Acquisto immobile con rendiconto condominiale in passivo

[franco2017]

Salve,

sarei interessato all'acquisto di un immobile. L'agenzia mi ha fatto avere un estratto del rendiconto relativo alle spese condominiali ed ho notato che è in passivo di 70000€.
Da quello che ho capito ci sono 2 condomini morosi, probabilmente anche di più (mancano delle pagine, ho solo quella in cui c'è il totale.
Secondo voi cosa posso fare per capire meglio la condizione economica del condominio? Ho il numero dell'amministratore e proverò a chiamarlo ma dubito che mi dara informazioni circa le condizioni economiche del condominio..
Di sicuro so che lo scorso anno sono stati fatti diversi lavori sullo stabile (credo facciata e tetto).

Grazie e buona giornata

 

[Andrea Occhiodoro]

Ciao franco2017,
chiedi (tramite agenzia) al tuo potenziale venditore di farti avere il prospetto completo delle morosità condominiali. In qualità di condòmino lui avrà il diritto di chiedere tale informazione all'amministratore e quest'ultimo sarà obbligato a fornirla. Quando avrai ottenuto il prospetto la situazione sarà certamente più chiara e potrai prendere al meglio le tue decisioni di acquisto.

 

[myreplies]

Caro Franco2017,

per prima cosa devi chiarire a te stesso se prevale più la voglia di comprare l'immobile o la paura di andare ad impelagarti in beghe condominiali.
Se prevale la prima, allora tieni presente che in qualità di nuovo condomino, una volta che avrai acquistato, sei tenuto in solido con il precedente proprietario solo alle spese condominiali approvate nell'anno in corso o nell'anno precedente. Per tutte le altre spese approvate prima che tu acquistassi, è il venditore ad essere l'unico tenuto a pagarle.
Ora, se il tuo venditore è in regola con le quote condominiali, ordinarie e straordinarie (cosa che puoi farti attestare da una dichiarazione dell'amministratore da allegare all'atto di compravendita o mediante l'esibizione dell'ultimo bilancio condominiale con il riparto approvato), per te i rischi si abbassano notevolmente. Infatti la attuale normativa prevede che i creditori del condominio non possono rivolgersi ai condomini in regola con i pagamenti se non dopo aver escusso infruttuosamente i condomini morosi.
Se invece il tuo venditore non è in regola con le quote condominiali, puoi pretendere che lo stesso vi provveda e certifichi il pagamento delle morosità. In alternativa puoi farti rilasciare da lui stesso una garanzia (ipoteca su altro immobile, fideiussione bancaria) a copertura di quanto potresti essere tenuto ad anticipare al posto suo una volta divenuto proprietario e condomino.
Certamente, andrai ad immetterti in un condominio con una notevole esposizione debitoria e questo potrebbe portarti a dover anticipare dei pagamenti affinchè la gestione condominiale non si paralizzi. Ma ciò non toglie che si tratta pur sempre e solo di anticipi e che dunque rimane fermo il tuo diritto ad ottenere la restituzione di quanto dovrai aver anticipato dai condomini morosi.
Spero di esserti stato d'aiuto.
Ciao.

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[franco2017]

Intanto grazie per la tua risposta.

Infatti la attuale normativa prevede che i creditori del condominio non possono rivolgersi ai condomini in regola con i pagamenti se non dopo aver escusso infruttuosamente i condomini morosi.

il problema secondo me non è solo relativo ai creditori (per creditori immagino tu intenda ditte che hanno eseguito lavori nel condominio) ma anche e soprattutto le spese condominiali non pagate dai morosi.
Quelle vengono in automatico ripartite tra i condomini virtuosi?
Io trovo assurdo che, ad esempio, se in un condominio di 10 nuclei, solo 5 pagano le spese condominiali, sono sempre questi 5 a dover pagare anche le altre 5 quote di spese condominiali.

 

[franco2017]

Ma ciò non toglie che si tratta pur sempre e solo di anticipi e che dunque rimane fermo il tuo diritto ad ottenere la restituzione di quanto dovrai aver anticipato dai condomini morosi.

beh..anticipi non saprei..metti il caso che i morosi siano nullatenenti, magari in affitto, e che non pagano le spese condominiali, in quei casi dubito sia cosi semplice avere indietro i soldi anticipati.
Leggevo che in alcuni casi può accadere che i morosi siano persone che lavorano in nero, in quei casi come fai ad avere indietro gli anticipi?
L'unico modo sarebbe fargli pignorare casa..

 

[Bagudi]

Infatti esistono i decreti ingiuntivi condominiali.

 

[franco2017]

Infatti esistono i decreti ingiuntivi condominiali.

come si dice..fatta la legge trovato l'inganno. Un decreto ingiuntivo contro uno che dimostra di non avere lavoro o altri beni può fare poco nell'immediato secondo me.
Certo, se poi la casa è di sua proprietà e non gli è stata affidata dal comune potrebbero pignorarla.
Nel mio caso ho paura che la casa sia stata affidata dal comune a qualcuno dei morosi. Credo sia un quasi ex condominio ALER, nel senso che la maggior parte dei nuclei appartengono a persone che hanno riscattato la casa o che hanno acquistato un casa riscattata però rimane ancora qualche appartamento gestito da ALER..

 

[myreplies]

Se la casa è del condomino moroso, lui avrà sicuramente quella casa da perdere. Certo, la procedura immobiliare è lunga ed ha i suoi costi, ma c'è anche da dire che è ben difficile che un soggetto si faccia espropriare la casa per spese condominiali. Molto più probabilmente, ricevuto il pignoramento, proporrà la conversione del pignoramento: in pratica si impegnerà a pagare tutto quanto dovuto, maggiorato di interessi e spese legali, entro un termine massimo stabilito dal giudice.
Se la casa è dell'ALER (suppongo sia un istituto pubblico per le case popolari o di dipendenti statali), allora sarà l'ALER a doversi far carico delle spese condominiali. Stiamo parlando dunque di un soggetto certamente solvibile.
Ad ogni modo, ribadisco, la domanda principale che devi porti è sempre quella: l'immobile ti interessa veramente? Se sì, come vedi, i rimedi ci sono. Se non lo ritieni un affare sufficientemente conveniente, allora guarda altrove e non pensarci più.
Ciao
Myrelplies.it