cui il recesso avrà esecuzione.

    Nulla vieta, però, alle parti di pattuire, al momento della stipula del contratto, un termine di preavviso maggiore o minore ai sei mesi, aumentando o riducendo in tal modo il periodo successivo alla comunicazione per il quale il conduttore è tenuto a corrispondere il corrispettivo della locazione. Qualora venga indicato un termine maggiore, il preavviso conserva validità ed efficacia, ma il termine di esecuzione viene ricondotto automaticamente a quella maggiore convenzionalmente pattuita tra le parti (Cass. 16 gennaio 2007, n°831).

    Il recesso legale, previsto dall’ultimo comma dell’art. 27, consente, invece, al conduttore di sciogliere anticipatamente il contratto di locazione, anche in assenza di una espressa previsione contrattuale, qualora ricorrano gravi motivi che non gli consentono l’ulteriore prosecuzione della locazione. I gravi motivi devono essere compiutamente esplicitati nella comunicazione di recesso da inviare al locatore nello stesso termine di sei mesi – non essendo configurabile un recesso immediato – e con le medesime modalità sopra illustrate.

    Riguardo al deposito cauzionale, per le locazioni di immobili ad uso diverso continuano ad applicarsi inderogabilmente, i precetti contenuti nell’art. 11 della legge 392/1978: “Il deposito cauzionale non può essere superiore a tre mensilità del canone. Esso è produttivo di interessi legali […]”. Pattuizioni diverse cadrebbero facilmente sotto la scure dell’art. 79 della medesima legge, tuttora vigente nelle sole locazioni ad uso diverso (l’art. 14 della legge 431/1998 ha abrogato l’art. 79 legge 392/1978 limitatamente alle locazioni abitative).

    Di contro il locatore ha la possibilità di negare il rinnovo del contratto di locazione alla prima scadenza in presenza dei precisi motivi indicati dall’art. 29 della legge 392/1978, comunicando al conduttore il motivo tra quelli tassativamente indicati nella citata norma, a pena di nullità, inoltrando una comunicazione scritta almeno dodici mesi prima (ovvero diciotto mesi prima per le attività alberghiere). Le ipotesi di diniego del rinnovo del contratto alla prima scadenza sono state rigorosamente limitate a precisi limiti soggettivi ed oggettivi proprio per evitare che il locatore possa avvalersi di detta facoltà e impedire la prosecuzione del rapporto.
     
    A Irene1 piace questo elemento.

Per rispondere Entra o Registrati è Gratis…

Perchè dovresti Registrarti?

  • Partecipare e Creare Discussioni
  • Trovare Consigli e Suggerimenti
  • Condividere i tuoi Interessi
  • Informarti sulle Novità

Condividi questa Pagina