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Furio67100

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Agente Immobiliare
Salve a tutti, chiedo un consiglio a Voi che siete molto esperti. Avendo trovato la casa che ci piace, io e mia moglie vorremmo acquistare una casa subito chiedendo parte di mutuo e parte cash. Vorrei acquistarla, entrarci ad abitare e successivamente vendere la casa attuale. Oltre all imposta del 20% sulla rendita catastale, quali sarebbero “in soldoni” le perdite nel fare questa operazione? Esempio il mutuo avrebbe lo stesso interesse e potrei scaricare ugualmente sulle tasse con gli stessi benefici? Avrei una tassa maggiorata (per i mesi/anni mentre venderei la prima casa) sulle tasse, rifiuti, contratti, notaio ecc ecc...


Esempio: Acquisto casa 180.000 euro
Mutuo 120.000 in 20 anni

vendita successiva della prima casa attorno ai 130.000 euro, eventualmente estinzione parziale del mutuo (converebbe???)

Consigli (di cuore) e tecnici graditi.
 

francesca63

Membro Senior
Privato Cittadino
Oltre all imposta del 20% sulla rendita catastale, quali sarebbero “in soldoni” le perdite nel fare questa operazione?
Imposta 20% sulla rendita ? Dove l’hai trovata ?

Se compri come seconda casa avrai le imposte al 9% del valore catastale, invece del 2%.
Di solito il mutuo seconda casa è meno conveniente, e non puoi detrarre gli interessi passivi.
Nel periodo in cui sarai proprietario delle due case, pagherai IMU su quella dove non hai residenza, rifiuti secondo direttive del tuo comune.
 

Furio67100

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Agente Immobiliare
Quindi considerando parcela notaio, atto mutuo, imposte ecc, quale sarebbe la differenza sul prezzo finale acquistando come prima o seconda casa?

Prezzo acquisto 190.000
Mutuo 130.000 in 25 anni
Rendita catastale 600 (euro circa)

Gli interessi passivi li perdero per tutti gli anni o solo per i mesi o anni in cui ho entrambe le case? Successivamente si potrebbe rinegoziare e avendo una sola casa detrarre nuovamente come mutuo prima casa?

Praticamente oltre quanto dovrei considerare come spese finali oltre il costo della casa da sostenere come prima o come seconda?

Io pensavo notaio, atto e imposte prima casa sui 8000 come seconda sui 20.000 dico giusto?
 

shanksilROSSO

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Privato Cittadino
Quindi considerando parcela notaio, atto mutuo, imposte ecc, quale sarebbe la differenza sul prezzo finale acquistando come prima o seconda casa?

Prezzo acquisto 190.000
Mutuo 130.000 in 25 anni
Rendita catastale 600 (euro circa)

Gli interessi passivi li perdero per tutti gli anni o solo per i mesi o anni in cui ho entrambe le case? Successivamente si potrebbe rinegoziare e avendo una sola casa detrarre nuovamente come mutuo prima casa?

Praticamente oltre quanto dovrei considerare come spese finali oltre il costo della casa da sostenere come prima o come seconda?

Io pensavo notaio, atto e imposte prima casa sui 8000 come seconda sui 20.000 dico giusto?
non vorrei dirti un idiozia ma se non mi sbaglio se vendi la prima casa in un determinato lasso di tempo la tua seconda casa varrebbe come la prima con i rispettivi privilegi burocratici
 

Furio67100

Nuovo Iscritto
Agente Immobiliare
facciamo un ipotesi, faccio proposta acquisto, chiedo mutuo, faccio compromesso e compro come prima casa impegnandomi a vendere entro 12 mesi l abitazione attuale. Costo dell operazione circa 6000 euro, se entro i 12 mesi vendo non succede nulla, se invece non vendo dovró pagare i restanti 6000 circa di tasse e fare subito la residenza nella nuova casa per poter scaricare le tasse del mutuo ed eventualmente “pagare meno di IMU” sulla casa attuale divenuta seconda casa, piu piccola e quindi piu economica giusto? Si potrebbe riassumere questo movimento in “se va male ed entro l anno non si vende” si perdono i 6000 circa + IMU per i mesi in cui si e proprietari dei due immobili? Ci sono atri benefici che si perdono? Altri costi nascosti?
 

Furio67100

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Agente Immobiliare
facciamo un ipotesi, faccio proposta acquisto, chiedo mutuo, faccio compromesso e compro come prima casa impegnandomi a vendere entro 12 mesi l abitazione attuale. Costo dell operazione circa 6000 euro, se entro i 12 mesi vendo non succede nulla, se invece non vendo dovró pagare i restanti 6000 circa di tasse e fare subito la residenza nella nuova casa per poter scaricare le tasse del mutuo ed eventualmente “pagare meno di IMU” sulla casa attuale divenuta seconda casa, piu piccola e quindi piu economica giusto? Si potrebbe riassumere questo movimento in “se va male ed entro l anno non si vende” si perdono i 6000 circa + IMU per i mesi in cui si e proprietari dei due immobili? Ci sono atri benefici che si perdono? Altri costi nascosti?
 

CheCasa!

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Agente Immobiliare
Salve a tutti, chiedo un consiglio a Voi che siete molto esperti. Avendo trovato la casa che ci piace, io e mia moglie vorremmo acquistare una casa subito chiedendo parte di mutuo e parte cash. Vorrei acquistarla, entrarci ad abitare e successivamente vendere la casa attuale. Oltre all imposta del 20% sulla rendita catastale, quali sarebbero “in soldoni” le perdite nel fare questa operazione? Esempio il mutuo avrebbe lo stesso interesse e potrei scaricare ugualmente sulle tasse con gli stessi benefici? Avrei una tassa maggiorata (per i mesi/anni mentre venderei la prima casa) sulle tasse, rifiuti, contratti, notaio ecc ecc...


Esempio: Acquisto casa 180.000 euro
Mutuo 120.000 in 20 anni

vendita successiva della prima casa attorno ai 130.000 euro, eventualmente estinzione parziale del mutuo (converebbe???)

Consigli (di cuore) e tecnici graditi.
Facciamo alcune ipotesi.

1) dedici di acquistare casa come seconda casa, a prescindere dalla vendita dell'immobile acquistato con le agevolazioni.

Pagherai il 9% (contro il 2%) sul valore catastale (renditax126) di imposta di registro (qualora non sia applicabile l'IVA del costruttore che sarebbe invece il 10% come seconda casa contro il 4% come prima casa) oltre a 100 euro di imposte ipotecarie e catastali.

Pagherai il 2% sul valore del mutuo erogato come imposta sostitutiva (contro lo 0,25%).

Spostando la residenza nell'immobile (entro 12 mesi dall'acquisto per gli interessi del mutuo) potrai:
- godere dell'esenzione IMU
- detrarre gli interessi passivi del mutuo

Esempio
Rendita catastale 1.000,00 euro
Mutuo 100.000,00 euro

Imposta di registro 9% su 1.000x126,00 = 11.340 euro
Imposte catastali e di registro = 100 euro
Imposta sostitutiva mutuo 2% su 100.000 = 2.000,00 euro

2) decidi di comprare come prima casa impegnandoti a vendere quella che già possiedi entro 12 mesi dal nuovo acquisto.

Pagherai il 2% sul valore catastale (renditax115,5) di imposta di registro (qualora non sia applicabile l'IVA del costruttore al 4%) oltre a 100 euro di imposte ipotecarie e catastali. A questo importo potrai sottrarre un credito d'imposta maturato per l'acquisto della precedente prima casa sino a concorrenza completa dell'imposta dovuta.

Pagherai lo 0,25% sul valore del mutuo erogato come imposta sostitutiva

Spostando la residenza nell'immobile (entro 12 mesi dall'acquisto per gli interessi del mutuo) potrai:
- godere dell'esenzione IMU
- detrarre gli interessi passivi del mutuo

Esempio
Rendita catastale 1.000,00 euro
Mutuo 100.000,00 euro
Credito d'imposta precedente acquisto 3.000,00 euro

Imposta di registro 2% su 1.000x115,50 = 2.310 euro - credito d'imposta 3.000,00 = 0,00 euro
Imposte catastali e di registro = 100 euro
Imposta sostitutiva mutuo 0,25% su 100.000 = 250,00 euro

Cosa succede se non riesci a vendere entro i 12 mesi?
Pagherai la differenze tra le imposte che avresti dovuto versare come seconda casa e quelle versate come prima maggiorata di una sanzione del 30% oltre ad interessi di mora.

Nel nostro esempio.
L'acquisto prima casa prevede un esborso di 350,00 euro
Quello come seconda casa di 13.440,00 euro

Dovrò quindi versare 13.440,00 - 350,00 = 13.090,00+30% = 17.017,00 euro
Oltre agli interessi di mora (qualche centinaia di euro).
 
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