Acquisitori e procacciatori devono essere iscritti al Ruolo?

[il Custode]

Si sa. Tante agenzie utilizzano collaboratori per le mansioni che sembrerebbero superficialmente escludere la mediazione vera e propria, cioè - almeno in teoria - coloro che si occupano di acquisire, o ricercare immobili in vendita per poi ottenere un appuntamento.

Se da un lato, l'acquisizione può essere considerata già una parte di "mediazione" vera e propria, in effetti i procacciatori resterebbero esclusi da questa funzione e quindi completamente al di fuori del "mestiere".

Vi chiedo: Secondo voi è necessario che gli acquisitori e i procacciatori di case in vendita siano iscritti al Ruolo per poter lavorare in agenzia, oppure solo il "mediatore" accentratore solo dell'attività con entrambe le parti deve essere iscritto?

A tal proposito allego un'interessante relazione di Alessio Zaccaria, Professore ordinario di Diritto Civile presso la Facoltà di Giurisprudenza dell'Università di Verona e consulente dell'Ufficio Studi della FIAIP

 

[Maurizio Zucchetti]

Ho avuto occasione di parlare con una funzionaria della CCIAA che mi diceva che stanno andando a caccia delle situazioni ambigue, dove le segretarie fanno acquisizione e le dattilografe fanno vedere le case!
La legge attribuisce l'obbligo di iscrizione al Ruolo a chiunque fa attività di mediazione, il problema è che tanti AI senza scrupoli pretenderebbero con un'iscrizione di gestire più agenzie, sostenendo che in ogni agenzia ci sono solo segretarie ..... beh, almeno a Roma questo non sarà più possibile! (speriamo )

Taita

 

[giorgino]

A mio parere acquisitori e venditori e tutti coloro che svolgono compiti in relazione all'accordo tra le parti, DEVONO essere iscritti al Ruolo punto.
E' chiaro che procacciatori di informazioni (pratica che personalmente detesto (e infatti sono povero e lo rimarrò)) e altri funzioni slegate dal rapporto con i veri clienti, mi sembra eccessivo pretendere che siano correlate all'iscrizione al Ruolo.

A volte mi sembra che farci certi problemi quando abbiamo siti internet per scambiarsi immobili tra privati, e organizzazioni che fanno mediazione senza nemmeno il minimo problema, sia superfluo.

g

 

[Luciano Passuti]

Caro Giorgino, non confondere la figura del procacciatore d'affari con quello dell' acquisitore/segnalaziore i cui obblighi sono ben evidenziati dalla relazione del nostro Prof. Alessio Zaccaria.
La figura autonoma del procacciatore d'affari, riconosciuta anche delle CCIAA per diverse attivita d'impresa, NON puo esistere nel campo della intermediazione immobiliare.

 

[giorgino]

Cerchiamo di capirci Luciano

Intendi dire che il "ragazzo notizia" di una volta debba essere iscritto al ruolo? Beh, per quanto io non ne abbia mai fatto uso, e nemmeno mai lo farò per quanto sia un'attività "redditizia" in termini di acquisizione, non mi sembra una mansione meritevole di iscrizione al Ruolo in quanto non ha alcuna attinenza con la "mediazione". Correggimi se mi sfuggono dei particolari che non sto considerando secondo la giusta prospettiva.

Se invece parli di coloro buttati per strada con gli incarichi in valigia, allora sono perfettamente d'accordo con te. Prendere (o tentare di prendende) incarichi dai venditori è assolutamente da considerarsi "mediazione" secondo il mio modo di vedere.

g

 

[Luciano Passuti]

I mio parere "personale" e' molto semplice e in linea con il parere del prof, Zaccaria.
L'acquisitore che effettua stime e fa sottoscivere l'incarico di vendita ha sicuramente l'obbligo di iscrizione al Ruolo.
Il segnalatore che effettua le medesime attivita' deve essere iscritto al Ruolo.
Il segnalatore che fornisce all'agenzia solo il nominativo del venditore e i dati dell'immobile, "forse" non ha questo obbligo di iscrizione, ma non deve fare altro, altrimenti diventa operativo in attivita' di mediazione !!
Sia l'uno che l'altro non possono essere individuati come "procacciatori d'affari" perche e' un figura che nel campo dell'intermediazione NON puo' esistere per legge, come invece e' operativa e regolare per altre categorie di imprese.
Per gli obblighi di iscrizione al Ruolo si puo' far riferimento anche a quanto previsto nel CCNL delle agenzie immobiliairi sottoscritto gia' dal 2001 tra la Fiaip e i Sindacati dei dipendenti di agenzia.

 

[giorgino]

Allora siamo perfettamente d'accordo su tutta la linea

g

 

[caviapp]

calma.
Le leggi sono una cosa, la logica un'altra.
Secondo l'agenzia delle entrate anche le belle di notte devono avere partita IVA con codice "servizi alla persona" (TG5 di oggi). Tutto legittimo per carità ma è un modo come un'altro per cadere nel ridicolo.
Tornando al topic e premesso che non ho posizioni da difendere occorre distinguere i ruoli (nel senso di lavoro) La legge 39/89 (e successive) nulla dice in merito alle figure di acquisitore nè di accompagnatore alle visite. Come ripeto spesso prendiamo esempio da altre professioni con ordini o collegi consolidati: tutti hanno il tirocinante che fà un pò tutto, ma la firma finale (e la responsabilità) è del professionista. E nessuno si scandalizza.
E come esempio porto sempre un caso: per giurisprudenza consolidata (cassazione) il mediatore ha diritto alla provvigione anche per la sola segnalazione dell'affare (quando poi questo è concluso) e mi domando.: ma se la segnalazione, volente o nolente, la fà la segretaria di studio, magari regolarmente assunta con il CCNL sottoscritto dalle associazioni, che riceve i clienti la front-office o al telefono, il mediatore ha sempre diritto al compenso? o anche la segretaria deve iscriversi al ruolo?
Insomma un pò meno fondamentalisti please. o di questo passo occorrerà l'iscrizione anche per la donna delle pulizie che ci pulisce l'ufficio.
La morale è che in tempi di vacche magre come in tempi di peste...dagli all'untore...

Sempre buon lavoro.

 

[Luciano Passuti]

caro Caviapp,
a mio parere non e' vero quanto affermi, la legge 39/89 e' chiara e precisa e le CCIAA, e non noi delle federazioni, la interpretano come da me esposto !
(vedi: art. 3 legge 39789 - comma 2 " l'ISCRIZIONE AL RUOLO E' A TITOLO PERSONALE; L'ISCRITTO NON PUO? DELEGARE LE FUNZIONI RELATIVE ALL'ESERVCIZIO DELLA MEDIAZIONE SE NON AD ALTRO AGENTE DAFFARI IN MEDIAZIONE ICRITTO AL RUOLO."
Si puo' accettare o meno, ma e' cosi' !!!
Il tuo esempio della segretaria di agenzia non ha senso perche' il cliente si e' gia' rivolto alla sede dell'agente immobiliare e quindi di che segnalazione parliamo ???
Ovviamente anche i limiti di delega alla segretaria non iscritta al ruolo ricadono nell'articolato di legge di cui faccio riferimento sopra.
Esitono sentenze che non hanno riconosciuto il diritto alla mediazione ad una societa'/agenzia che ha fatto gestire l'operazione ad un collaboratore non iscritto al ruolo.

 

[caviapp]

No Luciano, non ci siamo capiti.
Lungi da me andare contro legge ma è il concetto: la Legge parla di attività di mediazione. Secondo mè perchè ciò si configuri occorre che davanti al mediatore ci siano entrambe le parti. Poi, per i motivi che tu ben sai, sono stati emanati i "formulari" cosicchè la mediazione viene svolta "in differita" (secondo me è una cosa anomala ma tantè).
L'esempio che facevo è questo: l'ai è fuori ufficio, entra un cliente, la segretaria gli indica che in via rossi ecc. ecc.. E' o non è segnalazione dell'affare? Non lo deve fare? o l'Ai deve avere il dono dell'ubiquità?
Per assurdo, se fondamentalisticamente osserviamo la Legge le proposte di acquisto devono essere redatte di pugno dall'agente immobiliare. Ma se invece le redige (scrive) o digita al computer la segretaria? Non è essenziale solo che chi le sottopone alle parti sia regolarmente iscritto indipendentemente da chi le ha fisicamente scritte?
Insomma, Luciano, massima attenzione alla Legge ma un pò di elasticità non guasta. Il problema è che vedo, causa soprattutto la crisi, un ritorno al Medioevo con tanti pronti a bruciare il Savonarola di turno.
Cordialità