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Chi deve essere iscritto al Ruolo?

  1. Tutti coloro che indistintamente partecipano al lavoro d'agenzia.

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    0,0%
  2. Solo acquisitori/venditori. Gli altri non è necessario in quanto non svolgono mediazione

    29,6%
  3. Solo colui che fa sottoscrivere la proposta di acquisto e l'accettazione deve essere iscritto.

    70,4%
  1. il Custode

    il Custode Custode del Forum Membro dello Staff

    Si sa. Tante agenzie utilizzano collaboratori per le mansioni che sembrerebbero superficialmente escludere la mediazione vera e propria, cioè - almeno in teoria - coloro che si occupano di acquisire, o ricercare immobili in vendita per poi ottenere un appuntamento.

    Se da un lato, l'acquisizione può essere considerata già una parte di "mediazione" vera e propria, in effetti i procacciatori resterebbero esclusi da questa funzione e quindi completamente al di fuori del "mestiere".

    Vi chiedo: Secondo voi è necessario che gli acquisitori e i procacciatori di case in vendita siano iscritti al Ruolo per poter lavorare in agenzia, oppure solo il "mediatore" accentratore solo dell'attività con entrambe le parti deve essere iscritto?

    A tal proposito allego un'interessante relazione di Alessio Zaccaria, Professore ordinario di Diritto Civile presso la Facoltà di Giurisprudenza dell'Università di Verona e consulente dell'Ufficio Studi della FIAIP
     

    Files Allegati:

  2. Maurizio Zucchetti

    Maurizio Zucchetti Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Ho avuto occasione di parlare con una funzionaria della CCIAA che mi diceva che stanno andando a caccia delle situazioni ambigue, dove le segretarie fanno acquisizione e le dattilografe fanno vedere le case!
    La legge attribuisce l'obbligo di iscrizione al Ruolo a chiunque fa attività di mediazione, il problema è che tanti AI senza scrupoli pretenderebbero con un'iscrizione di gestire più agenzie, sostenendo che in ogni agenzia ci sono solo segretarie ..... beh, almeno a Roma questo non sarà più possibile! (speriamo :occhi_al_cielo: )

    Taita ;)
     
  3. giorgino

    giorgino Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    A mio parere acquisitori e venditori e tutti coloro che svolgono compiti in relazione all'accordo tra le parti, DEVONO essere iscritti al Ruolo punto.
    E' chiaro che procacciatori di informazioni (pratica che personalmente detesto (e infatti sono povero e lo rimarrò)) e altri funzioni slegate dal rapporto con i veri clienti, mi sembra eccessivo pretendere che siano correlate all'iscrizione al Ruolo.

    A volte mi sembra che farci certi problemi quando abbiamo siti internet per scambiarsi immobili tra privati, e organizzazioni che fanno mediazione senza nemmeno il minimo problema, sia superfluo.

    g
     
  4. Luciano Passuti

    Luciano Passuti Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Caro Giorgino, non confondere la figura del procacciatore d'affari con quello dell' acquisitore/segnalaziore i cui obblighi sono ben evidenziati dalla relazione del nostro Prof. Alessio Zaccaria.
    La figura autonoma del procacciatore d'affari, riconosciuta anche delle CCIAA per diverse attivita d'impresa, NON puo esistere nel campo della intermediazione immobiliare.
     
  5. giorgino

    giorgino Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Cerchiamo di capirci Luciano :)

    Intendi dire che il "ragazzo notizia" di una volta debba essere iscritto al ruolo? Beh, per quanto io non ne abbia mai fatto uso, e nemmeno mai lo farò per quanto sia un'attività "redditizia" in termini di acquisizione, non mi sembra una mansione meritevole di iscrizione al Ruolo in quanto non ha alcuna attinenza con la "mediazione". Correggimi se mi sfuggono dei particolari che non sto considerando secondo la giusta prospettiva.

    Se invece parli di coloro buttati per strada con gli incarichi in valigia, allora sono perfettamente d'accordo con te. Prendere (o tentare di prendende) incarichi dai venditori è assolutamente da considerarsi "mediazione" secondo il mio modo di vedere.

    g
     
  6. Luciano Passuti

    Luciano Passuti Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    I mio parere "personale" e' molto semplice e in linea con il parere del prof, Zaccaria.
    L'acquisitore che effettua stime e fa sottoscivere l'incarico di vendita ha sicuramente l'obbligo di iscrizione al Ruolo.
    Il segnalatore che effettua le medesime attivita' deve essere iscritto al Ruolo.
    Il segnalatore che fornisce all'agenzia solo il nominativo del venditore e i dati dell'immobile, "forse" non ha questo obbligo di iscrizione, ma non deve fare altro, altrimenti diventa operativo in attivita' di mediazione !!
    Sia l'uno che l'altro non possono essere individuati come "procacciatori d'affari" perche e' un figura che nel campo dell'intermediazione NON puo' esistere per legge, come invece e' operativa e regolare per altre categorie di imprese.
    Per gli obblighi di iscrizione al Ruolo si puo' far riferimento anche a quanto previsto nel CCNL delle agenzie immobiliairi sottoscritto gia' dal 2001 tra la Fiaip e i Sindacati dei dipendenti di agenzia.
     
  7. giorgino

    giorgino Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Allora siamo perfettamente d'accordo su tutta la linea :D

    g
     
  8. caviapp

    caviapp Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    calma.
    Le leggi sono una cosa, la logica un'altra.
    Secondo l'agenzia delle entrate anche le belle di notte devono avere partita IVA con codice "servizi alla persona" (TG5 di oggi). Tutto legittimo per carità ma è un modo come un'altro per cadere nel ridicolo.
    Tornando al topic e premesso che non ho posizioni da difendere occorre distinguere i ruoli (nel senso di lavoro) La legge 39/89 (e successive) nulla dice in merito alle figure di acquisitore nè di accompagnatore alle visite. Come ripeto spesso prendiamo esempio da altre professioni con ordini o collegi consolidati: tutti hanno il tirocinante che fà un pò tutto, ma la firma finale (e la responsabilità) è del professionista. E nessuno si scandalizza.
    E come esempio porto sempre un caso: per giurisprudenza consolidata (cassazione) il mediatore ha diritto alla provvigione anche per la sola segnalazione dell'affare (quando poi questo è concluso) e mi domando.: ma se la segnalazione, volente o nolente, la fà la segretaria di studio, magari regolarmente assunta con il CCNL sottoscritto dalle associazioni, che riceve i clienti la front-office o al telefono, il mediatore ha sempre diritto al compenso? o anche la segretaria deve iscriversi al ruolo?
    Insomma un pò meno fondamentalisti please. o di questo passo occorrerà l'iscrizione anche per la donna delle pulizie che ci pulisce l'ufficio.
    La morale è che in tempi di vacche magre come in tempi di peste...dagli all'untore...

    Sempre buon lavoro.
     
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  9. Luciano Passuti

    Luciano Passuti Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    caro Caviapp,
    a mio parere non e' vero quanto affermi, la legge 39/89 e' chiara e precisa e le CCIAA, e non noi delle federazioni, la interpretano come da me esposto !
    (vedi: art. 3 legge 39789 - comma 2 " l'ISCRIZIONE AL RUOLO E' A TITOLO PERSONALE; L'ISCRITTO NON PUO? DELEGARE LE FUNZIONI RELATIVE ALL'ESERVCIZIO DELLA MEDIAZIONE SE NON AD ALTRO AGENTE DAFFARI IN MEDIAZIONE ICRITTO AL RUOLO."
    Si puo' accettare o meno, ma e' cosi' !!!
    Il tuo esempio della segretaria di agenzia non ha senso perche' il cliente si e' gia' rivolto alla sede dell'agente immobiliare e quindi di che segnalazione parliamo ???
    Ovviamente anche i limiti di delega alla segretaria non iscritta al ruolo ricadono nell'articolato di legge di cui faccio riferimento sopra.
    Esitono sentenze che non hanno riconosciuto il diritto alla mediazione ad una societa'/agenzia che ha fatto gestire l'operazione ad un collaboratore non iscritto al ruolo.
     
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  10. caviapp

    caviapp Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    No Luciano, non ci siamo capiti.
    Lungi da me andare contro legge ma è il concetto: la Legge parla di attività di mediazione. Secondo mè perchè ciò si configuri occorre che davanti al mediatore ci siano entrambe le parti. Poi, per i motivi che tu ben sai, sono stati emanati i "formulari" cosicchè la mediazione viene svolta "in differita" (secondo me è una cosa anomala ma tantè).
    L'esempio che facevo è questo: l'ai è fuori ufficio, entra un cliente, la segretaria gli indica che in via rossi ecc. ecc.. E' o non è segnalazione dell'affare? Non lo deve fare? o l'Ai deve avere il dono dell'ubiquità?
    Per assurdo, se fondamentalisticamente osserviamo la Legge le proposte di acquisto devono essere redatte di pugno dall'agente immobiliare. Ma se invece le redige (scrive) o digita al computer la segretaria? Non è essenziale solo che chi le sottopone alle parti sia regolarmente iscritto indipendentemente da chi le ha fisicamente scritte?
    Insomma, Luciano, massima attenzione alla Legge ma un pò di elasticità non guasta. Il problema è che vedo, causa soprattutto la crisi, un ritorno al Medioevo con tanti pronti a bruciare il Savonarola di turno.
    Cordialità
     
  11. Luciano Passuti

    Luciano Passuti Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Caro Caviapp,
    il tema che stiamo trattando "cosa si intende operativamente per esercizio della attivita' di mediazione", e' vecchio di 10-15 anni.
    Non dare la colpa a noi/me se l'interpretazione data non e' chiara o non ti convince !
    Io sono elastico ma non posso dare informazioni errate.
    Questa e' la legge gia' consolidata e interpretata dalle CCIAA, lo insegnano nei corsi per l'esame, ecc. ecc.
    Abbiamo richiesto un parere al prof. Zaccaria , leggilo !
    L'ho messo a disposizione del Forum per un utilizzo informativo e per interpretare bene i contenuti della legge !
    E non ho certo dato io indicazioni al prof. Zaccaria !
    Si potrebbe fare un bel quesito al Ministero, cosa ne dici ???
     
  12. caviapp

    caviapp Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Si, Luciano,
    bisognerebbe avere il coraggio di chiedere un parere definitivo.
    Il problema non è semplice.
    L'abusivismo, in qualsiasi attività, è purtroppo fisiologico, dal posteggiatore al dentista.
    L'anomalia stà nelle pieghe della legge. Ma non tutto quello che leggiamo sui vari blog o forum immobiliari può essere considerato abusivo o perlomeno fino a che...
    Vicino a noi ha aperto un'agenzia con l'insegna di un piccolo network, ma dentro ci stà un mediatore creditizio! (solo e soletto) Sai quale è stata la risposta alle proteste agli organi provinciali? Finchè qualcuno (vedi striscia la notizia con i falsi dentisti) non prenderà il tipo sul fatto e finchè dal notaio al rogito si presenterà il titolare del network (agente immobiliare) con regolare fattura ed ai clienti stà bene così...NULLA DA FARE!

    Diverso è il discorso sui collaboratori. Se a nero ci penserà l'ufficio del lavoro. Ma dal punto di vista imprenditoriale fanno parte di un'organizzazione in cui vi è sempre un responsabile. Può dar fastidio, ma è così. Se una nave finisce sugli scogli e affonda davanti alla legge non è responsabile il timoniere ma il comandante.

    D'altronde se così non fosse, pareri del professor Zaccaria o meno, la Legge doveva prevedere che questa fosse una professione intellettuale e come tale non svolgibile in forma societaria (vedi avvocati, architetti, geometri ecc.) ma solo come singoli o eventualmente come studi associati.
    Ma Tu sai bene che ciò avrebbe impedito il nascere del franchising con i marchi verdi, rossi, gialli, ecc.
    Quindi concludo il mio pensiero: non approvo l'abusivismo, ma dall'esperienza, non censuro neppure i ragazzotti che bazzicano le varie agenzie. Se sono bravi sicuramente diventeranno agenti immobiliari, se non lo sono i danni li faranno all'agenzia dove lavorano ed in un regime di concorrenza.....
    Buon lavoro
     
  13. giuliano olivati

    giuliano olivati Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    luciano son d'accordo con te. se la segretaria segnala un affare al cliente FA MEDIAZIONE. punto. quindi è ABUSIVA (non in quanto segretaria, ma in veste di mediatore). il fatto di essere segretaria non la salva ma al contrario L'ACCUSA, in quanto, con la segnalazione dell'affare, esce dai limiti della sua mansione, intrattiene rapporti con la clientela, e nell'esempio di specie un RAPPORTO DI MEDIAZIONE.

    il baluardo della qualifica di mediatore è l'iscrizione a ruolo, come pubblico ufficiale riconoscimento dei requisiti morali e professionali richiesti dalla legge x esercitare atività di mediazione.
    quindi sarai d'accordo cone me, luciano, che non possiamo svendere il ruolo al primo praticante con 1 anno di galoppinato avvalorato dal suo tutor/datore di lavoro...sennò è inutile difenderci dall'abusivisimo!
     
  14. giuliano olivati

    giuliano olivati Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    x "segnalazione dell'affare" non intendo una descrizione generica dell'immobile, ma la comunicazione specifica dell'indirizzo e numero civico e/o del nominativo/telefono del proprietario. una segretaria che fa comunicazioni del genere è talmente imprudente che andrebbe licenziata ;)
    nondimeno, nell'esempio citato, ha svolto attività di mediazione senza essere iscrita al ruolo.
     
  15. Sandro 7942

    Sandro 7942 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Con questa precisazione andiamo già molto meglio...
    L'optimum sarebbe avere un'agenzia come quella in cui lavoro: nel nostro piccolo (siamo solo due dipendenti e tre soci) siamo tutti iscritti al ruolo... Il fatto è che noi facciamo i segretari di noi stessi... ci occupiamo tanto dell'accoglienza del nuovo cliente quanto del contatto col vecchio ecc ecc.
    Mi sembra però un'ingiustizia andare a penalizzare una segretaria che ha come compito quello di descrivere un'immobile a un cliente (nuovo o vecchio che sia) al fine di fissargli un appuntamento con l'Agenti Immobiliari
    Ci vorrebbe il giusto grado di elasticità che tante volte le leggi non POSSONO prevedere...
    ... Provo a proporre un'altra interpretazione del fatto che il "favorire l'incontro tra le parti" costituisca mediazione: secondo me questo favorire l'incontro non dovrebbe limitarsi all'incontro fisico ma a quello economico definitivo (accordo su prezzo, modalità di pagamento, clausole, tempistiche...); in questo modo si potrebbe permettere alla segretaria di proporre senza paura gli immobili dell'agenzia per cui lavora (concordo sul fatto che il n°civico non si debba comunicare nemmeno se l'incarico te lo da in esclusiva tua sorella ;) ) a patto che l'appuntamento vendita lo faccia l'Agenti Immobiliari e che lui solo si occupi della trattativa.

    Sono consapevole che detta così balli ancora un po'come interpretazione, ma spero di aver reso l'idea...
     
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  16. giorgino

    giorgino Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Per esempio noi diamo spesso i numeri civici per telefono in barba al tedioso spionaggio industriale che quasi tutti i colleghi praticano sulla mia piazza. Ma chi se ne frega... tratto solo in esclusiva o quasi. Quindi i miei clienti sono con me perchè ci vogliono stare. Altrimenti li libero anche se l'incarico non è ancora scaduto.

    Non vedo come dare il numero civico di un immobile possa costituire mediazione. Scusate, mi sembra un eccesso senza senso.
    Anche da me, come da Sandro, non ci sono segretarie, ma solo AI iscritti al Ruolo. Però non vedo perchè una segretaria che ha come finalità fissare appuntamenti di vendita o di acquisizione senza scendere nel merito dell'accordo tra le parti, possa in qualche modo essere "scambiata" per mediatrice. Mi sembra assurdo...

    g
     
  17. giuliano olivati

    giuliano olivati Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    mediatore, se non ricordo male dal 1754 CC, è "colui che mette in contatto 2 o + parti x la conclusione di 1 affare" - si ha mediazionw anche con la semplice indicazione della parte contraente e la segnalazione dell'affare. tutto qui.
     
  18. Maurizio Zucchetti

    Maurizio Zucchetti Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Ai sensi della legge sicuramente sì, ma credo che con il semplice buon senso si possa distinguere chi fa un lavoro meramente esecutivo (chiamiamolo "da segretaria") come descrivere l'immobile e fissare l'appuntamento, da chi invece parla con il cliente, fa le trattative ecc. ecc.
    Il punto è che questo ce lo possiamo dire amichevolmente fra noi, ma a termini di legge definire bene i compiti è complicato, e soprattutto facilmente contestabile!

    Tata ;)
     
  19. giorgino

    giorgino Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Sono d'accordo con Taita. Nonostante comprendo il punto di vista di Giuliano, francamente non mi sento di attribuire alla segretaria descritta dal senso pratico di Taita esercizio di mediazione...

    g
     
  20. puntoimm

    puntoimm Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Come si nota ci sono tanti pareri e a volte molto discordanti tra di loro. E' verissimo che ogni disposizione di legge, in tutti i settori si presta sempre alle proporie considerazioni, ma per ciò che mi riguarda mi attengo a ciò che letteralmente la 39/89 sancisce: è mediatore colui che mette in relazione due o più parti senza essere legato ad esse da qualsiasi tipo di rapporto.
    Ebbene mi chiedo: se il semplice collaboratore di agenzia che si limita soltanto ad accompagnare il cliente a vedere l'immobile senza entrare nel merito dell'affare, che rimane di esclusiva competenza del mediatore, debba essere iscritto al ruolo visto che non si sta attivando per la conclusione dell'affare ma si limita soltanto a far vedere l'immobile.
    Cosa mi dite a tal proposito?
     

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