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  1. gennari7@email.it

    gennari7@email.it Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Ciao, premetto che mi sto affacciando ora al mondo immobiliare in quanto sono in cerca di casa e di informazioni e quindi cerco tra gli esperti del settore più informazioni per non commettere errori che possono costarmi caro.
    Vengo al dunque...
    io vorrei effettuare una proposta di acquisto per un immobile in vendita al costo di 150.000 eur e di cui devo tra pochi giorni far effettuare la perizia da parte della mia banca per il discorso mutuo e volevo chiedere:
    una volta che il perito mi dimensiona il valore reale stimato dalla banca per il delineamento del mutuo, la proposta di acquisto da effettuare è vincolata a ciò che il perito dichiara?cioè se lui dice che il valore è invece di 150.000 è 140.000 io sono costretto a effettuare la proposta uguale alla perizia?o posso provare a effettuarne una inferiore tipo di 135.000 per risparmiare qualcosa.
    e in caso di libertà, quanto consigliate di abbassare la proposta di acquisto per l'immobile in questione per rimanere all'interno di una cifra considerabile interessante da parte del venditore?(coè in poche parole chi vende e chi stima in prima analisi l'immobile per determinarne il primo prezzo è sempre consapevole che la richiesta deve essere sempre maggiore del valore reale proprio per avere margine di trattativa di fronte ad una proposta di acquisto inferiore?)
    "spero di essere stato spiegato" come dicono in televisione e spero in vostri utili consigli,
    grazie a tutti.
     
  2. roberto.spalti

    roberto.spalti Membro Senior

    Agente Immobiliare
    La perizia della banca è una cosa che esula dal valore commerciale del bene (anche se non sembra) quindi è slegata dalla proposta che puoi fare dato che non ti vincola in nessun modo.
    La proposta di acquisto viene fatta in base ad una serie di fattori quali:
    - Disponibilità economica (se hai disponibili 150.000 farai una offerta max a 140.000 per farci rientrare anche le spese)
    - Quanto piace la casa e quanto è adatta alle esigenze anche future (se prevedi di rivendere a breve considera che sopra al prezzo di acquisto, per andare pari, devi metterci le spese accessorie)
    - Analisi di mercato che permette di stabilire un valore medio di zona
    - Altre cosette varie.

    Stabiliti i fattori di cui sopra devi capire se i 150.000 richiesti sono corrispondenti al reale valore del bene, troppi, pochi (magari perché il venditore ha fretta di chiudere). Poi fai la tua proposta che può oscillare dai 100.000 se il prezzo richiesto è folle a 150.000 se è corretto.
     
  3. giorgino

    giorgino Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    In effetti è una domanda che i clienti mi fanno spesso, dalla quale evinco che in realtà le persone credono che il mercato immobiliare aderisca a qualche tipo di standard.
    Addirittura molti pensano che sia l'agenzia a fare il prezzo e non il proprietario.

    Purtroppo amico mio, il mercato immobiliare è assai più confusionario di ciò che non si creda e in ogni listino di agenzia c'è un po' di tutto. Ciò dipende dalla natura del venditore che non essendo una azienda non tende a razionalizzare anzi.

    E' una sorta di frainteso storico. Uno dei mercati nel quale gli oggetti venduti sono molto costosi che non è in mano a professionisti ma a semplici cittadini.

    Tutta 'sta pappardella per dirti che non esiste un criterio stabilito per proporre uno sconto corretto. Capita di acquistare a prezzo pieno, come capita di acquistare a metà prezzo (esposto).
    Non considerare affatto la perizia bancaria che viaggia su un binario normalmente diverso da quello di mercato (lo so, è assurdo) e cerca di capire per confronto se il prezzo esposto è corretto o sopravvalutato e agisci di conseguenza come ti ha indicato Roberto.

    ... e naturalmente tienici informati ;)

    g
     
  4. Roby

    Roby Fondatore

    Agente Immobiliare
    Devi capire seil venditore vende per "necessità" ha gia acquistato un altro immobile oppure vende e vende solo al prezzo che ha imposto all'agenzia.
    Nella prima ipotesi allora c'è margine di trattativa, direi al massimo di un 10% se ti va bene, nel secondo caso vedrai che rifiuterà, ammesso e non concesso che l'Agenti Immobiliari ritiri la proposta, io se so che il proprietario non scende perchè tanto non ha necessità di vendere il piu delle volte non prendo proposte molto ribassate tanto...............

    Lascia perdere la perizia bancaria come detto dai colleghi.
     
  5. Patty

    Patty Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Il venditore chiede una cifra ma l'offerta la fa l'acquirente confrontando l'appartamento che gli piace con gli altri che ha visto durante la sua ricerca.
    Ovviamente il prezzo è più trattabile se, come dice Roby, il venditore non può aspettare un miglior offerente, se non hai questa informazione puoi sempre provare ad una cifra che, se viene rifiutata, aumento in una seconda offerta questa volta definitiva.
    Se l'agente immobiliare non vuole accettare l'offerta perchè gli sembra troppo bassa, fidati del suo consiglio, iniziare una trattativa ad un prezzo ridicolo indispone il venditore e rende poi le cose più difficili.
    Come detto dai colleghi la perizia della banca segue altri criteri, in questo momento anche molto restrittivi che tendono a valutare pochetto gli immobili.
     
  6. Scatolanera

    Scatolanera Membro Junior

    Altro Professionista
    da poco ho avuto la perizia della banca, il valore è inferiore al prezzo pagato, ma è sempre così? non dovrebbe essere la stima perfetta? grazie a chi vorrà rispondere
     
  7. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Per via del grosso impagato dei mutui erogati che le Banche hanno avuto e per vie della crisi economica che stiamo vivendo, le perizie fatte oggi dai periti incaricati assomigliano più ad un estimo che ad una perizia di valore, nel senso che il perito oggi non fà una perizia sul valore commerciale dell'immobile, perchè con l'andamento di mercato al ribasso che abbiamo una casa che oggi vale 100.000 domani potrebbe valerne 70/80 o anche meno... per cui le Banche si cautelano dando stime al ribasso rispetto ai valori di mercato attuali, a questo poi ci devi aggiungere che la Banca eroga l'80 % della stima fatta... questo significa che il resto oltre le spese devi averlo disponibile in contanti... è sulla base di questi valori uniti a quelli che ti hanno indicato i colleghi nei post precedenti ( valore reale di mercato dell'immobile, quanto piace e se è corrispondente alle tue necessità, esigenze particolari del venditore, stato della casa, ecc.ecc. ) che tu devi conformare la tua proposta tenendo presente che partire un pò più basso ti consente di trattare. Fabrizio
     
  8. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Il post iniziale era del 2009 e da allora ad oggi il mondo si è completamente capovolto: quello che valeva ieri, non vale più e, soprattutto, non si sa che cosa avrà valore domani....

    Quindi ogni acquisto è una sessione di gioco a moscacieca... gli interlocutori più inaffidabili sono le Banche...
    Dio ci salvi !
     
    A La Capanna e studiopci piace questo messaggio.
  9. Mil

    Mil Membro Senior

    Altro Professionista
    soprattutto c'era un tempo in cui la banca erogava in base alla solvibilità della persona e non certo solo sulla base della perizia. Ora la situazione si è assolutamente capovolta, è la perizia, molto al ribasso, che detta assolutamente legge, per cui si rifiuta il mutuo praticamente indipendentemente e a prescindere dalla capacità di rimborso del richiedente. Praticamente un azzeramento pressochè totale delle erogazioni.
     
  10. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Esatto.

    E poi tutti si stupiscono :shock: quando pubblicano che si sono fatti il 47% di mutui in meno....
     

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