Acquisto appartamento con inquilino senza contratto

[elmusta]

Salve a tutti, sono nuovo del forum e spero di essere nella sezione giusta per postare un mio dubbio:
sto acquistando un immobile che risulta libero. In realtà all'interno dello stesso, vive da un po' (forse qualche annetto) un parente dell'attuale proprietario con moglie e figlio minore. Non ha un contratto di affitto nè un comodato d'uso scritto e /registrato. Sta semplicemente "appoggiato". Durante il compromesso, abbiamo segnato che l'appartamento è quindi libero, ma a voce il proprietario mi ha rassicurato sul fatto che questo parente andasse via prima del rogito. Leggendo un po' sul vostro forum ho capito che possono esserci enormi difficoltà nel cacciare di casa un "abusivo". Io non ho mai parlato direttamente con l'inquilino ma sempre tramite il venditore, il quale mi ha riferito che per la data dell'atto o al massimo qualche giorno dopo la casa sarà libera. Cosa mi consigliate di fare? a breve dovremmo fare il rogito. E' troppo un rischio? Se facessi fare un contratto di comodato d'usop gratuito fino al rogito avrei qualche chance in più di sfrattarlo?

 

[Utente Cancellato 76487]

Salve a tutti, sono nuovo del forum e spero di essere nella sezione giusta per postare un mio dubbio:
sto acquistando un immobile che risulta libero. In realtà all'interno dello stesso, vive da un po' (forse qualche annetto) un parente dell'attuale proprietario con moglie e figlio minore. Non ha un contratto di affitto nè un comodato d'uso scritto e /registrato. Sta semplicemente "appoggiato". Durante il compromesso, abbiamo segnato che l'appartamento è quindi libero, ma a voce il proprietario mi ha rassicurato sul fatto che questo parente andasse via prima del rogito. Leggendo un po' sul vostro forum ho capito che possono esserci enormi difficoltà nel cacciare di casa un "abusivo". Io non ho mai parlato direttamente con l'inquilino ma sempre tramite il venditore, il quale mi ha riferito che per la data dell'atto o al massimo qualche giorno dopo la casa sarà libera. Cosa mi consigliate di fare? a breve dovremmo fare il rogito. E' troppo un rischio? Se facessi fare un contratto di comodato d'usop gratuito fino al rogito avrei qualche chance in più di sfrattarlo?

Fammi capire meglio.

Non hai incluso una clausola sospensiva nel compromesso?

 

[francesca63]

il quale mi ha riferito che per la data dell'atto o al massimo qualche giorno dopo la casa sarà libera. Cosa mi consigliate di fare?

Di non rogitare nella maniera più assoluta, se l’immobile non sarà libero .
Il parente che “si appoggia” potrebbe avere un contratto di comodato verbale (quindi regolare, ma non registrabile), ma sarebbe comunque un enorme problema per te, se dovessi essere tu a mandarlo via dopo il rogito.
Hai sbagliato a scrivere che l’immobile era già libero, ma adesso devi pretendere di fissare il rogito solo dopo che sarà andato via, e il giorno stesso controllare che l’immobile sia effettivamente vuoto di cose e persone.

Se facessi fare un contratto di comodato d'usop gratuito fino al rogito avrei qualche chance in più di sfrattarlo?

Non sarebbe uno sfratto ( visto che non pare esserci un contratto di affitto, perlomeno “ufficialmente”) , ma non esiste che ti debba fare carico tu del problema del venditore.
Non renderti disponibile a rogitare, con la promessa che il parente andrà via dopo pochi giorni; piuttosto rimanda il rogito di quei pochi giorni .

 

[elmusta]

Grazie a tutti innanzitutto.

Fammi capire meglio.

Non hai incluso una clausola sospensiva nel compromesso?

No, sono andato sulla buona fede e non ho fatto inserire nulla.

Di non rogitare nella maniera più assoluta, se l’immobile non sarà libero .
Il parente che “si appoggia” potrebbe avere un contratto di comodato verbale (quindi regolare, ma non registrabile), ma sarebbe comunque un enorme problema per te, se dovessi essere tu a mandarlo via dopo il rogito.
Hai sbagliato a scrivere che l’immobile era già libero, ma adesso devi pretendere di fissare il rogito solo dopo che sarà andato via, e il giorno stesso controllare che l’immobile sia effettivamente vuoto di cose e persone.

Non sarebbe uno sfratto ( visto che non pare esserci un contratto di affitto, perlomeno “ufficialmente”) , ma non esiste che ti debba fare carico tu del problema del venditore.
Non renderti disponibile a rogitare, con la promessa che il parente andrà via dopo pochi giorni; piuttosto rimanda il rogito di quei pochi giorni .

Se supero la data limite per fare il rogito inserita nel compromesso, corro il rischio di far saltare la trattativa "a causa mia"? Rischierei di perdere la caparra che ho dato al venditore? Alcuni amici mi hanno consigliato "da inesperti" di inserire una citazione nel rogito con una penale al venditore di 500,00 - 1.000,00 € per ogni giorno di ritardo. E' una cosa fattibile per voi?

 

[francesca63]

Se supero la data limite per fare il rogito inserita nel compromesso, corro il rischio di far saltare la trattativa "a causa mia"?

No, se ti ha promesso in vendita un immobile libero, e libero non è , sarà lui inadempiente, non tu. E dovrebbe renderti il doppio della caparra.

Se devi rogitare a breve, ti consiglio di parlare chiaramente con il venditore, e fargli presente che;
1) se non libera l’immobile per la data prevista per il rogito, tu avrai diritto, appunto, al doppio della caparra (dopo avergli inviato diffida ad adempiere, con 15 giorni di tempo per farlo, cioè per fissare nuovo rogito ad immobile libero).
2) sei disposto a rimandare il rogito di qualche giorno, per evitargli grane ; mettete nero su bianco la nuova data limite, così capirai se è in buona fede ( cioè se è vero che il parente sta per andar via).

Alcuni amici mi hanno consigliato "da inesperti" di inserire una citazione nel rogito con una penale al venditore di 500,00 - 1.000,00 € per ogni giorno di ritardo. E' una cosa fattibile per voi?

Fattibile si (ma non è assolutamente detto che il venditore accetti questa clausola).
Ma non molto tutelante per te ; se il parente non va via spontaneamente, tu avresti due problemi .
Liberare l’immobile , e farti dare la penale pattuita ( causa), senza avere a disposizione l’immobile per chissà quanto tempo.

NON ROGITARE con dentro il parente.
È l’unico consiglio che ti si può dare.

 

[Bagudi]

Non si rogita in questa situazione.

Manda una raccomandata AR al proprietario, al notaio e all'agente immobiliare, comunicando la tua intenzione di rogitare solo quando l'appartamento sarà libero.

 

[Bagudi]

Ci siamo accavallate...

 

[francesca63]

Ci siamo accavallate...

Meglio, messaggio rinforzato !!

 

[elmusta]

Grazie mille

No, se ti ha promesso in vendita un immobile libero, e libero non è , sarà lui inadempiente, non tu. E dovrebbe renderti il doppio della caparra.

Fattibile si (ma non è assolutamente detto che il venditore accetti questa clausola).
Ma non molto tutelante per te ; se il parente non va via spontaneamente, tu avresti due problemi .
Liberare l’immobile , e farti dare la penale pattuita ( causa), senza avere a disposizione l’immobile per chissà quanto tempo.

NON ROGITARE con dentro il parente.
È l’unico consiglio che ti si può dare.

E se non gli dessi l'assegno fino a quando non mi consegna le chiavi? Per poi scalare l'eventuale penale da tale cifra.
Forse si è capito ma... Mi piace molto questa casa e non mi interessa il doppio della caparra ma vorrei diventarne il proprietario

 

[francesca63]

E se non gli dessi l'assegno fino a quando non mi consegna le chiavi?

E perche dovrebbe accettare di trasferirti la proprietà a rogito, senza vedere soldi ?
A questa stregua, capito bene che la casa ti interessa, molto meglio rimandare il rogito del tempo necessario.
Prendendo però accordi precisi per iscritto, magari con l'aiuto del notaio (mi pare che tu tenda a fidarti troppo).
Chiarisci il prima possibile, magari non sarebbe male avere prima date certe da parte del parente ; pensa se non sapesse ancora che deve uscire, o quando...