Acquisto e fusione di 2 appartamenti da proprietari diversi

[marcanto]

Al massimo potevi aggiungere alla mia nota l'esistenza della "unione di fatto ai fini fiscali": sicuramente meno onerosa della permuta notarile, e richiede solo una doppia pratica docfa da parte di un tecnico pratico di catasto.

questo che dici è solo ed esclusivamente una operazione che ha una valenza catastale.
ossia sulla planimetria catastale saranno presenti (insieme) le due unità, fermo restando che i proprietari intestatari saranno 2, ciascuno materialmente proprietario del suo immobile.
è solo operazione catastale e basta, quindi all'atto pratico del problema .......questa operazione non è adeguata e non serve a nulla

Con i se e con i ma, non si fa la storia.....

Permanendo intestazioni disgiunte, l

perché mai ???
se come ipotesi precedente i proprietari siano A proprietario di A1 e B proprietario di B1
esempio
A cede a B una quota di 30/100 della sua unità
> sulla proprietà A1 risulta : A proprietario 70/100 - B proprietario 30/100
mentre per la proprietà B1 sarà
> B proprietario 70/100 e A proprietario 30/100
ciascuno di loro ha ceduto all'altro una quota di 30/100
sia A che B risultano comproprietari delle 2 unità .......quindi possono poi procedere ad una fusione assegnandosi le relative quote spettanti.

direi che in questa fase non è neppure importante centellinare con il bilancino le giuste quote se si sa che vi è qualcuno che compra subito dopo.
quello che è importante è stabilire con l'acquirente il giusto valore del proprio immobile, integro e non permutato!!

 

[Bastimento]

Mi pareva di scrivere in italiano.

Se le titolarità sono diverse , sono diverse e non è ammessa fusione catastale.

Se prima si permuta per ottenere titolarità omogenee, allora si modificano le premesse le titolarità da considerare saranno identiche; non ci piove, ma cambia lo scenario.

direi che in questa fase non è neppure importante centellinare con il bilancino le giuste quote se si sa che vi è qualcuno che compra subito dopo.

in questa operazione di permuta è bene centellinare le quote proprio per evitare che AdE contesti una plusvalenza , con maggiorazione della aliquota di imposta di registro.

quello che è importante è stabilire con l'acquirente il giusto valore del proprio immobile, integro e non permutato!!

Lapsus freudiano? Penso volessi scrivere "integro, già permutato e fuso"

questo che dici è solo ed esclusivamente una operazione che ha una valenza catastale.
ossia sulla planimetria catastale saranno presenti (insieme) le due unità, fermo restando che i proprietari intestatari saranno 2, ciascuno materialmente proprietario del suo immobile.
è solo operazione catastale e basta, quindi all'atto pratico del problema .......questa operazione non è adeguata e non serve a nulla

Qui ti risponderei "SI e NO"
Se ad esempio la moglie acquistasse A ed il marito la B, e procedessero per la unione di fatto ai fini catastali, ciascuno sulla propria frazione godrebbe di agevolazione acquisto prima casa, ed entrambi non sarebbero gravati da IMU ecc.

Non è la soluzione ottimale, ma sarebbe più plausibile della tua ipotesi (... che cambia lo scenario di partenza, e soprattutto richiede la volontà di terzi)

 

[marcanto]

Mi pareva di scrivere in italiano.
Se le titolarità sono diverse , sono diverse e non è ammessa fusione catastale.

anche io parlo in italiano .......ma vedo più lontano!
chi parla di immediata unione catastale, prima di questa devi passare per la legittimità urbanistica, ossia presenti in comune un prog di fusione
alla luce del fatto che A e B sono divenuti comproprietari di entrambe le unità (permuta reciproca), POSSONO congiuntamente presentare tale progetto ......

in questa operazione di permuta è bene centellinare le quote proprio per evitare che AdE contesti una plusvalenza , con maggiorazione della aliquota di imposta di registro.

come dicevo vedo più lontano
per l'esempio fatto se la proprietà A1 aveva rendita di 200 tale rendita resta tale anche se sulla proprietà A1 risulta : A proprietario 70/100 - B proprietario 30/100.
ossia in termini fiscali non cambia nulla, ed ciascun comproprietario pagherà proporzionalmente alle quote che si intesta.

ma su tali imposte e spese ti sfugge un dettaglio, i legittimi proprietari se ne infischiano perché DEVONO pattuire con l'acquirente che sarà lui materialmente a pagare.
per questo dicevo che centellinare le quote non aveva importanza in tale fase, perchè il tutto è a totale carico di chi ha bisogno della fusione.

Lapsus freudiano? Penso volessi scrivere "integro, già permutato e fuso"

no nessun lapsus perchè già pensavo alla parte indicata in rosso .....
i 2 proprietari pongono in essere l'operazione SOLO se hanno acquirente.......perchè è a lui che serve la fusione .......a loro stessi la fusione non interessa !!!!!
per loro non ha senso fare la fusione PRIMA sperando di incappare in un acquirente che si accolli anche le spese della stessa !!!!!
L'alternativa è aumentare il prezzo di vendita con il risultato che la vendita sarebbe più problematica

 

[marcanto]

Qui ti risponderei "SI e NO"
Se ad esempio la moglie acquistasse A ed il marito la B, e procedessero per la unione di fatto ai fini catastali, ciascuno sulla propria frazione godrebbe di agevolazione acquisto prima casa, ed entrambi non sarebbero gravati da IMU ecc.

Non è la soluzione ottimale, ma sarebbe più plausibile della tua ipotesi

prescindendo dalle agevolazioni fiscali, la fusione di fatto solo catastale lascia le 2 unità materialmente sempre divise e intestate ai legittimi proprietari da un punto di vista immobiliare
> intestazione al registro immobiliare non sarebbe in comproprietà
sia in termini edilizi ed urbanistici, mancando di una legittimità di fusione mediante pratica edilizia adeguata al caso

 

[Bastimento]

prescindendo dalle agevolazioni fiscali, la fusione di fatto solo catastale lascia le 2 unità materialmente sempre divise e intestate ai legittimi proprietarisia da un punto di vista immobiliare

mai sostenuto il contrario....

 

[marcanto]

mai sostenuto il contrario....

se è cosi
se A e B operano SOLO a livello catastale con sola fusione di fatto.......mi dici in che modo avranno modo di porre in essere (entrambi e congiuntamente) una legittimità edilizia ed urbanistica della unione delle 2 unità .......

comprendi che la sola fusione di fatto (catastale) non serve a nulla se non per soli fini fiscali e per avere una suola planimetria catastale invece che 2 ......

 

[francesca63]

Scusa @marcanto , ma non capisco perché ti stai fissando su ipotesi irrealistiche.
Avevi scritto all’inizio:

i venditori non sono interessati alle intenzioni di chi acquista ......sarebbe possibile MA non senza difficoltà, implicherebbe anche rogito preliminare con assunzione delle relative spese, per fare posto un qualcosa che a loro a tutti gli effetti non interessa e sarebbe non economico

Poi il tuo noto (e a volte apprezzabile) spirito polemico ti sta spingendo attraverso percorsi piuttosto contorti...😉
Non credi ?

 

[PyerSilvio]

Se si legge bene, nella frase si legge "spese" e non la parola imposte!
Anche se era implicito, con -spese- mi stavo riferendo a quelle di natura notarile e non facevo riferimento alle imposte che potevano sfruttare l'agevolazione sulla prima casa !!

PS: tra i tanti utenti che hanno letto e risposto alla discussione .......ti pareva che la frase non veniva raggirata a proprio piacimento SOLO dal solito qualcuno !!!

Ma pure se la "pezza" che ci hai messo ora, fosse vera, il rogito, che ovviamente avviene in luogo solo, anche se dovessero intervenire cento venditori diversi, si paga una volta sola.

Come gia' ti ha spiegato il bastimento nella lectio magistralis che ti ha dato.

 

[PyerSilvio]

Scusa @marcanto , ma non capisco perché ti stai fissando su ipotesi irrealistiche.

..perche' e' una delle sue caratteristiche (ormai) più note.

 

[marcanto]

Scusa @marcanto :

Poi il tuo noto (e a volte apprezzabile) spirito polemico ti sta spingendo attraverso percorsi piuttosto contorti...😉
Non credi ?

Non credi che quello che hai citato del mio msg, collima con il mio #23 la parte in rosso e seguente ?
Essendone la seconda faccia della stessa medaglia o il #23 ti sfugge.

perché sarebbero ipotesi irrealistiche ?
Dal punto di vista notarile la permuta E' possibile, dal punto di vista tecnico, fatta la permuta, e' possibile la pratica edilizia congiunta.
Quindi perché irrealistico!!!! Serve solo acquirente disposto a sopportare anche le spese di questi passaggi, permute !