1. immobilio.it è l'unico forum italiano interamente dedicato agli Agenti, alle Agenzie Immobiliari e ai Professionisti del mondo Casa.
    Su immobilio.it puoi approfondire le nuove leggi, leggere recensioni e consigli, scoprire nuovi strumenti, modulistica e servizi per il settore immobiliare e confrontarti con migliaia di Agenti Immobiliari e Professionisti del settore.

    Registrarsi è gratis ed elimina la pubblicità

  1. feltaurus

    feltaurus Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Cari esperti volevo da voi un parere.
    Sto acquistando un superattico che mi piace abbastanza e ho già firmato un contratto preliminare versando una sostanziosa caparra pari al 20 % dell'immobile.
    L'immobile in questione è a Roma, come la maggior parte di questi appartamenti l'ascensore arriva al piano inferiore. L'immobile 25 anni fa è stato oggetto di condono, ha un altezza interno di 2.55 scarsi, gli attuali proprietari lo hanno modificato circa 2-3 anni fa presentando una dia e modificando completamente la struttura interna dell'immobile.
    Mi chiedo ma come può il comune aver rilasciato l'agibilità con un soffitto cosi basso. Nel caso io posso richiedere l'annullamento del contratto e la restituzione della caparra per mancanza dei requisiti di agibilità previsti dalla norma nazionale (h 2,70 ) e regionale.
     
  2. Marina Langella

    Marina Langella Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Sei andato all?ufficio tecnico per appurare se c'è l'abitabilità/agibilità?e il condono lo hanno concesso ? E per che cosa.... per un vano tecnico ?E ancora nella Dia cosa c'è scritto ? Hai visionato tutta la documentazione ? L'altezza mi sembra non idonea....
     
  3. feltaurus

    feltaurus Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    grazie per la celerità sto provvedendo a farmi dare gli incartamenti. Premetto che la palazzina fa parte della dismissione di ex enti ed è risalente al 1962...

    premetto che l'immobile mi interessa ma se avrò poi problemi di rivendibilità preferirei non comprarlo...che ne pensa?
     
  4. Marina Langella

    Marina Langella Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Che non stai comprando un paio di scarpe per cui devi assolutamente fare tutti i controlli dovuti ( io li avrei fatti prima di impegnarmi...) accertati che abbia tutte le carte in regola intanto per acquistarlo tu .;)

    ps ti prego dammi del "tu" please:D
     
  5. feltaurus

    feltaurus Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    si marinella hai ragione che dovevo effettuare tutti i controlli del caso prima, ma vista la planimetria catastale aggiornata, ed essendo di un ente credevo che l'abitabilità fosse automatica...cmq da quanto prevede la normativa dovranno essere i proprietari a procurarla entro i termini per il rogito, in caso contrario c'è la nullita di del contratto...no?
     
  6. Marina Langella

    Marina Langella Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Se nel preliminare ci sono le clausole di default cioè che la vendita è subordinata alla effettiva vendibilità dell'immobile per quello che riguarda le norme vigenti urbanistiche e fiscali sei a posto...comunque comincia a farti consegnare copia della documentazione ( dopotutto hai già fatto il preliminare.....) se il tuo tecnico e il tuo notaio esaminando le carte trovano qualcosa di strano per cui l'atto non si può stipulare allora certo che il preliminare è annullabile ( non nullo) . C'è differenza tra annullabilità e nullità.;)
     
  7. feltaurus

    feltaurus Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Ho saputo che l'immobile è stato riaccatastato come A 2 due anni fa..dopo che era stato venduto dall'ente...
    ma come hanno fatto a riaccatastare un immobile con altezza 2.55?
     
  8. Marina Langella

    Marina Langella Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Al catasto possono accatastare tutto ..ripeto vai in comune all'uffico tecnico e accertati che ci sia l'abitabilità come civile abitazione...potrebbe avere l'agibilità come vano plurifunzionale ( lavanderia ecc )
     
  9. feltaurus

    feltaurus Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    ok........................
     
  10. Marina Langella

    Marina Langella Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Comunque questi sono gli standard


    Sia il D.M 05/07/1975 a modifica delle Istuzioni Ministeriali del 20/06/1896, che la legge 5 agosto 1978 N° 457 art 43 e successive, fissano questi parametri relativi ai vani abitabili e che di seguito vi riportiamo:

    L’altezza interna utile dei vani di abitazione non può essere inferiore a mt 2,70, con esclusione dei corridoi, disimpegni, bagni e ripostigli, per i quali può essere di mt. 2,40. (Una eventuale deroga può applicarsi solo per le comunità montane)

    Nel caso di locali sottotetto con soffitti non orizzontali, l’altezza media deve essere di mt 2,70 e la minima non inferiore a mt 1,80

    Per ogni abitante si deve prevedere una superficie minima abitabile di mq. 14 fino a 4 persone, e di mq 10 per ogni abitante in più.

    Le stanze da letto devono avere una superficie minima di mq 9 se per una persona e di mq 14 se per due persone.

    Ogni alloggio deve essere dotato di un locale soggiorno di almeno mq 14

    Fermo restando il limite dell’altezza di mt 2,70, in caso di alloggi monostanza (monolocali) , la superficie minima comprensiva dei servizi, non può essere inferiore a mq. 28 se per una persona o mq. 38 se per due persone

    Tutti i locali degli alloggi, eccettuati quelli destinati a servizi igienici, disimpegni, corridoi, vani-scala e ripostigli debbono fruire di illuminazione naturale diretta, adeguata alla destinazione d’uso.

    Per ogni locale di abitazione la superficie finestrata non potrà essere inferiore ad 1/8 della superficie del pavimento

    Il "posto di cottura", eventualmente annesso al locale di soggiorno, deve comunicare ampiamente con quest’ultimo e deve essere adeguatamente munito di impianto di aspirazione forzata sui fornelli

    La stanza da bagno deve essere fornita di apertura all’esterno per il ricambio dell’aria o dotata di impianto di aspirazione meccanica. Nelle stanze da bagno sprovviste di apertura all’esterno è proibita l’installazione di apparecchi a fiamma libera.
    Per ciascun alloggio, almeno una stanza da bagno deve essere dotata dei seguenti impianti igienici: vaso, bidet, vasca da bagno o doccia, lavabo.
    Il primo bagno deve avere comunque una superficie minima di mq 4,50 ed essere aereato direttamente, mentre secondi bagni possono avere l’aerazione forzata meccanica

    I materiali utilizzati per le costruzioni di alloggi e la loro messa in opera debbono garantire un’adeguata protezione acustica agli ambienti per quanto concerne i rumori da calpestio, rumori da traffico, rumori da impianti o apparecchi comunque installati nel fabbricato, rumori o suoni aerei provenienti da alloggi contigui e da locali o spazi destinati a servizi comuni.
     
  11. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Ma non si è parlato di condono? :shock:
     
  12. Marco Giovannelli

    Marco Giovannelli Membro Attivo

    Altro Professionista
    si, infatti il condono ( tutti e tre) vanno in deroga ai requisiti igienico sanitari. Cmq se il condono è stato terminato (quindi è stata rilasciata la concessione edilizia in sanatoria) c'è da chiedere l'agibilità in riferimento alla nuova unità immobiliare. quindi controlla bene tutte le carte.

    saluti
     
  13. labirinto

    labirinto Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    ci sono molte casistiche in cui locali anche di 2,40 di altezza vengono passati a civile abitazione, capita in centri storici ed in palazzi d'epoca ( e a volte per incompetenza di tecnici, ma su questo stendiamo un velo peloso) se nella planimetria catastale e visure è tutto in regola non vedo alcuna difficoltà, come è piaciuto a te piacerà anche ad altri quando vorrai rivenderlo. se invece cerchi un cavillo per invalidare qualcosa di cui ti sei pentito d'acquistare è tutto un'altro discorso.
     
  14. ilpecchillo

    ilpecchillo Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    Ciao,
    a Milano, se non erro, i principali requisiti (di altezza e superfici) per l'abitabilità di un sottotetto dovrebbero invece essere:
    1. Altezza media ponderale di mt 2,40.
    2. S.l.p. minimo 30mq escludendo dal computo le superfici con altezza inferiore a mt 1.5

    Dato però che si parla di condono quoto l'esperto in toto.
    Assicurati che i proprietari abbiano ottenuto concessione in sanatora e agibilità, io spero che nei 22/23 anni trascorsi dal vecchio condono all'ultima dia D.I.A. siano stati rilasciati, ma in comune si sa...
     
  15. feltaurus

    feltaurus Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Nel mio caso la casa è stata riaccatastata dall'ente dopo che gli affittuari (ora proprietari) avevano fatto alcuni lavori interni senza cmq modificare la struttura. Mi chiedo può essere che il perito del catasto abbia riaccatastato l'immobile come A2 quindi come civile abitazione senza dare il certificato di abitabilità ai proprietari? L'immobile ripeto è del 1963 ed è a Roma e ha un altezza di 2.55.
    In tal caso posso richiedere indietro la caparra e stralciare il contratto preliminare?
     
  16. geomanera

    geomanera Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    1- il catasto è un mero strumento fiscale , serve solo per l'attribuzione di un valore . non garantisce nulla. Volendo potrei accatastare anche ...... il colosseo a mio nome inserendo dati fittizi di un atto notarile.
    2- la regolarità edilizia la determina il comune. Verifica tutte le licenze rilasciate, il condono, l'abitabilità, il regolamento di condominio. L'altezza inferiore a 2,70 presumo sia stata regolarizzata dal condono. Se il resto è a posto se non c'è ancora l'abitabilità puoi dire che presentino oggi richiesta allegando tutta la documentazione prevista.
    Verifica che non vi siano problemi con il condominio in merito ad eventuali servitù sul , presumo, lastrico solare.
    ciao.....
     
  17. Marina Langella

    Marina Langella Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Io non credo che in mancanca dei requisiti concedano il condono........ comunque l'unica è recarsi all'Ufficio Tecnico di competenza e verificare..:ok:
     
  18. feltaurus

    feltaurus Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Ma se non c'è l'abitabilità e dico loro di presentarlo non è detto che venga concessa...e nel mentre che faccio ...stipulo il rogito...senza essere certo che ci sia l'abitabilità?una volta comprato l'immobile...sono cavoli....
     
  19. Marina Langella

    Marina Langella Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Appunto....quindi vai a verificare dopo di che decidi sul da farsi ;)
     
  20. geomanera

    geomanera Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    "Ma se non c'è l'abitabilità e dico loro di presentarlo non è detto che venga concessa...e nel mentre che faccio ...stipulo il rogito...senza essere certo che ci sia l'abitabilità?una volta comprato l'immobile...sono cavoli...."
    la normativa sull'abitabilità non prevede che si chieda a titolo di cortesia ma che si possa chiedere se in possesso di tutti i requisiti, allegando un tot di dichiarazioni e certificazioni. Il comune può chiedere integrazioni se la documentazione è incompleta in assenza di richieste di integrazioni è da intedersi rilasciata per silenzio assenso sempre che la domanda era completa di tutti i documenti previsti.
    Per riassumere: confrontati con il notaio ed il suo professionista di fiducia su cosa vai incontro acquistando o tirandoti indietro, ovviamente per fare ciò dovrete avere visionato tutta la documentazione urbanistica.
    ciao
    p.s. stai comperando privatamente?
     

Per rispondere Entra o Registrati è Gratis…

Perchè dovresti Registrarti?

  • Partecipare e Creare Discussioni
  • Trovare Consigli e Suggerimenti
  • Condividere i tuoi Interessi
  • Informarti sulle Novità

Condividi questa Pagina