Il legislatore ha disciplinato una duplice tipologia di recesso: convenzionale e legale. Il conduttore può far cessare anticipatamente il contratto se tale facoltà è stata prevista in contratto, oppure se ricorrono gravi motivi.
Il recesso convenzionale, disciplinato dall’art. 27, comma 7 della legge 392/1978, consente alle parti di prevedere contrattualmente un patto che attribuisce al solo conduttore la facoltà di recedere in qualsiasi momento, dando avviso al locatore con lettera raccomandata, che deve pervenire al locatore almeno sei mesi prima della data in cui il recesso avrà esecuzione.
Nulla vieta, però, alle parti di pattuire, al momento della stipula del contratto, un termine di preavviso maggiore o minore ai sei mesi, aumentando o riducendo in tal modo il periodo successivo alla comunicazione per il quale il conduttore è tenuto a corrispondere il corrispettivo della locazione. Qualora venga indicato un termine maggiore, il preavviso conserva validità ed efficacia, ma il termine di esecuzione viene ricondotto automaticamente a quella maggiore convenzionalmente pattuita tra le parti (Cass. 16 gennaio 2007, n°831).
Il recesso legale, previsto dall’ultimo comma dell’art. 27, consente, invece, al conduttore di sciogliere anticipatamente il contratto di locazione, anche in assenza di una espressa previsione contrattuale, qualora ricorrano gravi motivi che non gli consentono l’ulteriore prosecuzione della locazione. I gravi motivi devono essere compiutamente esplicitati nella comunicazione di recesso da inviare al locatore nello stesso termine di sei mesi – non essendo configurabile un recesso immediato – e con le medesime modalità sopra illustrate.
Riguardo al deposito cauzionale, per le locazioni di immobili ad uso diverso continuano ad applicarsi inderogabilmente, i precetti contenuti nell’art. 11 della legge 392/1978: “Il deposito cauzionale non può essere superiore a tre mensilità del canone. Esso è produttivo di interessi legali […]”. Pattuizioni diverse cadrebbero facilmente sotto la scure dell’art. 79 della medesima legge, tuttora vigente nelle sole locazioni ad uso diverso (l’art. 14 della legge 431/1998 ha abrogato l’art. 79 legge 392/1978 limitatamente alle locazioni abitative).
Di contro il locatore ha la possibilità di negare il rinnovo del contratto di locazione alla prima scadenza in presenza dei precisi motivi indicati dall’art. 29 della legge 392/1978, comunicando al conduttore il motivo tra quelli tassativamente indicati nella citata norma, a pena di nullità, inoltrando una comunicazione scritta almeno dodici mesi prima (ovvero diciotto mesi prima per le attività alberghiere). Le ipotesi di diniego del rinnovo del contratto alla prima scadenza sono state rigorosamente limitate a precisi limiti soggettivi ed oggettivi proprio per evitare che il locatore possa avvalersi di detta facoltà e impedire la prosecuzione del rapporto.
