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  1. tonibix

    tonibix Membro Junior

    Privato Cittadino
    salve sono in trattativa di acquisto o meglio la proposta di acquisto e' stata accettata l'immobile risulta essere donato al figlio con usufrutto del padre che ha dato procura a vendere al figlio da premettere che la donazione e' stata fatta dal notaio che mi sta seguendo il padre possedeva tre appartamenti donati ai tre figli....dopo relazione notarile presentata in banca come ulteriore garanzia ecco che la banca mi dice che se dovessero esserci figli illeggittimi e bla bla bla..insomma paletti per non erogare....l'agente immobiliare mi pressa dicendo cmq di dare garanzie al venditore stipulando cmq il preliminare di vendita dal notaio con la clausola di ultimare la trattiva di acquisto subordinata all'erogazione del mutuo....il notaio mi ha detto che e' fattibile purche' anche il venditore sia d'accordo alla suddetta clausola....ma il punto e' se io verso la caparra confirmatoria di 20.000 euro nel caso in cui nessuna banca voglia erogarmi il mutuo rischio qualcosa o mi vengono restituiti i soldi? grazie anticipatamente....
     
  2. alessandro66

    alessandro66 Membro Senior

    Privato Cittadino
    Ti sei incartato in un'operazione quasi impossibile...le banche hanno facoltà di rifiutati il mutuo perché con le donazioni non sono tutelate ma tu ti sei impegnato nell'acquisto...è tua responsabilità reperire il denaro per il pagamento o risulterai inadempiente. Se poi il venditore accetta la clausola sospensiva bene, altrimenti sono dolori.
     
  3. tonibix

    tonibix Membro Junior

    Privato Cittadino
    quindi che tipo di operazione deve fare il notaio per poter essere io tutelato e quindi accedere al mutuo? non ho ben capito dai post letti precedentementi su argomenti similari se deve fare il venditore revoca o retrocessione? poiché il notaio (tra l'altro di fiducia che mi assicura la serieta' delle persone avendo lui stesso fatto l'atto di donazione) rassicuratomi circa la remota possibilita' che in futuro gli eredi possano impugnare l'atto il problema rimane solo per l'erogazione del mutuo....poiche' gia' parecchie banche appena nomino appartamento in donazione storcono il naso e non prendono a carico neanche la richiesta......
     
  4. Francesco Talotta

    Francesco Talotta Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    Chiedo scusa.... ma a lei le hanno comunicato che la provenienza dell'appartamento era da donazione? Se non glielo avessero comunicato ci potrebberono essere anche delle responsabilità differenti, se invece gliel'hanno comunicato c'e' stata superficialità nel procedere, se la banca non le eroga il mutuo, l'unica soluzione per non perdere ne capre e ne cavoli e', qual'ora il donante fosse ancora in vita, fare un atto di retrocessione di donazione, in 2 settimane ritornano proprietari a pieno titolo e la banca potrà erogare con serenità, tutto questo ha un costo, parlane con il notaio e sopratutto cerchi di capire le disponibilita' dei venditori a perseguire questa strada, a presto
     
  5. alessandro66

    alessandro66 Membro Senior

    Privato Cittadino
    Non è detto che si risolva...una parte della dottrina e della giurisprudenza la considera nuova donazione...
     
  6. Francesco Talotta

    Francesco Talotta Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    Hai sentenze ho casistiche da allegare piu' nel dettaglio?
    Mi e' capitata una situazione identica 3 settimane fa', risolta in maniera celere e senza alcuna complicanza.
     
  7. alessandro66

    alessandro66 Membro Senior

    Privato Cittadino
    Su Google le trovi e trovi pure diversi pareri notarili in merito...secondo me gli conviene trovare prima una banca che accetta la retrocessione e poi gliela fa fare...sempre se sono d'accordo i venditori.
     
  8. Francesco Talotta

    Francesco Talotta Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    la banca con la retrocessione non centra nulla, una volta fatto l'Atto di retrocessione da un notaio, si acquista dalla piena proprietà.
     
  9. alessandro66

    alessandro66 Membro Senior

    Privato Cittadino
    La banca c'entra perché sapendo che la retrocessione non è risolutiva al 100% e, conseguentemente potrebbe vedersi annullare l'ipoteca a garanzia del mutuo, ha facoltà di rifiutarlo.
     
  10. Francesco Talotta

    Francesco Talotta Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    Scusami, ma in quali casi non e' risolutiva al 100% se ci sono state le adeguate scritture notarili?
     
  11. alessandro66

    alessandro66 Membro Senior

    Privato Cittadino
    Nel caso in cui salti fuori un erede non considerato (tipo figlio illegittimo ma anche un nascituro) che impugna il tutto nei termini e trova un giudice che interpreta la retrocessione come nuova donazione e annulla tutto...in questo caso viene tolta anche l'ipoteca della banca...
     
  12. Francesco Talotta

    Francesco Talotta Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    Si ma scusa cosa imputa se la donazione e stata annullata e la vendita è avvenuta come in una qualsiasi compravendita, con i 2 proprietari, padre e figlio, che vendono la loro quota di proprietà. ..
    La retrocessione non puo' essere interpretata come nuova donazione...dai non scherziamo e rimaniamo nel concreto, la revoca e un'atto fatto di fronte ad un notaio e con, se richiesto, testimoni al seguito...
    Poi magari mi sbaglio ma gradirei anche altri interventi di conferma o smentita, grazie
     
  13. alessandro66

    alessandro66 Membro Senior

    Privato Cittadino
    Io non scherzo...acquistare un immobile derivante da donazione è un terno al lotto...e la retrocessione può essere interpretata come nuova donazione...non lo dico io e non sono nemmeno d'accordo con tale interpretazione, purtroppo però esiste...
     
  14. Francesco Talotta

    Francesco Talotta Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    Secondo me no.
    Attendo conferme o smentite
     
  15. alessandro66

    alessandro66 Membro Senior

    Privato Cittadino
  16. tonibix

    tonibix Membro Junior

    Privato Cittadino
    premesso che mi e' stato subito detto che si trattava di immobile proveniente da donazione equa anche nelle percentuali 3 figli 3 appartamenti donati ,piu' o meno di ugual valore il notaio mi ha rassicurato circa il fatto che l'immobile puo' essere oggetto di contesa ovviamente dovrebbe essere tutto dimostrato....cmq il problema rimane la banca/e poiche' appena sentono donazione storcono il naso. ho gia' trovato la banca che tratta le donazioni il problema rimarrebbe un eventuale surroga cioe' o rimango sempre per tutta la durata del mutuo originario a quelle condizioni oppure nulla.il venditore sarabbe disponibile alla revoca pero' il notaio si riserva di fammi sapere se possibile...(spesa divisa tra me ed il venditore) questa e' la situazione attuale....compromesso si fara' lunedi' pomeriggio quindi diventa una lotta contro il tempo......
     
  17. alessandro66

    alessandro66 Membro Senior

    Privato Cittadino
    Diciamo che oggi comincia a prendere piede questa soluzione, nel senso che fanno meno problemi...c'è una sentenza della Cassazione del 2011 e dovrebbe esserci, anzi c'è ma non l'ho letta, una risoluzione dell'Agenzia delle Entrate proprio di quest'anno...i dubbi però rimangono perché sono tutte interpretazioni...e infatti, la maggior parte delle banche preferisce passare oltre...non ho capito però, perché devi farti carico di una spesa che compete al venditore, in mancanza della quale, non può vendere o, per lo meno, incontrerebbe difficoltà ben maggiori di quelle che si prospettano nonostante l'eventuale risoluzione della donazione.
     
  18. Francesco Talotta

    Francesco Talotta Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    Banca intesa ha erogato tranquillamente dopo successiva revoca...
     
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  19. tonibix

    tonibix Membro Junior

    Privato Cittadino
    anche la mia banca (credem) se si puo' revocare eroga tranquillamente.....spero che il notaio abbia la soluzione (revoca) e procediamo........
     
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