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  1. giuseppegullo

    giuseppegullo Membro Attivo

    Privato Cittadino
    un cliente compra un appartamento con le agevolazioni.
    Successivamente fraziona l'appartamento e ne vende una parte .
    Cosa succede in termini di perdita o no delle agevolazioni prima casa??

    Grazie e saluti a tutti
     
  2. Abakab

    Abakab Ospite

    Non perdi le agevolazioni.
    La vendita delle unità immobiliari risultanti dal frazionamento dell’appartamento non determina plusvalenza tassabile, semprechè lo stesso sia stato destinato ad abitazione principale dal contribuente o dai suoi familiari per la maggior parte del tempo intercorrente tra la data d’acquisto dell’immobile, successivamente frazionato, e la data di vendita di entrambi gli appartamenti risultanti dal frazionamento ovvero le date delle singole cessioni, se effettuate separatamente.
     
  3. allberto

    allberto Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Quindi si può vendere un box associato a prima casa senza incombere in sanzioni prima dei 5 anni?

    Non mi è mai capitato un caso simile.
    Io penso che si debba pagare la differenza delle imposte più una piccola penale che poi viene scontata se riconosciuta....

    Puoi darmi delucidazioni Abakab.
     
  4. Abakab

    Abakab Ospite

    Non si parla di pertinenza ma di frazionamento casa acquistata con le agevolazioni e relativa rivendita.
    Questo è quanto dice l'AdE:

    La plusvalenza realizzata vendendo uno o entrambi gli appartamenti derivanti dal frazionamento di un immobile acquistato usufruendo delle agevolazioni fiscali prima casa, non è assoggettata a imposizione fiscale in base al dettato dell’art. 67, comma 1, lettera b), D.P.R. n. 917/1986.
    Ciò a condizione che l'immobile sia stato destinato ad abitazione principale dal contribuente o dai suoi familiari per la maggior parte del tempo intercorrente tra la data d’acquisto e la data (o le date se effettuate separatamente) di vendita di entrambi gli appartamenti risultanti dal frazionamento.

    In effetti l'anno scorso mi è capitata una vendita di questo tipo, acquisto prima casa, in seguito frazionamento e vendita di una unità immobiliare frazionata nel quinquennio, il notaio mia ha detto che sino a quando il venditore mantiene la residenza in una delle unità frazionate non ci sono sanzioni relative alla perdita delle agevolazioni.
     
    A allberto piace questo elemento.
  5. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare

    neanche se vendi l'unità dove non hai la residenza?
     
  6. allberto

    allberto Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare

    Buono a sapersi...:stretta_di_mano:
     
  7. Abakab

    Abakab Ospite

    No in questo caso l'AdE potrebbe chiedere il rimborso delle agevolazioni relative alla quota del frazionamento venduto che non può essere richiesto prima che sia passato un anno dalla vendita in quanto il venditore potrebbe teoricamente vendere anche l'appartamento ove ha mantenuto la residenza e riacquistare, mantenendo così le agevolazioni.
     
  8. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    ... quindi passato l'anno chiede la differenza + sanzioni ect..?
     
  9. Abakab

    Abakab Ospite

    :ok: naturalmente solo per la quota relativa al frazionamento venduto.
     
  10. nicolab

    nicolab Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Sono nuovo del forum, scusate se m'intrometto nella discussione ma questo argomento m'interessa particolarmente. Avrei bisogno di un consiglio per evitare di fare (altri) errori.
    Piccola cronostoria: mi sono aggiudicato un'appartamento all'asta ad un prezzo molto vantaggioso (diciamo di molto inferiore anche al valore catastale). Lo acquisterò con l'agevolazione prima casa. In realtà gli appartamenti in origine erano due (piano terra e primo piano) e sono stati successivamente uniti e regolarizzati (catasto, comune..). La mia idea è ridividerli subito dopo il rogito in modo da utilizzarne uno come abitazione principale. Il problema è che in realtà l'appartamento dovevamo comprarlo in due (io e la mia ragazza) ma causa un pò la nostra ignoranza in materia di aste e soprattutto mal consigliati dal curatore stesso (incompetente), che ci disse che se anche l'aggiudicazione fosse solo a mio nome si poteva comunque cointestare l'appartamento con un altro soggetto (falso). Fortunatamente l'appartamento posso acquistarlo anche da solo (metà soldi li ho, l'altra metà mutuo). Io vorrei riuscire in qualche modo a vendere alla mia ragazza o uno dei due appartamenti, oppure la metà di uno di essi (quello che utilizzeremo per viverci) in modo che anche lei possa (giustamente) rientrare nell'operazione, ripeto economicamente molto vantaggiosa. Quindi la mia idea è:
    1- prima cosa ridivido gli appartamenti
    2- Poi spostiamo entrambi la residenza in quello che utilizzeremo come abitazione principale (piano terra)
    3- Dato che il mutuo ipotecario all'inizio sarà su tutto l'appartamento, dopo averlo diviso farò richiesta alla banca di spostarlo su quello al primo piano (ho già parlato al direttore della banca e gli ho spiegato la situazione e ha detto che non ci sono problemi perche l'importo del mutuo è molto inferiore al valore di un appartamento)
    4- A questo punto lascierò passare magari un po di tempo (qualche mese) a poi venderò alla mia ragazza (che si farà anche lei un mutuo prima casa), o tutto o la metà dell'appartamento al piano terra dove abbiamo entrambi la residenza da qualche mese.
    5- Infine io rimarrò con l'appartamento al primo piano e dovrò decidere il dafarsi in base al passaggio precedente. Se ho venduto tutto l'appartamento al piano terra alla mia ragazza, con il ricavato estinguo il mutuo e potrei anche venderlo (ma in questo caso mi sa che incorro nella plusvalenza). Altrimenti lo posso sempre tenere e affittarlo.
    Come evrete capito dalla lunghezza del mio post la situazione è un po ingarbugliata. Ci siamo fidati di un incompetente e per colpa sua rischiamo di dover pagare un botto di tasse in più per niente. Accetto qualsiasi tipo di consiglio
     
  11. Abakab

    Abakab Ospite

    Se porti subito la residenza non avrai problema di plusvalenza al momento della rivendita alla tua ragazza, rivendendo, però, prima che siano passati i fatidici 5 anni l'Agenzia delle Entrate potrebbe richiederti quanto ti è stato scontato in sede di agevolazioni prima casa, calcolati di interessi e mora, relativamente alla quota frazionata venduta.
    I post sopra spiegano la situazione.
     
  12. nicolab

    nicolab Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Ma quando dici "potrebbe richiederti" è perchè non è sicuro che questo succeda? Non c'è un modo per saperlo prima? E' un po come giocare al lotto?
    (Legge a parte, a me sembra un controsenso che se voglio vendere metà della mia prima casa alla mia convivente o anche moglie mi possano addebitare la differenza delle tasse non pagate più la sanzione, anche perchè io continuerò a viverci in quella casa).
    Chiusa comuqnue la parantesi logica, ovviamente bisogna ragionare legalmente
     
  13. Abakab

    Abakab Ospite

    L'accertamento non è automatico.
    Non è un controsenso, ti sono stata date delle agevolazioni, in sede di acquisto, a determinate condizioni che vengono meno nel caso di una rivendita, anche per quota, nei primi 5 anni.
    Questo è quanto dice l'AdE:
    Anche la cessione di una sola quota dell'abitazione acquistata fruendo dei benefici prima casa (imposta di registro al 3%, o IVA al 4%, pi imposte ipotecaria e catastale in misura fissa, pari a 168 euro ciascuna), se effettuata entro i cinque anni successivi all`acquisto, determina la decadenza dalle agevolazioni, seppur limitatamente alla quota-parte dellimmobile venduto.

    Il fatto che tu continui a viverci è ininfluente.
     
  14. nicolab

    nicolab Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Intanto grazie per l'aiuto. Però forse mi è sfuggito qualcosa. Abakab nel 4° post tu dici:
    Quindi non capisco, sembrerebbe il mio stesso caso:
    1- Acquisto prima casa
    2- Fraziono
    3- Sposto la residenza in uno degli immobili
    4- Vendo (o dono) parte di uno degli immobili (oppure vendo tutto un'immobile)
    Dov'è che sbaglio?
     
  15. Abakab

    Abakab Ospite

    Era inteso come pur rivendendo la o le parti frazionate nel quinquennio, quella che rimaneva di proprietà ( per intero o per quota) manteneva le normali agevolazioni fiscali.
     
  16. nicolab

    nicolab Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Ho capito.
    Invece per quanto riguarda il discorso plusvalenza ho un dubbio. Per spiegarlo faccio due esempi:
    1- io acquisto un'immobile come prima casa, sposto la residenza in quell'immobile e ci vivo diciamo per un paio d'anni. Poi decido di frazionarlo in due unità e di metterne in vendita una. So già che mi arriverà da pagare la differenza delle tasse più la sanzione sulla parte che vendo, ma non importa. In questo caso non c'è plusvalenza perchè per i due anni precedenti io ho adibito tutto l'immobile come mia abitazione principale.
    2- (che è quello che vorrei fare): io acquisto un immobile come prima casa, subito dopo il rogito lo fraziono in due unità e sposto la residenza in uno dei due che sarà quello che vorrò tenere come abitazione principale. Successivamente venderò l'altro.
    Domanda: In questo caso posso incorrere nella plusvalenza dato che l'immobile che vendo non è praticamente mai stato utilizzato come mia abitazione principale?
     

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