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jollyna

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Salve, sono in contrattazione per l'acquisto di una casa attualmente occupata da un inquilino senza contratto.
Per me è imprescindibile che al momento del rogito la casa sia libera. il venditore tramite l'agenzia mi ha assicurato che riuscirà a far andare via l'inquilino prima del rogito. Sicuramente farò inserire nel preliminare la clausola di nullità del contratto se la casa non sarà libera al rogito.
Però ho un dubbio che mi perseguita. Se al momento del rogito il venditore mi consegna le chiavi, io pago e quando vado a casa trovo ancora l'inquilino come occupante abusivo? forse sono troppo apprensivo ma esiste secondo voi un modo per evitare questo rischio con sicurezza?
Grazie
 

Lin0

Membro Attivo
Professionista
al rogito viene sempre scritto che l'immobile viene venduto libero da persone e/o cose, questo non ti garantisce che lo sarà. Per essere sicuro, un paio di giorni prima, il giorno stesso se possibile o il giorno prima del rogito, chiedi di andare a vedere l'immobile e se lo vedrai vuoto starai tranquillo. Io ho chiesto al notaio di fare il rogito il pomeriggio perché lavoravo (balla) la mattina del rogito mi sono recato nell'immobile con il venditore e mi sono assicurato che fosse vuoto. Semplice e veloce. Ricorda anche che puoi far scrivere quello che vuoi dal notaio ma ciò non ti assicura niente né ti garantisce o velocizza nelle procedure di sfratto.
 

francesca63

Membro Storico
Privato Cittadino
il venditore tramite l'agenzia mi ha assicurato che riuscirà a far andare via l'inquilino prima del rogito.
Il venditore non può darti nessuna certezza, finché l’inquilino non sarà davvero andato via; peggio ancora, non essendoci un contratto, poiché non può avergli mandato “regolare” disdetta.
Il rischio è che firmiate un preliminare, poi l’inquilino non va via, e tu devi comunque pagare l’agenzia.
Valuta bene i rischi, ma nessuno ti può garantire nulla, finché l’inquilino non va via.
 

jollyna

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
al rogito viene sempre scritto che l'immobile viene venduto libero da persone e/o cose, questo non ti garantisce che lo sarà. Per essere sicuro, un paio di giorni prima, il giorno stesso se possibile o il giorno prima del rogito, chiedi di andare a vedere l'immobile e se lo vedrai vuoto starai tranquillo. Io ho chiesto al notaio di fare il rogito il pomeriggio perché lavoravo (balla) la mattina del rogito mi sono recato nell'immobile con il venditore e mi sono assicurato che fosse vuoto. Semplice e veloce. Ricorda anche che puoi far scrivere quello che vuoi dal notaio ma ciò non ti assicura niente né ti garantisce o velocizza nelle procedure di sfratto.
e nel caso non fosse libero cosa bisogna fare? non fare il rogito? e le spese di agenzia e notarili chi le paga?
 

jollyna

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Il venditore non può darti nessuna certezza, finché l’inquilino non sarà davvero andato via; peggio ancora, non essendoci un contratto, poiché non può avergli mandato “regolare” disdetta.
Il rischio è che firmiate un preliminare, poi l’inquilino non va via, e tu devi comunque pagare l’agenzia.
Valuta bene i rischi, ma nessuno ti può garantire nulla, finché l’inquilino non va via.
grazie per la risposta
Io infatti non ho alcuna intenzione di procedere al rogito se la casa non è libera, solo non so cosa fare prima per uscirmene senza problemi (e spese) dopo nel caso in cui la casa risulti occupata. Non so se sono riuscito a spiegarmi
 

Lin0

Membro Attivo
Professionista
Il rogito lo sposti non lo annulli, notaio e agenzia li paghi comunque perché i problemi non sono provocati da loro. Non ti fasciare la testa che nessun venditore sano di mente vorrebbe casini di questo tipo
 

jollyna

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Non ti fasciare la testa che nessun venditore sano di mente vorrebbe casini di questo tipo
beh credo che i casini in questo caso siano per l'acquirente, anche perchè dalle risposte che mi state gentilmente fornendo si evince che per il compratore non ci sia modo di tutelarsi.
Se io voglio una casa dove abitare quindi libera, per quante precauzioni possa prendere, se al momento fissato per il rogito la casa non è libera non posso non comprarla più posso solo spostare il rogito (all'infinito?) devo pagare l'agenzia che non ha colpa (ma neanche io, credo che dovrebbe pagarle il venditore)
 

Lin0

Membro Attivo
Professionista
La maggior parte delle compravendite va a buon fine, l'importante è avere alcune accortezze. Se hai dubbi sullo stato dell'immobile, vai a visitarlo il giorno del rogito.
 

francesca63

Membro Storico
Privato Cittadino
grazie per la risposta
Io infatti non ho alcuna intenzione di procedere al rogito se la casa non è libera, solo non so cosa fare prima per uscirmene senza problemi (e spese) dopo nel caso in cui la casa risulti occupata. Non so se sono riuscito a spiegarmi
Ti sei spiegato benissimo.
La gestione dell’affare può procedere in due modi:
1) normale, cioè firmi un contratto preliminare, versi una caparra, e vai al rogito.
Se la casa non sarà libera, il venditore sarà inadempiente; in quel caso devi mandare una diffida ad adempiere, di solito entro 15 giorni, e se non si rogita entro quel termine, hai diritto a chiedere il doppio della caparra (o, in alternativa, i danni), ma le provvigioni vanno pagate.
Il dubbio è che uno che ha inquilino irregolare, potrebbe anche spendersi la caparra è non avere nulla da renderti, se le cose vanno male.
2) firmi un contratto preliminare con una condizione sospensiva legata alla liberazione dell’immobile, e lasci una somma in deposito all’agente , che diventerà caparra solo se l’inquilino andrà via entro la data prevista.
Non si pagano provvigioni, se l’inquilino non va via, ma , se devi fare mutuo,potresti perdere i soldi per la pratica, se non rogitate.

La scelta dipende dalla situazione concreta, e dai rischi che preferisci correre.
Poi c’è l’opzione 3] cambiare immobile, o attendere che sia libero prima di impegnarsi.
 

francesca63

Membro Storico
Privato Cittadino
Leggi questa discussione, per capire quanti problemi possono esserci:
 

jollyna

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Grazie Francesca, forse comincio a vedere un po' di luce.
Non devo accedere ad un mutuo e non dovendo comprare "per forza" quella casa credo che la soluzione 2 sia da preferire.
Se non chiedo troppo, potresti indicarmi più dettagliatamente come muovermi e magari quali formule usare nel preliminare per non sbagliare?

Inoltre visto che sei così disponibile e sopratutto così competente vorrei sottoporti un altro dilemma:
Ci sarebbe la possibilità di chiedere di andare direttamente a Rogito (senza preliminare) chiedendo al Notaio di trattenere l'assegno per il tempo di entrare in casa ( 3-4 gg)?
E se si, cosa succederebbe se entro il termine non riuscissi ad entrare perchè l'appartamento è occupato?
 

Bagudi

Moderatore
Membro dello Staff
Agente Immobiliare
Se non chiedo troppo, potresti indicarmi più dettagliatamente come muovermi e magari quali formule usare nel preliminare per non sbagliare?
Vai dal Notaio che scegli e fatti fare il compromesso da lui/lei.

Non si ricorre al faidate in queste situazioni.
 

jollyna

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Vai dal Notaio che scegli e fatti fare il compromesso da lui/lei.

Non si ricorre al faidate in queste situazioni.
non penso al fai da te, anche perchè non ne sarei capace, era solo per conoscere meglio la materia, informarmi. Un forum serve a questo, penso, no?
Comunque grazie ugualmente per la (non) risposta
 

francesca63

Membro Storico
Privato Cittadino
Se non chiedo troppo, potresti indicarmi più dettagliatamente come muovermi e magari quali formule usare nel preliminare per non sbagliare?
Comincia a chiedere all'agente se è possibile ( cioè se la sottoporrebbe al venditore), una proposta con condizione sospensiva relativa all'uscita dell'inquilino, con somma in deposito, cioè senza caparra nelle mani del venditore.
Se è disponibile, approfondisci.
Ci sarebbe la possibilità di chiedere di andare direttamente a Rogito (senza preliminare) chiedendo al Notaio di trattenere l'assegno per il tempo di entrare in casa ( 3-4 gg)?
La proposta accettata è gia un contratto preliminare.
Quindi si può, dopo la proposta, andare direttamente a rogito.
Il notaio può trattenere il saldo prezzo, ma la verifica dell'immobile vuoto va fatta prima, non dopo il rogito.
E se si, cosa succederebbe se entro il termine non riuscissi ad entrare perchè l'appartamento è occupato?
Non si rogita, se non con la certezza che l'appartamento sia già stato liberato.
 

jollyna

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
La proposta accettata è gia un contratto preliminare.
Giuridicamente, In caso di offerta di acquisto con condizione sospensiva, l’offerta diventa contratto preliminare automaticamente al momento del verificarsi della condizione o è necessario sottoscrivere un vero e proprio contratto preliminare ex novo dopo che la condizione si è verificata? E le tempistiche per la trascrizione e la pubblicazione del compromesso quali sono?
 

francesca63

Membro Storico
Privato Cittadino
Giuridicamente, se una proposta di acquisto (con o senza condizione) viene accettata, e l’avvenuta accettazione viene comunicata al proponente entro i termini previsti, si è formato un valido contratto preliminare. (Vedi art. 1326 codice civile).
Se il contratto contiene una condizione sospensiva, il contratto stesso è già perfettamente valido, ma ancora non efficace: solo all’avveramento della condizione diventa efficace.
Se la condizione non si avvera, il contratto resta inefficace, cioè nessuna delle due parti ha dei doveri nei confronti dell’altra. (Per questo non si pagano le provvigioni se la condizione non si avvera).
Quindi, la cosa da fare quando si avvera la condizione è quella di darne comunicazione all’altra parte, in modo che sia inequivocabile che da quel momento il contratto preliminare, già valido, diventa efficace (cioè operativo).

Niente vieta, all’avveramento della condizione, di riscrivere un altro contratto preliminare, identico al precedente, eliminando solo il riferimento alla condizione.
Naturalmente, con l’accordo delle parti, si possono inserire anche clausole o pattuizioni nuove.
In quell’occasione, se si desidera, il contratto può essere firmato dal notaio, che provvederà alla sua trascrizione: ma , nella mia esperienza, se non ci sono problemi seri del venditore , nessuno fa trascrivere, per evitare una spesa “inutile”.
Ma su questo potrai sentire il notaio, e decidere insieme a lui.
 

jollyna

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Giuridicamente, se una proposta di acquisto (con o senza condizione) viene accettata, e l’avvenuta accettazione viene comunicata al proponente entro i termini previsti, si è formato un valido contratto preliminare. (Vedi art. 1326 codice civile).
Se il contratto contiene una condizione sospensiva, il contratto stesso è già perfettamente valido, ma ancora non efficace: solo all’avveramento della condizione diventa efficace.
Se la condizione non si avvera, il contratto resta inefficace, cioè nessuna delle due parti ha dei doveri nei confronti dell’altra. (Per questo non si pagano le provvigioni se la condizione non si avvera).
Quindi, la cosa da fare quando si avvera la condizione è quella di darne comunicazione all’altra parte, in modo che sia inequivocabile che da quel momento il contratto preliminare, già valido, diventa efficace (cioè operativo).

Niente vieta, all’avveramento della condizione, di riscrivere un altro contratto preliminare, identico al precedente, eliminando solo il riferimento alla condizione.
Naturalmente, con l’accordo delle parti, si possono inserire anche clausole o pattuizioni nuove.
In quell’occasione, se si desidera, il contratto può essere firmato dal notaio, che provvederà alla sua trascrizione: ma , nella mia esperienza, se non ci sono problemi seri del venditore , nessuno fa trascrivere, per evitare una spesa “inutile”.
Ma su questo potrai sentire il notaio, e decidere insieme a lui.
GRAZIE. Quindi è possibile fare una proposta condizionata alla liberazione dell'appartamento entro una certa data fissando il rogito entro una data immediatamente successiva.
 

francesca63

Membro Storico
Privato Cittadino
GRAZIE. Quindi è possibile fare una proposta condizionata alla liberazione dell'appartamento entro una certa data fissando il rogito entro una data immediatamente successiva.
Certo.
Le date devono essere studiare bene, poiché , se sono tropo vicine, il notaio potrebbe non avere il tempo di preparare l’atto.
E ci vuole tempo anche per i controlli urbanistici/catastali ( che non fa il notaio).
Vanno fatti o prima (spendendo soldi per nulla, se poi la condizione non si avvera), o dopo l’avveramento della condizione, ma vanno calcolati i tempi necessari, se i documenti poi non sono a posto.
 

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