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Hiraya

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Quello che salta subito all’occhio, leggendo la bozza della proposta , è che si tratta di un immobile unico, ma diviso in differenti unità immobiliari, tutte accatastate come abitazioni.
In una situazione del genere, potrai acquistarne solo una con i benefici prima casa, le altre due sono acquistabili come seconde case , quindi con imposte molto più gravose al momento dell’acquisto.
E non sarà possibile avere un mutuo prima casa per acquistare il tutto.

Inoltre le date sono messe male, la proposta è irrevocabile per quasi un mese, e il venditore potrebbe rispondere l’ultimo giorno.
Ma il 10 agosto devi già versare 10.000 euro, senza sapere se la banca ti finanzierà (direi di no, visto quanto scritto sopra).
Non c'è riferimento al piano alto 1,90 , sembra tutto abitazione.
Quindi temo che , come già detto, il problema non sia solo catastale, ma di permessi edilizi non rispettati ( o non presenti).

Quindi credo che ti convenga approfondire, prima di firmare la proposta.
Rischi di perdere veramente tempo per nulla.
sapevo gia di dover pagare imposte piu alte dal notaio ma mi era sfuggita invece la storia del mutuo, il notaio diceva che avevo tempo 1 anno per unificare l'immobile ma devo vedere se con il mutuo sia fattibile o no.
il piano con altezza 1.90 al catasto esce come A4 classe 3 ed e' riportata l'altezza di 1.90 correttamente.

la banca se sistema tutte le carte mi concede il mutuo senza problemi, sempre se sistema il tutto ovviamente... come date tu cosa faresti mettere? mentre per le clausole di mutuo e irregolarita' vanno bene? non vorrei arrivare al punto di dover pagare l'agenzia per niente

Buongiorno,
ho appena avvisato l'agenzia per modificare data e aggiungere la rimozione della copertura in una delle verande...

attualmente leggendo nel contratto vedo che e' stata inserita la clausula sospensiva del mutuo ma allo stesso tempo ci sta pure una clausula risolutiva e non capisco bene...
sta tutto in regola?
ho mandato una copia al notaio ma non mi fido proprio al 100% e vorrei un secondo parere :^^:
 

francesca63

Membro Senior
Privato Cittadino
Con una condizione sospensiva non paghi provvigioni fino all’avveramento della condizione , e non versi caparra; dai all’agente un assegno in deposito, che diventerà caparra e sarà consegnato al venditore solo al già nominato avveramento.
Con una condizione risolutiva, paghi le provvigioni , e versi la caparra.
Se si avvera la condizione (o non si avvera, dipende da come si formula la clausola), ti viene restituita solo la caparra.

Sarebbe meglio chiarire con il notaio questo aspetto, dopo che avrà letto la bozza del contratto.
E anche tutti gli altri tuoi dubbi su date e irregolarità presenti.
 

Hiraya

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
infatti sulla proposta stanno scritte entrambe ma non capisco bene...

da quello che ho capito la proposta ha formula sospensiva mentre al preliminare diventa risolutiva...

se al preliminare sta tutto in regola e ho il mutuo approvato non dovrebbero esserci problemi o sbaglio?

si domani chiamo il notaio e spero che riusciamo a capirci... sfortunatamente sono all'estero e ogni volta non e' semplice spiegargli o farmi spiegare le cose
 

francesca63

Membro Senior
Privato Cittadino
se al preliminare sta tutto in regola e ho il mutuo approvato non dovrebbero esserci problemi o sbaglio?
Se fai il preliminare dopo la perizia, ciò alla fine dell’esame della situazione dell’immobile, se tutto è ok, va bene.
A quel punto sarebbe inutile anche la clausola risolutiva.
Il notaio, leggendo, ti potra rispondere.
 

Hiraya

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Adesso l'AI dice che vuole che vado al preliminare subito dopo l'offerta e solo dopo iniziano a sistemare la storia...
a questo punto inizio a sentirmi preso in giro da lui, ho detto o sistemano dopo l'offerta o niente...

anche perche pagare l'anticipo e le provvigioni senza essere sicuro non ci sto proprio..

scusate il doppio post, adesso che ci penso se l'offerta ha la sospensiva del mutuo mentre il preliminare la risolutiva di sistemare gli abusi rimane comunque sottointeso che anche al preliminare ci stia la sospensiva del mutuo?
 

francesca63

Membro Senior
Privato Cittadino
se l'offerta ha la sospensiva del mutuo mentre il preliminare la risolutiva di sistemare gli abusi rimane comunque sottointeso che anche al preliminare ci stia la sospensiva del mutuo?
Direi proprio di no.
Con la sola condizione risolutiva, l’agente ha diritto subito alle provvigioni.
E non è tenuto a restituirle, se non avessi il mutuo.

Per questo l’agente spinge per fare velocemente il preliminare con condizione risolutiva.

Sta a te decidere se proseguire , o trattare altre condizioni, e vedere se la tua eventuale proposta sarà accettata.
 

Hiraya

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
ottimo, scrivo subito all' AI.. se non e' disposto a cambiare le condizioni allora mi tiro indietro.
il mutuo non sara' un problema ma se non sistema gli abusi mi ritroverei a pagare invano la provvigione
 

Hiraya

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Tu sicuramente.
L'AI ha fatto un documento con accordi completamente diversi da quelli presi in origine, cerca di mandarmi al compromesso con un immobile che non e' detto sia sanabile in modo che lui comunque prende la sua provviggione e sarei io il perditempo?
In origine eravamo rimasti che avrei fatto solo l'offerta e il preliminare solo dopo che avevano regolarizzato tutto.
poi vi lamentate se la gente non si fida piu degli agenti immobiliari

per far contento lui avrei dovuto rischiare di perdere soldi solo perche lui non fa il suo lavoro come si deve? ma perfavore
 

PyerSilvio

Membro Storico
Agente Immobiliare
L'AI ha fatto un documento con accordi completamente diversi da quelli presi in origine, cerca di mandarmi al compromesso con un immobile che non e' detto sia sanabile in modo che lui comunque prende la sua provviggione e sarei io il perditempo?
In origine eravamo rimasti che avrei fatto solo l'offerta e il preliminare solo dopo che avevano regolarizzato tutto.
poi vi lamentate se la gente non si fida piu degli agenti immobiliari

per far contento lui avrei dovuto rischiare di perdere soldi solo perche lui non fa il suo lavoro come si deve? ma perfavore
La regolarita’ la garantisce il venditore.

L’intermediario si occupa della compravendita.

I costi della sanatoria e di ogni altro onere sono imputabili dal saldo prezzo.

Salame.
 

Hiraya

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
La regolarita’ la garantisce il venditore.

L’intermediario si occupa della compravendita.

I costi della sanatoria e di ogni altro onere sono imputabili dal saldo prezzo.

Salame.
Forse non ti e' chiara la parte dove l'AI aveva detto qualche settimana fa' di fare la proposta con determinate clausule per far si che oltre il tempo perso sia io che il venditore non avremmo pagato nulla in caso di una sanatoria o mutuo rifiutato per poi rimangiarsi tutto successivamente.

Se ti sembra un comportamento da professionista allora ho gia capito che e' inutile discutere ancora.
Onestamente non ci sto a farmi prendere in giro dalla gente specialmente quando ci sono parecchi soldi in mezzo, se l'AI non vuole rogne bastava non prendere in carico una casa con questi problemi.

Per di piu qui il rischio di abusi edilizi non sanabili e' alto, dimmi tu se firmeresti un contratto simile dove spenderesti oltre 5000 euro di agenzia pur sapendo che al 50% non passa la sanatoria e li perdi? non mi tiro indietro per capriccio ma perche le condizioni scritte da lui non sono favorevoli a nessuno tranne che all'AI stesso...
 

Jan80

Membro Assiduo
Professionista
Puoi anche pensare di fare una proposta differente, accettando le nuove condizioni proposte dal mediatore ma defalcando tipo 50k euro da quanto pattuito in precedenza, date le mutate condizioni. Vedi un po' se gli va bene....
 

PyerSilvio

Membro Storico
Agente Immobiliare
Forse non ti e' chiara la parte dove l'AI aveva detto qualche settimana fa' di fare la proposta con determinate clausule per far si che oltre il tempo perso sia io che il venditore non avremmo pagato nulla in caso di una sanatoria o mutuo rifiutato per poi rimangiarsi tutto successivamente.
Anche se fosse non c’è ne era il bisogno.

Brocco tu e brocco lui.

Perche’ le cose sono come sono e tali rimangono.
Che uno le capisca oppure no.

La sanatoria e’ onere del venditore.
Che garantisce al rogito l’oggetto conformato.
Pure sui moduli prestampati piu’ sgangherati e’ scritto a chiare lettere.
Senza il bisogno di dover aggiungere clausole che puntualizzino l’ovvio.

Mentre la caparra tutela l’acquirente.
Che promette di acquistare l’oggetto cosi’ come il proprietario intende venderlo.

Il venditore che incassa la caparra e poi non esegue il contratto, risulta inadempiente e rifonde l’acquirente, per ogni eventuale spesa sostenuta, comprese eventuali spese di agenzia.

Che credi siano il fulcro della tua vicenda.

Tuttavia, molto probabilmente, le cose stanno in maniera diversa.

Per averne contezza o conferma, ti bastera’ accordarti col mediatore, che pagherai le provvigioni al rogito, oppure contestualmente alla concessione della sanatoria.
Tanto non cambia nulla.

Atteso, che in mancanza della concessione, la banca non ti concedera’ il mutuo.

Probabilmente, il tuo intermediario, ha cambiato le carte in tavola inducendoti a fare il compromesso, perche’ il venditore senza incassare la caparra, non ha i fondi necessari a procedere con le pratiche.

Se le cose stanno cosi’, significa che il prezzo, puo’ essere notevolmente ribassato.

Atteso, che dovrai anticipare dei fondi, che sarebbero ad esclusiva cura e spese del venditore.

Dinamiche che forse e’ pure inutile spiegare a quelli come te.

Convinti che un intermediario, stia li’ a fare sotterfugi e alambicchi, per incassare anzi tempo o lagnare profuturo, le sue legittime mediazioni.
 

Hiraya

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
il venditore era sorpreso quanto me, entrambi eravamo rimasti che dopo l'offerta avremmo fatto un preliminare di tipo sospensivo dopo aver sanato mentre l'AI adesso voleva farci firmare un preliminare risolutivo e farlo entro 2 settimane dall'offerta... il fulcro sta qui, l'AI sta facendo pressioni per incassare la commissione praticamente subito visto che la vuole al preliminare.. il proprietario non ha nessun problema economico a coprire le spese di sanatoria
 

PyerSilvio

Membro Storico
Agente Immobiliare
il proprietario non ha nessun problema economico a coprire le spese di sanatoria
E allora caro fate il preliminare e pagate.

Fare un preliminare sospeso non ha alcun senso.
Considerato che la proposta, che pure e’ un preliminare, gia’ lo era.

Ma tu probabilmente, neanche hai fatto la proposta e qui, torniamo a bomba:
Perditempo.

La proposta subordinata.
Pure con doppia sospensiva.
Poi, (testuali parole) “dopo aver sanato”, quindi a condizione gia’ avverata, sospendete pure il preliminare.

..e quando diventa efficace il contratto..?
 
Ultima modifica:

Hiraya

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
E allora caro fate il preliminare e pagate.

Fare un preliminare sospeso non ha alcun senso.
Considerato che la proposta, che pure e’ un preliminare, gia’ lo era.

Ma tu probabilmente, neanche hai fatto la proposta e qui, torniamo a bomba:
Perditempo.

La proposta subordinata.
Pure con doppia sospensiva.
Poi, (testuali parole) “dopo aver sanato”, quindi a condizione gia’ avverata, sospendete pure il preliminare.

..e quando diventa efficace il contratto..?
gli accordi con il venditore sono stati chiariti gia da un pezzo, si vincola la proposta a mutuo e a sanatoria
se lui non riesce a sanare non perde soldi e se non riuscivo ad ottenere il mutuo non ne perdevo io
non appena si sanava avremmo fatto il preliminare immediatamente con la sola sospensiva del mutuo visto che prima la banca non poteva fare controllare l'immobile in quanto non in regola.
adesso sono settimane che aspettiamo entrambi che l'AI formulava il foglio dell'offerta con le clausule richieste da entrambi mentre prende tempo per poi fare di testa sua, ovvio che non abbiamo voluto firmare ne io ne il venditore.. L'assegno per l'offerta e' gia firmato da settimane e stiamo solo in attesa che l'AI si decida a scrivere l'offerta come vogliamo io e il venditore.

sentiamo tu cosa avresti fatto, siamo tutti bravi con i soldi degli altri.
se l'AI non voleva gestire una casa con delle problematiche poteva pure rifiutare, cosi invece e' troppo comodo portarci al preliminare e incassare da entrambi pure se salta per colpa della sanatoria o mutuo.

non so tu, ma io firmo solo se le carte riportano le clausule accordate gia il giorno dopo che ho visto casa.
 

Bagudi

Moderatore
Membro dello Staff
Agente Immobiliare
E' difficile che eventuali abusi vengano sanati prima del compromesso, tanto è vero che, normalmente, si sottoscrive che devono essere sanati all'atto del rogito.

Dipende anche dagli abusi.
Di effettivamente non sanabile, per fortuna non c'è granchè.
 

francesca63

Membro Senior
Privato Cittadino
adesso sono settimane che aspettiamo entrambi che l'AI formulava il foglio dell'offerta con le clausule richieste da entrambi mentre prende tempo per poi fare di testa sua,
Nessuno vi obbliga a far predisporre i contratti dall’agente immobiliare.
Mi pare che stiate perdendo tempo in due, e vi stiate complicando la vita.
Poi arriverà un altro acquirente, e chi si è visto si è visto.
Se l’agente latita, o non è in grado, o non è d’accordo, o ha altri clienti interessati.
Ognuno deve fare i propri interessi, ma qui mi pare che la stiate facendo tutti troppo lunga.
 

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