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Crespo

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Salve
ho visto un immobile di mio piacimento, ovviamente dovendo ottenere il Mutuo chiedo conferma all’Agenzia immobiliare se tutto ok e mi viene detto di sì. Quando però chiedo planimetria e visura catastale, prima mi chiedono di fare un offerta, ovviamente al mio rifiuto prendono tempo e inviano dopo una settimana una planimetria dalla quale emergono due difformita
1) a mio avviso non molto grave,ma interessante per me: uno dei bagni da planimetria è un rettangolo, in realtà hanno creato una piccola doccia, togliendo spazio alla stanza adiacente
2) le due terrazze, sono molto più estese rispetto alla planimetria, dalla quale deduco che hanno acquisito a loro spazi “ex condominiali.
ovviamente nonostante determinati solleciti per l’ottenimento di una planimetria/visura su garage (a mio avviso ottimo) l’agenzia desiste perché ad ogni suo sollecito comunico che farò offerta dopo aver verificato documenti anche sul garage.

comunque da una intensa chiacchierata mi dicono che i proprietari regolarizzerebbero tutto prima del rogito (e se poi non lo fanno?)
mi chiedo e vi chiedo se è possibile fare un offerta per acquisto immobile condizionata sospensivamente non solo al mutuo (che immagino non mi concederebbero con le difformità rilevate) ma anche alla regolarizzazione della situazione as is con la planimetria (sempre se possibile) e condizionare le commissioni all’agenzia non tanto al rogito, ma alla regolarizzazioné della procedura,in quanto hanno spinto particolarmente per farmi fare un offerta anche se lontana dalla richiesta (parlando con degli amici mi è venuto il dubbio che volessero provare a prendermi le commissioni).
allego se può essere utile la planimetria 7C1FA3A9-BC81-4D18-B933-CB6C8ADE9ABE.png
 

PyerSilvio

Membro Storico
Agente Immobiliare
Salve
ho visto un immobile di mio piacimento, ovviamente dovendo ottenere il Mutuo chiedo conferma all’Agenzia immobiliare se tutto ok e mi viene detto di sì. Quando però chiedo planimetria e visura catastale, prima mi chiedono di fare un offerta, ovviamente al mio rifiuto prendono tempo e inviano dopo una settimana una planimetria dalla quale emergono due difformita
1) a mio avviso non molto grave,ma interessante per me: uno dei bagni da planimetria è un rettangolo, in realtà hanno creato una piccola doccia, togliendo spazio alla stanza adiacente
2) le due terrazze, sono molto più estese rispetto alla planimetria, dalla quale deduco che hanno acquisito a loro spazi “ex condominiali.
ovviamente nonostante determinati solleciti per l’ottenimento di una planimetria/visura su garage (a mio avviso ottimo) l’agenzia desiste perché ad ogni suo sollecito comunico che farò offerta dopo aver verificato documenti anche sul garage.

comunque da una intensa chiacchierata mi dicono che i proprietari regolarizzerebbero tutto prima del rogito (e se poi non lo fanno?)
mi chiedo e vi chiedo se è possibile fare un offerta per acquisto immobile condizionata sospensivamente non solo al mutuo (che immagino non mi concederebbero con le difformità rilevate) ma anche alla regolarizzazione della situazione as is con la planimetria (sempre se possibile) e condizionare le commissioni all’agenzia non tanto al rogito, ma alla regolarizzazioné della procedura,in quanto hanno spinto particolarmente per farmi fare un offerta anche se lontana dalla richiesta (parlando con degli amici mi è venuto il dubbio che volessero provare a prendermi le commissioni).
allego se può essere utile la planimetria Vedi l'allegato 17354
Preoccupati di fare l'acquirente.

Senza fare troppa filosofia del nulla.

Fai l'offerta per l'immobile che intendi comperare.
Fare l'offerta, non significa affatto, che questa venga accettata in automatico.
Anzi.

Magari non viene neppure considerata o, ancora peggio, respinta con sdegno.

In questo caso non avrai perso tempo e neppure l'avrai fatto perdere agli altri.

Il catasto non conta un fico secco.

Serve per pagare correttamente le tasse.

Quello che conta e' il titolo di proprieta'.
Che deve essere conforme e corrispondente alla licenza che il comune ha concesso a suo tempo.
Fatto questo si aggiornera' la rappresentazione grafica catastale.

L'agenzia ti dà poco retta perche' ti muovi male.
 

Crespo

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Non mi devo essere spiegato bene...

1a domanda
Secondo voi un immobile sistemato come da planimetria allegata
è Sanabile?
mi pongo il problema non tanto per il bagno, in quanto peraltro non è stata aumentata la dimensione in quanto una stanza risulta più piccola ed il bagno recupera un piccolo angolo
Il problema lo pongo per le terrazze esterne, perchè sembra che sia stato acquisito uno spazio condominiale, quindi potenzialmente contestabile - e cosa che più mi interessa capire - forse non sanabile

A quel punto la mia offerta, mi terrebbe vincolato a questo immobile, per poi veder rifiutata la richiesta di mutuo.
C'è qualche volenteroso che può rispondere alla domanda in oggetto?

Grazie
 

davideboschi

Membro Assiduo
Privato Cittadino
Puoi sicuramente fare una proposta condizionata sia alla conformità catastale e urbanistica, sia all'all'ottenimento del mutuo, sia all'assenza di vertenze col condominio per l'occupazione di spazi comuni.
Devi specificare scadenze ragionevoli per la conformità, e un tempo ragionevole dopo l'ottenimento della conformità per il mutuo.
Poche righe in più sulla proposta ti mettono al sicuro da sorprese.

Se poi il venditore è ragionevole e ha capito che è affare e interesse suo che l'immobile sia conforme, allora non avrà difficoltà a capire anche il resto.
 

Bagudi

Moderatore
Membro dello Staff
Agente Immobiliare
Fermo restando che la difformità della terrazza potrebbe anche essere sorta in corso di costruzione, come accade per tantissime situazioni.
 

Crespo

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Innanzitutto grazie,non è per niente scontato che uno si prenda la "briga di rispondere"

Le domande successive
1 con la frase riportata sopra,lui potrebbe ripristinare lo stato ex ante, a quel punto dato che compro a corpo e non a misura non avrei tutela ma dovrei prendermi l'appartamento come da planimetria, al prezzo che abbiamo concordato sullo stato de facto.

2 in discorsi da bar alcuni amici non tecnici mi accennavamo che in sede di preliminare viene chiesto alla parte acquirente di firmare qualche documento dove vi è scritto che si accetta l'immobile nello stato in cui si trova e questo quindi sorpassa (o potrebbe ma correggetemi) la condizionalità espressa prima. È vero?

3 secondo voi come mai visto che deve vendere il venditore non sistema la situazione urbanistica catastale? L'agenzia dice che lo fa solo a preliminare stipulato per necessità di cassa, a me sembra un po' strano.
Grazie in ogni caso
 

Crespo

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Fermo restando che la difformità della terrazza potrebbe anche essere sorta in corso di costruzione, come accade per tantissime situazioni.
Capisco che la mia è una domanda da far al comune...io sapendo di poter sanare la situazione lo farei subito,anche pagando come acquirente
 

francesca63

Membro Storico
Privato Cittadino
1 con la frase riportata sopra,lui potrebbe ripristinare lo stato ex ante, a quel punto dato che compro a corpo e non a misura non avrei tutela ma dovrei prendermi l'appartamento come da planimetria, al prezzo che abbiamo concordato sullo stato de facto.
2 in discorsi da bar alcuni amici non tecnici mi accennavamo che in sede di preliminare viene chiesto alla parte acquirente di firmare qualche documento dove vi è scritto che si accetta l'immobile nello stato in cui si trova e questo quindi sorpassa (o potrebbe ma correggetemi) la condizionalità espressa prima. È vero?
E ‘ normale inserire la clausola che si accetta l’immobile nello stato di fatto, che va descritto dettagliatamente, per evitare qualsiasi fraintendimento: questo significa che vuoi comprare quello che hai visto, che deve essere comunque regolare urbanisticamente e catastalmente.
Se si hanno dubbi, si può anche scrivere “terrazza di dimensione x e altra di dimensione y.
3 secondo voi come mai visto che deve vendere il venditore non sistema la situazione urbanistica catastale? L'agenzia dice che lo fa solo a preliminare stipulato per necessità di cassa, a me sembra un po' strano.
Perché non ha soldi , e se non trova un acquirente non lo fa.
E’ un comportamento stupido, ma sono in tanti a fare così.

se è possibile fare un offerta per acquisto immobile condizionata sospensivamente non solo al mutuo (che immagino non mi concederebbero con le difformità rilevate) ma anche alla regolarizzazione della situazione as is con la planimetria (sempre se possibile)
E’ possibile,e la provvigione spetterebbe solo se si verificano entrambe le condizioni (che però vanno formulate molto bene).
 

Bagudi

Moderatore
Membro dello Staff
Agente Immobiliare
in discorsi da bar alcuni amici non tecnici mi accennavamo che in sede di preliminare viene chiesto alla parte acquirente di firmare qualche documento dove vi è scritto che si accetta l'immobile nello stato in cui si trova e questo quindi sorpassa (o potrebbe ma correggetemi) la condizionalità espressa prima. È vero?
Era così una volta.

Oggi puoi fa valere i tuoi diritti.
 

PyerSilvio

Membro Storico
Agente Immobiliare
A quel punto la mia offerta, mi terrebbe vincolato a questo immobile
Sempre che venga accettata.
Diversamente ti prendi la tua filosofia e te ne stai a casa tua.


secondo voi come mai visto che deve vendere il venditore non sistema la situazione urbanistica catastale?
Secondo te, come mai l'acquirente, visto che deve comperare, non si presenta a casa del venditore con tutti i soldi gia' pronti in saccoccia..?


Perché non ha soldi , e se non trova un acquirente non lo fa.
E’ un comportamento stupido, ma sono in tanti a fare così.
:nerd:
Mettere in vendita non vuol dire venduto.

Un fabbricato rimasto difforme per decenni, non deve essere per forza riconformato, perche' un Pinco pallino qualsiasi lo vorrebbe comperare subordinando al mutuo magari al cento per cento.

Se l'acquirente gradito si rappresenta, lo si riconforma o lo si vende nello stato di fatto a cura e spese dell'acquirente.

Se l'acquirente gradito non arriva il fabbricato potrebbe rimanere lì anche per decenni.

Con buona pace di chi vorrebbe insinuare la mano nella bocca delle verita'.
 

francesca63

Membro Storico
Privato Cittadino
Un fabbricato rimasto difforme per decenni, non deve essere per forza riconformato, perche' un Pinco pallino qualsiasi lo vorrebbe comperare subordinando al mutuo magari al cento per cento.
Questo è corretto, ovviamente.
Ma se vuoi vendere, meglio che si tutto in ordine da subito.
O perlomeno, senza voler rappresentare la voce della verità, io lo trovo più ragionevole.
Poi ognuno fa come preferisce, anche rischiando di perdere acquirenti che non intendono aspettare per quello che poteva essere già fatto.
 

PyerSilvio

Membro Storico
Agente Immobiliare
Questo è corretto, ovviamente.
Ma se vuoi vendere, meglio che si tutto in ordine da subito.
O perlomeno, senza voler rappresentare la voce della verità, io lo trovo più ragionevole.
Poi ognuno fa come preferisce, anche rischiando di perdere acquirenti che non intendono aspettare per quello che poteva essere già fatto.
Se hai un caseggiato dismesso e mantenuto volutamente declassato per ragioni fiscali che fai..?
Trovi ragionevole spendere montagne di soldi in attesa degli acquirenti...?
 

francesca63

Membro Storico
Privato Cittadino
Se hai un caseggiato dismesso e mantenuto volutamente declassato per ragioni fiscali che fai..?
Trovi ragionevole spendere montagne di soldi in attesa degli acquirenti...?
Io ragiono in base ad immobili "normali", con proprietari nella media e acquirenti privati, che cercano casa per se.
Le situazioni come quella da te descritta non sono adatte al primo acquirente che passa, ed è comprensibile che restino irregolari fino al reperimento di un acquirente, che forse non arriverà nemmeno.
 

Crespo

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Preoccupati di fare l'acquirente.
non ho capito cosa c'entra con la mia richiesta di chiarimenti
Senza fare troppa filosofia del nulla
idem come sopra

Fai l'offerta per l'immobile che intendi comperare.
ho scritto su questo forum, per avere dei suggerimenti prima, credo che dopo non avrebbe molto senso
Fare l'offerta, non significa affatto, che questa venga accettata in automatico.
Mai detto che avrebbero accettato, ma se poi lo fanno,un offerta che non prevede come sospensive le condizioni di cui gli altri partecipanti al post mi hanno detto,mi sembra che potrei non essere particolarmente tutelato
Anzi.

Magari non viene neppure considerata o, ancora peggio, respinta con sdegno.
Non ho capito legalmente cosa comporta la mancata considerazione e/o lo sdegno,rispetto ad un qualsiasi rifiuto.
Avendo incontrato la proprietaria,peraltro e lei interessata a vendere,io avrei altre alternative, ma preferisco dirigermi su immobili con meno problematiche (sempre da bar mi spiegano che alcuni abusi edilizi sono reati penali e che se compri un immobile siffatto un domani si considera come se li avessi fatti tu)

Peraltro è l'Agenzia che, non so se correttamente o meno, mi suggerisce un prezzo (inferiore a quello pubblicato) al quale loro avrebbero già accettato, ma che poi per problemi del "mutuante" legato a covid, l'affare non si sarebbe chiuso


In questo caso non avrai perso tempo e neppure l'avrai fatto perdere agli altri.
Su questo sono stato poco preciso, so che alcune proposte prevedono il pagamento all'accettazione della stessa,quindi la signora accetta, io pago la commissione,poi non mi danno il mutuo e perdo soldi oltre al tempo, perché intanto per reperire o aspettare sanatorie (forse impossibili -questo è il vero quid del post) sono comunque vincolato dalla offerta che tu "in filosofia" mi suggerisci di fare

Il catasto non conta un fico secco.
mi chiedo se anche gli altri sono d'accordo, ma per catasto cosa intendiamo? Io parlavo di planimetria

Serve per pagare correttamente le tasse.
???

Quello che conta e' il titolo di proprieta'.
Che deve essere conforme e corrispondente alla licenza che il comune ha concesso a suo tempo.
Devo dirti che nemmeno altri agenti immobiliari sono d'accordo, tanto che qualcuno mi ha detto, se ti serve il mutuo non puoi avere quell'immobile(ma non ha visto la planimetria anche se ho rappresentato quanto voi vedete)

Fatto questo si aggiornera' la rappresentazione grafica catastale.
Finalmente abbiamo centrato il punto -mi saresti di aiuto rispondendo a questo per il resto tralascia e vai ad altri post - secondo te un immobile siffatto e sanabile?

Dimenticavo alla quinta telefonata della agenzia che mi chiedeva di incontrarci per l'offerta ho detto "guarda mi pago io la perizia dammi dei tempi mando un tecnico a verificare l'immobile" l'agente mi stoppa subito e dice "no così il tecnico sicuramente ti dice che non puoi avere il mutuo"


L'agenzia ti dà poco retta perche' ti muovi male.
Per fortuna mi da poca retta altrimenti partiva una denuncia per stalking per le telefonate ricevute (questa era per ridere) ma addirittura mi chiamavano per dire che c'era qualcuno per vedere la casa e quindi di sbrigarmi a fare l'offerta...
 

Crespo

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Se hai un caseggiato dismesso e mantenuto volutamente declassato per ragioni fiscali che fai..?
Trovi ragionevole spendere montagne di soldi in attesa degli acquirenti...?
ma forse non capisco io , se hai un caseggiato dismesso e mantenuto o che si voglia, lo dai in mano all'agenzia???

E anche se lo dai (immagino che non stai pensando di vendere ma vuoi vendere) l'agenzia appena un potenziale acquirente dice "ho bisogno del mutuo" non dovrebbe dirigere il soggetto altrove?
non dico che non deve accettare offerte, ma nemmeno sollecitarle però

Devo dirvi che qualcuno mi ha detto che per professionalita non ti diranno mai che con il mutuo non puoi, ti fanno arrivare dal tecnico della banca, o per vedere se poi riesci a trovare la somma cash (ma non è il mio caso, ho detto pure cosa faccio per lavoro)... secondo voi è vero?
 

Crespo

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Io ragiono in base ad immobili "normali", con proprietari nella media e acquirenti privati, che cercano casa per se.
Le situazioni come quella da te descritta non sono adatte al primo acquirente che passa, ed è comprensibile che restino irregolari fino al reperimento di un acquirente, che forse non arriverà nemmeno.
Mi è venuto il dubbio perché è un annuncio che ho visto scomparire già due volte e tornare con la stessa agenzia, ora sembra in mano ad una diversa agenzia (ma magari l'agente è uguale)...e io guardo da un anno a questa parte, ma non so prima
 

Crespo

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Io ragiono in base ad immobili "normali", con proprietari nella media e acquirenti privati, che cercano casa per se.
Le situazioni come quella da te descritta non sono adatte al primo acquirente che passa, ed è comprensibile che restino irregolari fino al reperimento di un acquirente, che forse non arriverà nemmeno.
Peraltro inneschi un circolo vizioso, non sistemi perché non trovi acquirente,ma l'acquirente (magari solo io) ha paura di prendere la sola e preferisce dirigersi altrove...
Se non sei deciso a vendere ha ragione PierSilvio, altrimenti no. Peraltro in una prospettiva di cambio lavoro e forse città, io sicuramente vorrei un immobile da vendere con o senza mutuo, anzi scusate senza abusi e difformità (che credevo rari, invece sto scoprendo che sono solo nascosti)

scusate ho scoperto immobilio da poco ma mi sembra che, a parte alcuni, molti abbiate una professionalità non indifferente (non chiedetemi le commissioni però)

Grazie per il contributo davvero
 

PyerSilvio

Membro Storico
Agente Immobiliare
Appare evidente che brancoli nel buio.
Ragionando e procedendo al contrario di quello che invece dovresti fare.

Povero l'agente che ti sta' seguendo.
Se mi capitavi a me ti avrei gia' detto di andare a cercarti un'altra casa da un'altra agenzia.

Fai la proposta con le sospensive.
Doppie, triple, quadruple o come ti pare.

Basta che vai a farla.

Con una o duecento sospensive non perdi i soldi e non becchi le sole di cui hai paura.

Quelli come te e' chiaro che la prendono.

Si preoccupano di tutto quello che devono fare gli altri.
(Conformita' urbanistico catastali spettano al venditore.)

Perdendo di vista quello che dovrebbero fare loro:

Badare al prezzo.
 

Bagudi

Moderatore
Membro dello Staff
Agente Immobiliare
Avendo incontrato la proprietaria,peraltro e lei interessata a vendere,io avrei altre alternative, ma preferisco dirigermi su immobili con meno problematiche (sempre da bar mi spiegano che alcuni abusi edilizi sono reati penali e che se compri un immobile siffatto un domani si considera come se li avessi fatti tu)
Forse non sai che, oggi, per legge, nessun notaio rogita se non c'è la conformità catastale ed urbanistica, il che significa che l'immobile deve essere conforme a quanto è stato concessionato dal Comune a suo tempo e alla planimetria catastale, ma la cosa più importante non è il catasto ma la situazione urbanistica.

Quindi tu puoi fare tranquillamente la tua proposta con la subordinazione a tale conformità e non rischi nulla, perchè, nel caso la situazione fosse insanabile (ma è abbastanza raro) te ne vai senza avere speso un euro...

Certo, perderai un pò di tempo, perchè l'accesso agli atti richiede tempo, ma se l'immobile ti piace, alla fine avrai quello che vuoi.

Nessuno di noi ti può dire se la situazione è sanabile o meno, perchè bisogna controllare il progetto concessionato, ma se fai il subordine come ti ho detto, sarai a posto.

Ah, e lascia stare le chiacchiere da bar...
 

Crespo

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino


Forse non sai che, oggi, per legge, nessun notaio rogita se non c'è la conformità catastale ed urbanistica, il che significa che l'immobile deve essere conforme a quanto è stato concessionato dal Comune a suo tempo e alla planimetria catastale, ma la cosa più importante non è il catasto ma la situazione urbanistica.

Quindi tu puoi fare tranquillamente la tua proposta con la subordinazione a tale conformità e non rischi nulla, perchè, nel caso la situazione fosse insanabile (ma è abbastanza raro) te ne vai senza avere speso un euro...

Certo, perderai un pò di tempo, perchè l'accesso agli atti richiede tempo, ma se l'immobile ti piace, alla fine avrai quello che vuoi.

Nessuno di noi ti può dire se la situazione è sanabile o meno, perchè bisogna controllare il progetto concessionato, ma se fai il subordine come ti ho detto, sarai a posto.

Ah, e lascia stare le chiacchiere da bar...
Grazie
Devo ammettere che passando da un agenzia ero convinto di potermi fidare, ma l'agente non mi ha detto nient di tutto ciò.

Purtroppo di mio non sono molto ferrato in materia...grazie davvero per la disponibilità
 

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