Buongiorno a tutti. Sto valutando di acquistare la mia prima casa; la zona in cui cerco l'immobile non è facilissima dal punto di vista catastale: soprattutto, ci sono molti abusi edilizi sanati col condono del 1985, e talvolta manca la concessione in sanatoria, o emergono comunque questioni catastali a cui bisogna fare attenzione. Ho trovato una casa carina e di recente costruzione, ben posizionata, con un'ottima esposizione, pertinenze e tutto. Unica pecca: è già affittata con un 4+4 rinnovato a inizio anno, per cui il contratto terminerà a inizio 2026. L'AI, molto cordiale, mi ha inviato un po' di documenti che avevo richiesti: planimetrie, visure, il contratto di locazione, ... . Il prezzo richiesto dalla proprietà per la casa più posto auto coperto eccede di gran lunga la media del mercato immobiliare della zona (io faccio affidamento alle quotazioni della banca dati dell'Agenzia delle Entrate; fuori tema: è una cosa sensata?). Ho valutato pure il canone d'affitto, sottoscritto nel 2018, il quale è persino inferiore al valore minimo di locazione che la banca dati dell'AdE riporta per il 2018 (7,55€ per mq sulla superficie lorda contro 7,8€ quale valore minimo riportato). A questo punto le mie domande sono molteplici:
1) anzitutto, ha senso fare affidamento sui valori dell'AdE?
2) Quanto è possibile per me acquirente giocare su un ribasso, in termini percentuali, determinato dal fatto che l'immobile è locato? Ha senso, per esempio, pretendere un prezzo d'acquisto che sia commisurato al canone di locazione (nella fattispecie: il canone è inferiore al valore minimo del 2018; trasposto ad oggi, propongo un prezzo al mq che risponde al valore minimo della banca dati AdE)? Il mio ragionamento è: da acquirente, mi prendo un canone che non ho potuto determinare. Visto che è un canone basso, da parte mia abbasso il prezzo di acquisto della casa in misura relativamente proporzionale al canone. Fila come discorso? Se non fila, comunque posso richiedere un prezzo di acquisto di un tot.% inferiore alla richiesta della proprietà per il fattp che la casa è affittata?
3) Il punto della solvibilità del conduttore non è stato ancora affrontato, ma, avendo una formazione giuridica, su queste cose sto molto attento, e chiederò alla proprietà, tramite l'AI, adeguata documentazione a garanzia. Ipotizzando per assurdo che l'inquilino sia un santo al 100% in regola, preciso, mai insolvente e tutto il resto, disponibile a lasciare l'immobile quando il contratto scadrà senza creare il minimo problema, quali sono le oggettive ragioni per cui non dovrei comprare una casa già affittata? Per "oggettive ragioni" intendo questioni tributarie, questioni legate al mutuo, ecc.
Vi ringrazio qualora abbiate la pazienza di leggere queste puntigliose domande e rispondervi.
Una serena giornata!
1) anzitutto, ha senso fare affidamento sui valori dell'AdE?
2) Quanto è possibile per me acquirente giocare su un ribasso, in termini percentuali, determinato dal fatto che l'immobile è locato? Ha senso, per esempio, pretendere un prezzo d'acquisto che sia commisurato al canone di locazione (nella fattispecie: il canone è inferiore al valore minimo del 2018; trasposto ad oggi, propongo un prezzo al mq che risponde al valore minimo della banca dati AdE)? Il mio ragionamento è: da acquirente, mi prendo un canone che non ho potuto determinare. Visto che è un canone basso, da parte mia abbasso il prezzo di acquisto della casa in misura relativamente proporzionale al canone. Fila come discorso? Se non fila, comunque posso richiedere un prezzo di acquisto di un tot.% inferiore alla richiesta della proprietà per il fattp che la casa è affittata?
3) Il punto della solvibilità del conduttore non è stato ancora affrontato, ma, avendo una formazione giuridica, su queste cose sto molto attento, e chiederò alla proprietà, tramite l'AI, adeguata documentazione a garanzia. Ipotizzando per assurdo che l'inquilino sia un santo al 100% in regola, preciso, mai insolvente e tutto il resto, disponibile a lasciare l'immobile quando il contratto scadrà senza creare il minimo problema, quali sono le oggettive ragioni per cui non dovrei comprare una casa già affittata? Per "oggettive ragioni" intendo questioni tributarie, questioni legate al mutuo, ecc.
Vi ringrazio qualora abbiate la pazienza di leggere queste puntigliose domande e rispondervi.
Una serena giornata!
