Acquisto grezzo avanzato senza agibilità

[Fletcher]

Francesca, grazie per la risposta.

Comprerei con fondi miei per il 60% del valore e il restante a mutuo (fatto 100 il valore dell'immobile finito)

 

[Fletcher]

Lo trovo difficile da credere

Ho chiamato 4 studi: 2 mi hanno rimbalzato prima ancora di parlare con un professionista. 2 mi hanno fatto parlare con un professionista sono quando mi sono presentato come collega e mi hanno gentilmente rimbalzato: troppo lavoro dovuto alle ristrutturazioni eco-bonus (così mi è stato detto, almeno)

 

[Fletcher]

immagino si parli di una abitazione singola.
in teoria è fattibile; anche in pratica.
difficile capire quanto vale quello che manca e quindi che sconto farsi applicare.
senz'altro dovrai avvalerti del supporto di un tecnico che, tanto per cominciare ti valuterà "quello che manca"; per farlo in modo ragionevolmente accurato dovrà interfacciarsi con il costruttore. EDIT: e ben difficilmente basteranno i 3 giorni che ti separano dall'appuntamento)
a quel punto, potrai eventualmente fare un'offerta, considerando che, quasi sicuramente, in corso di completamento salteranno fuori delle spese impreviste.

valuta anche ottenere un mutuo sarà meno agevole che non su un immobile finito.

Abitazione singola. Per la valutazione del "quanto manca" tra grezzo avanzato e immobile finito, mi è stato preventivato prima della svolta della trattativa...ovvero quando il costruttore mi aveva proposto: "te la finisco io", in 80.000€. Per il disturbo è disposto a togliermi altri 20.000 dal prezzo di vendita al grezzo.

Quello di cui ho bisogno in 3 giorni è semplicemente una lista di documenti da chiedere al costruttore per rendere proficuo l'incontro.
Per l'offerta c'è tempo.....dopo che avrò trovato il mio esperto che verrà con me a fare un sopralluogo dell'immobile e si renderà conto di tutto.

 

[Giuseppe Di Massa]

Buongiorno a tutti,

Mi trovo nel mezzo di una contrattazione per l'acquisto di una casa....e sembra tutto girare per il verso sbagliato.
La casa si trova allo stato di grezzo avanzato (molto avanzato, nel senso che mancano pavimenti al primo piano, le porte interne ovunque, la caldaia e tutti i bagni) e si era iniziata la trattativa ipotizzando l'acquisto a lavori ultimati.
Ora il costruttore mi dice che, causa sua età avanzata e voglia di chiudere l'attività, vuole vendere la casa allo stato dei fatti. Questo implica che essa, al momento del rogito, sia accatastata come F3, non abbia agibilità, e sa Dio solo cos'altro (io non sono del mestiere e non ne capisco).
L'agente immobiliare che gestisce il tutto la fa molto facile (è amico del venditore), dicendo che è una mera questione burocratica l'agibilità, che non ci vuole niente e che in men che non si dica si può arrivare a fine lavori ed a entrare in casa.
A me puzza. Come detto, io non ne capisco una mazza, per cui ho provato a contattare un notaio, il quale mi ha risposto che non è materia da notaio, ma devo contattare un esperto. Gli ho chiesto "sì, ma quale esperto" e mi ha detto: "un ingegnere/architetto/geometra". Così ho fatto, ho chiamato 3 studi ma non ho avuto successo: tutti troppo impegnati e nessuno che ha voluto darmi retta: ho chiesto un appuntamento per una consulenza, ma nulla.

Nei prossimi giorni ho un appuntamento con il costruttore e l'agente immobiliare e vorrei capire cosa chiedere loro a livello di documentazione per avere le carte giuste da sottoporre ad un esperto (se mai ne troverò uno disposto ad aiutarmi)

Ora Vi chiedo le seguenti cose:

1. conviene acquistare al grezzo avanzato senza avere l'agibilità?
2. quali documenti dovrei avere in mano per assicurarmi che tutto sia in regola?
3. a quale figura professionale chiedere aiuto e come trovarne una disponibile? Purtroppo sembra che tutti gli studi di ingegneria siano presissimi con le ristrutturazioni eco-bonus e per lavoretti del genere non si scomodano

Ciao
1. no, salvo che non sia un super prezzo
2. nessuno, potresti dovertene occupare personalmente se ovviamente ti saranno forniti i documenti necessari
3. un architetto, che ti spieghi la pratica e vada a "vedere" in tempo reale cosa c'è e ci sarà in Comune in merito alla costruzione, ti direi che l'agente immobiliare è impossibile che non ne abbia uno con cui collabora, ma forse non ti fidi più di lui

 

[francesca63]

Comprerei con fondi miei per il 60% del valore e il restante a mutuo (fatto 100 il valore dell'immobile finito)

Dovresti sentire in banca che tipo di mutuo potrebbero farti, prima ( o in contemporanea) della raccolta documenti.
Cioè dovresti approfondire entrambi gli aspetti.

 

[Jan80]

Potresti chiedere al vwnditore/costruttore di far partecipare all'incontro anche qualche suo tecnico che ha progettato e seguito i lavori. Considera che dovrai farti volturare il titolo edilizio e sarebbe bene almeno valutare di far concludere i lavori si tecnici che li hanno iniziati, previo preventivo per le immancabili varianti architettonica e sismica, direzione lavori, oneri sicurezza, accatastamento, conformità impianti, aqe, ape, collaudo statico, agibilità perché sarai tu a doverle pagare.

 

[PyerSilvio]

non trovo uno straccio di ingegnere che sia disposto a seguirmi

Oi @Fletcher,
Evidentemente e' perché ti poni male.

Per i professionisti a cui ti sei rivolto, il rischio di lavorare a vuoto impiegando tempo e risorse inutilmente, è troppo alto.
Ecco perché prendi picche da tutte le parti.

Se il costruttore, per qualsiasi ragione, non si trova più nelle condizioni di ultimare il fabbricato, significa che ti trovi davanti ad un buon affare e, per quanto hai riferito, della tua capienza di acquisto, hai le qualità necessarie per conseguirlo.

Il certificato e il suo conseguente rilascio, non è un fantasma e ne' un marziano.

Per ottenerlo, occorre aprire la pratica edilizia, avviare i lavori e appena questi sono terminati, concludere la pratica burocratica.

Per poter concludere ogni passaggio, fino ad arrivare al corretto allineamento catastale e quindi poter richiedere il certificato, oltre alle conformità ormai oggigiorno di rito, relative agli impianti, occorre che ogni onere eo adempimento urbanistico stabilito venga osservato.

Come tributi, tasse, imposte ed obblighi.
Questi ultimi potrebbero ad esempio, essere spazi di confine riservati a pubblico parcheggio.
Così come previsto, dalla concessione edilizia che il comune di riferimento ha a suo tempo autorizzato nella fase di approvazione del progetto che era stato presentato.

Oneri e tributi pendenti, sono forse la parte più "delicata" a cui devi stare più accorto, essendo costi che potrebbero incidere e gravare sulla bilancia della convenienza e della bontà dell'affare.
Questioni di soldi quindi.

Posto che aver paura, che un fabbricato, concepito, concessionato e realizzato attualmente, possa essere dichiarato inagibile da chi lo ha autorizzato, è un timore infondato.
Un non senso che non può esistere sulla faccia della terra.
Nemmeno nella vicenda dell'eco mostro di Bari.
Con il comune concessionario costretto ad un risarcimento mostro in favore della ditta esecutrice, che aveva realizzato i fabbricati in riva al mare, nel pieno rispetto della concessione rilasciata.

Perché in linea di principio, fin dalla sua introduzione negli anni trenta, se un fabbricato è dichiarato inagibile, se non si sana, ottemperando a sanzioni per renderlo tale, allora deve essere abbattuto.
Atteso che se un fabbricato residenziale è dichiarato non abitabile allora giocoforza, deve essere abusivo.

Ora, se come appare evidente, la questione è tutta di soldi, di quello è che ti devi preoccupare.

Vai a fare prima la proposta. Al ribasso.
Pensi che il costruttore non lo sa' quanti soldi occorrono per proseguire e concludere le prassi? Lo sa' eccome.

Senza tanti fronzoli e senza andare prima in banca, che In questa fase è inutile, l'offerta puoi farla molto semplicemente, condizionandola al mutuo e fine del teatro.

Piccola caparra alla proposta, che poi integrerai con un successivo acconto caparra, nella fase del contratto preliminare che stipularai appena ricevuto il nulla osta dalla tua banca.

Con la prerogativa di ottenere una delega dal proprietario, per recarti ingaggiando un tecnico, nella consultazione di tutti gli atti depositati nel comune concessionario.

Assunta la qualità di promissario acquirente e con la delega in mano vedrai i tecnici fare a pugni per seguirti e ottenere la direzione di quei lavori.

 

[Fletcher]

@PyerSilvio

Evidentemente e' perché ti poni male.

Innanzi tutto grazie. Sicuramente hai ragione tu, mi pongo male e temo che il mio pormi male sia legato al fatto che non so cosa chiedere loro: chiedevo una consulenza ma forse non era quello che, effettivamente, mi serviva.

Ora, grazie al tuo messaggio, mi sembra di avere la situazione un po' più chiara.

Procederò nel chiedere la delega al costruttore per verificare la situazione come mi hai consigliato tu e poi andrò a bussare alle porte degli studi di ingegneria.

@Jan80

Potresti chiedere al vwnditore/costruttore di far partecipare all'incontro anche qualche suo tecnico che ha progettato e seguito i lavori. Considera che dovrai farti volturare il titolo edilizio e sarebbe bene almeno valutare di far concludere i lavori si tecnici che li hanno iniziati, previo preventivo per le immancabili varianti architettonica e sismica, direzione lavori, oneri sicurezza, accatastamento, conformità impianti, aqe, ape, collaudo statico, agibilità perché sarai tu a doverle pagare.

Purtroppo il costruttore ha "chiuso" di fatto l'azienda, nel senso che non ha più né tecnici né maestranze e mi ha detto chiaramente che non ne vuole più sapere di lavorare. Io avrei voluto far concludere a lui/sue maestranze i lavori, ma non è possibile.


@francesca63

Dovresti sentire in banca che tipo di mutuo potrebbero farti, prima ( o in contemporanea) della raccolta documenti.
Cioè dovresti approfondire entrambi gli aspetti.

Già interpellato la banca che mi ha detto "no problem" il mutuo è sicuramente concedibile: prima mi sono preoccupato di avere i soldi per acquistare la casa finita, poi mi hanno cambiato le carte in tavola. Ho parlato con la banca che ha detto: non ci sono problemi anche con la nuova formula.

 

[eldic]

brutalmente prova a chiedergli "ho bisogno di essere seguito per il completamento di questo immobile: quanto chiedete per questa prima fase interlocutoria?"

 

[PyerSilvio]

banca che ha detto: non ci sono problemi

..che è quello che ti ho detto anche io.

Vai a fare prima la proposta.

Fondi prima l'accordo economico e poi prendi in mano la situazione.

Mi è capitato qualche tempo fa una stessa e identica situazione.

Con il costruttore che non ultimava la casa, una villa davvero pregevole, per gravi problemi di salute.

Oggetto che era posto in vendita finito a 550k euro.

Proposta e venduta ad un mio amico, in questo caso fortuna sua, che era un tecnico, a 200k euro.

150k impiegati per ultimare le opere e le prassi burocratiche necessarie.

Per come oggi si presenta, anche in considerazione del cambiamento urbanistico di tutta quella zona, se la casa fosse immessa sul mercato oggi, non si farebbe tanta fatica a piazzarla a 600mila.

Vai a fare la proposta.
Prima che possa arrivare un contendente a turbare la trattativa.