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  1. facas70

    facas70 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    salve a tutti, sono un "semplice" cittadino e non un tecnico, da qualche settimana alla ricerca su qs Forum, di un chiarimento ai miei dubbi. Sono in procinto di acquistare un immobile facente parte di un edificio costruito inizio anni 60. In esso è stato effettuato un abuso edilizio di chiusura di un terrazzino 3x3 su due lati con un muro e veranda in ferro e vetro. Il tetto del terrazzino è composto dal solaio del terrazzino del piano di sopra. Tutti nello stabile hanno effettuato lo stesso abuso. Sono in possesso di una causa Comune contro tutti i proprietari (incluso il mio) che hanno effettuato l'abuso. Detta causa è stata vinta dagli imputati per non aver commesso il fatto in riferimento alla legge 1967/765. In particolare in favore del "mio" proprietario il giudice ha ritenuto affidabili delle testi frequentatrici del luogo, che dichiaravano l'epoca degli abusi agli anni 62/63. La planimetria catastale risale al luglio 1967 e riporta lo stato originale dell'immobile (con terrazzino). Per l'abuso, non esiste pratica di condono al comune. Finora ho consultato 2 notai ed un geometra e questi sono i pareri (discordanti) finora ricevuti: notaio 1: effettuare una perizia di un geometra attestante l'epoca dei lavori "ante 67", procedere al riaccatastamento della nuova planimetria, rispondente allo stato attuale. Dopodichè si potrà procedere a rogito. notaio 2: assolutamente non procedere al riaccatastamento della nuova planimetria, che complicherebbe la situazione in quanto risulterebbe un "aumento di superficie" ... effettuare una pratica di accertamento di conformità, dopo il cui esito positivo si potrebbe procedere al rogito. geometra: effettuare perizia tecnica a sua cura attestante l'epoca dei lavori "ante 67", con riferimento alla sentenza della causa vinta dal proprietario, procedere al riaccatastamento della nuova planimetria, rispondente allo stato attuale. Dopodichè si potrà procedere a rogito. Ovviamente mi farebbe piacere se avesse ragione il notaio 1 o il geometra ma cercherei una conferma dagli autorevoli frequentatori di questo autorevole forum. Di chi mi devo fidare? Ringrazio anticipatamente per i contributi.
     
  2. Alvisets

    Alvisets Membro Attivo

    Altro Professionista
    Se è ante 67 tutto va in cavalleria...anche l'abuso del terrazzino che è stato dichiarato da una sentenza eseguito prima del 67 giusto? Non vedo che problemi ci possano essere, basta la dichiarazione sostitutiva del proprietario che attesti che non sono state apportate modifiche. Poi se preferite che la planimetria corrisponda allo stato di fatto, fate una DIA.:)
     
  3. lucamassai

    lucamassai Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    il proprietario deve fare la conformità urbanistica a sue cure e spese, quindi deve riaccatastare l'appartamento facendo una dia in sanatoria. e poi tu potrai comprare l'immobile senza problemi.
     
  4. mata

    mata Membro Assiduo

    Altro Professionista
    La prima legge urbanistica è del 17/08/1942, la n° 1150: da tale data ogni costruzione necessita del rilascio di una licenza. Il riferimento al 1967 è solo la possibilità di non indicare i permessi, nel rogito, qualora gli stessi siano iniziati antecedente al 1° settembre (data di entrata in vigore della L. "Ponte), niente più. Per un notaio è fondamentale in quanto l'atto è valido e non nullo (anche se il permesso ante 67 è difforme o addirittura inesistente). Quindi l'acquisto è valido, ma magari il fabbricato è abusivo: si salva il notaio ma non l'acquirente....
     
  5. synyer

    synyer Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Poi se preferite che la planimetria corrisponda allo stato di fatto, fate una DIA.

    [​IMG]
     
  6. Alvisets

    Alvisets Membro Attivo

    Altro Professionista


    Si salvano notaio e acquirente, il venditore dichiara e ne risponde.
    Cosa sta scritto nell'atto di provenienza? Controlla chi era il notaio che ha fatto l'atto e prova a sentire cosa ti consiglia.
    Non sarebbe male chiedere al proprietario di verificare con gli altri inquilini come hanno risolto loro la questione quando hanno compra/venduto visto che il problema sembra essere comune.:)
     
  7. facas70

    facas70 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    il fabbricato non è abusivo. E' stato costruito da un ente (IACP) dal quale il vecchio proprietario ha riscattato dopo circa un decennio di fitto. Sono in possesso di tutti gli atti di provenienza e quietanza dei pagamenti e, valutati con il notaio, sono in regola.
    Altri proprietari, hanno usufruito negli anni passati del condono; a detta di uno dei notai che ho contattato inutilmente, in quanto l'epoca dell'abuso era ante 67.

    Tra l'altro synyer ha citato la DIA.

    Vorrei capire quale deve essere l'ordine cronologico da seguire:

    1. perizia tecnica geometra perizia attestante l'epoca dei lavori "ante 67"
    2. riaccatastamento della planimetria conforme allo stato di fatto
    3. rogito
    4. DIA attestante i lavori di ristrutturazione ed eventuale ridistribuzione degli spazi interni

    e quindi quale dei due notai che ho consultato ha ragione nella procedura da seguire .... ancora grazie per i contributi!
     
  8. mata

    mata Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Seco
    Quindi, secondo te, chi compra deve fidarsi del notaio e dell'acquirente.... non si capisce allora perchè le persone incarichino dei professionisti per verificare la conformità di quanto oggetto di acquisto: che siano tutti matti? Vai a vedere il progetto allegato alla licenza edilizia e confrontalo con lo stato attuale e vedi se è conforme oppure no. O pensate che lo faccia il notaio? A lui basta che l'atto non sia nullo...
     
  9. mata

    mata Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Ti stai contraddicendo, perchè non si capisce perchè, s el'iimobile è in regola, gli altri condomini abbiano usufruito del condono: ho capito male?
     
  10. Alvisets

    Alvisets Membro Attivo

    Altro Professionista
    No, dico solo, che se per chi compra (acquirente) è sufficente che l'immobile sia compravendibile (come lo è questo) può accettare la certificazione del proprietario (che in questo caso è comprovato essere veritiera anche da una causa vinta!). Le modifiche sono state fatte prima del 01/09/1967, basta. Chi ne risponde nel caso di dichiarazione mendace è il proprietario, non l'acquirente comunque. Vuoi la corrispondenza tra stato di fatto e planimetria, fai una DIA. A me sembra abbastanza semplice, tutto qua.
     
  11. Alvisets

    Alvisets Membro Attivo

    Altro Professionista
     
  12. facas70

    facas70 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    alvisets tutto chiaro! Solo mi sfugge ancora perchè continui a riferirti ad una DIA e non ad un nuovo accatastamento per raggiungere lo scopo della conformità tra stato di fatto e planimetria cat.? quale la differenza?
     
  13. mata

    mata Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Sc
    Scusa, ma se le modifiche abusive non sono sanabili? Oppure se le sanzioni sono di decine di migliaia di euro (ad un mio cliente 33.000 € di multa per 7 mq. di ampliamento rispetto alla licenza edilizia del 1957)...Mi deve bastare la commerciabilità? E quando vado a chiedere un permesso e viene fuori il patatrac? Se i soldi che dò sono buoni, prentendo che il fabbricato lo sia egualmente: conforme e con abitabilità
     
  14. mata

    mata Membro Assiduo

    Altro Professionista
    L'accatastamento serve ai soli fini fiscali, non sana niente: paradossalmente puoi accastare anche un fabbricato abusivo
     
  15. Alvisets

    Alvisets Membro Attivo

    Altro Professionista
    Credo che per una veranda basti una DIA. Il tecnico successivamente provvederà alle modifiche documentali (accatastamento).
     
  16. Alvisets

    Alvisets Membro Attivo

    Altro Professionista
    Certo che se l'acquirente si impunta (giustamente) può pretendere che le carte siano tutte in regola, ci mancherebbe altro. Ai fini della commerciabilità del bene però poco cambia. Non c'è corrispondenza? potrei in futuro trovarmi a dover vendere l'immobile a una persona che pretende la corrispondenza? O magari per la pratica del mutuo il prito della banca la richiede? Sono tutte situazioni da valutare. Chi compra sa che eventualmente può richiedre uno "sconticino" congruo alle difficoltà alle quali potrebbe andare in contro. Questa è la mia opinione.
     
  17. Una dichiarazione ed i notai si salvano sempre, i loro clienti meno.
     
    A mata piace questo elemento.
  18. mata

    mata Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Non è che il cliente si debba imputare, dovrebbe essere la norma: che ne sa lui di tutte queste cose, se non gliele dice nessuno? Il problema è che in italia è pieno di polli da spennare...
     
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  19. ledzeppelin

    ledzeppelin Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    il fatto che l'abuso sia stato fatto prima del 1967 non vuol dire che sia sanato. avreste comunque dovuto regolarizzare il tutto con il condono 47/85. la legge fondamentale dell'urbanistica è del 1942!!! ben prima del 67!
     
    A Valerio Spallina piace questo elemento.
  20. Alvisets

    Alvisets Membro Attivo

    Altro Professionista
    Hai ragione, se non ne sa nulla che si affidi ad un agente immobiliare o ad un tecnico che lo segua, nessuno è nato imparato!
     

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