Abitabilità super attico con altezza 2,5 metri. Posso recedere dal contratto preliminare?

[feltaurus]

Cari esperti volevo da voi un parere.
Sto acquistando un superattico che mi piace abbastanza e ho già firmato un contratto preliminare versando una sostanziosa caparra pari al 20 % dell'immobile.
L'immobile in questione è a Roma, come la maggior parte di questi appartamenti l'ascensore arriva al piano inferiore. L'immobile 25 anni fa è stato oggetto di condono, ha un altezza interno di 2.55 scarsi, gli attuali proprietari lo hanno modificato circa 2-3 anni fa presentando una dia e modificando completamente la struttura interna dell'immobile.
Mi chiedo ma come può il comune aver rilasciato l'agibilità con un soffitto cosi basso. Nel caso io posso richiedere l'annullamento del contratto e la restituzione della caparra per mancanza dei requisiti di agibilità previsti dalla norma nazionale (h 2,70 ) e regionale.

 

[Marina Langella]

Sei andato all?ufficio tecnico per appurare se c'è l'abitabilità/agibilità?e il condono lo hanno concesso ? E per che cosa.... per un vano tecnico ?E ancora nella Dia cosa c'è scritto ? Hai visionato tutta la documentazione ? L'altezza mi sembra non idonea....

 

[feltaurus]

grazie per la celerità sto provvedendo a farmi dare gli incartamenti. Premetto che la palazzina fa parte della dismissione di ex enti ed è risalente al 1962...

premetto che l'immobile mi interessa ma se avrò poi problemi di rivendibilità preferirei non comprarlo...che ne pensa?

 

[Marina Langella]

Che non stai comprando un paio di scarpe per cui devi assolutamente fare tutti i controlli dovuti ( io li avrei fatti prima di impegnarmi...) accertati che abbia tutte le carte in regola intanto per acquistarlo tu .

ps ti prego dammi del "tu" please

 

[feltaurus]

si marinella hai ragione che dovevo effettuare tutti i controlli del caso prima, ma vista la planimetria catastale aggiornata, ed essendo di un ente credevo che l'abitabilità fosse automatica...cmq da quanto prevede la normativa dovranno essere i proprietari a procurarla entro i termini per il rogito, in caso contrario c'è la nullita di del contratto...no?

 

[Marina Langella]

Se nel preliminare ci sono le clausole di default cioè che la vendita è subordinata alla effettiva vendibilità dell'immobile per quello che riguarda le norme vigenti urbanistiche e fiscali sei a posto...comunque comincia a farti consegnare copia della documentazione ( dopotutto hai già fatto il preliminare.....) se il tuo tecnico e il tuo notaio esaminando le carte trovano qualcosa di strano per cui l'atto non si può stipulare allora certo che il preliminare è annullabile ( non nullo) . C'è differenza tra annullabilità e nullità.

 

[feltaurus]

Ho saputo che l'immobile è stato riaccatastato come A 2 due anni fa..dopo che era stato venduto dall'ente...
ma come hanno fatto a riaccatastare un immobile con altezza 2.55?

 

[Marina Langella]

Al catasto possono accatastare tutto ..ripeto vai in comune all'uffico tecnico e accertati che ci sia l'abitabilità come civile abitazione...potrebbe avere l'agibilità come vano plurifunzionale ( lavanderia ecc )

 

[feltaurus]

ok........................

 

[Marina Langella]

Comunque questi sono gli standard


Sia il D.M 05/07/1975 a modifica delle Istuzioni Ministeriali del 20/06/1896, che la legge 5 agosto 1978 N° 457 art 43 e successive, fissano questi parametri relativi ai vani abitabili e che di seguito vi riportiamo:

L’altezza interna utile dei vani di abitazione non può essere inferiore a mt 2,70, con esclusione dei corridoi, disimpegni, bagni e ripostigli, per i quali può essere di mt. 2,40. (Una eventuale deroga può applicarsi solo per le comunità montane)

Nel caso di locali sottotetto con soffitti non orizzontali, l’altezza media deve essere di mt 2,70 e la minima non inferiore a mt 1,80

Per ogni abitante si deve prevedere una superficie minima abitabile di mq. 14 fino a 4 persone, e di mq 10 per ogni abitante in più.

Le stanze da letto devono avere una superficie minima di mq 9 se per una persona e di mq 14 se per due persone.

Ogni alloggio deve essere dotato di un locale soggiorno di almeno mq 14

Fermo restando il limite dell’altezza di mt 2,70, in caso di alloggi monostanza (monolocali) , la superficie minima comprensiva dei servizi, non può essere inferiore a mq. 28 se per una persona o mq. 38 se per due persone

Tutti i locali degli alloggi, eccettuati quelli destinati a servizi igienici, disimpegni, corridoi, vani-scala e ripostigli debbono fruire di illuminazione naturale diretta, adeguata alla destinazione d’uso.

Per ogni locale di abitazione la superficie finestrata non potrà essere inferiore ad 1/8 della superficie del pavimento

Il "posto di cottura", eventualmente annesso al locale di soggiorno, deve comunicare ampiamente con quest’ultimo e deve essere adeguatamente munito di impianto di aspirazione forzata sui fornelli

La stanza da bagno deve essere fornita di apertura all’esterno per il ricambio dell’aria o dotata di impianto di aspirazione meccanica. Nelle stanze da bagno sprovviste di apertura all’esterno è proibita l’installazione di apparecchi a fiamma libera.
Per ciascun alloggio, almeno una stanza da bagno deve essere dotata dei seguenti impianti igienici: vaso, bidet, vasca da bagno o doccia, lavabo.
Il primo bagno deve avere comunque una superficie minima di mq 4,50 ed essere aereato direttamente, mentre secondi bagni possono avere l’aerazione forzata meccanica

I materiali utilizzati per le costruzioni di alloggi e la loro messa in opera debbono garantire un’adeguata protezione acustica agli ambienti per quanto concerne i rumori da calpestio, rumori da traffico, rumori da impianti o apparecchi comunque installati nel fabbricato, rumori o suoni aerei provenienti da alloggi contigui e da locali o spazi destinati a servizi comuni.