np1974

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Agente Immobiliare
Salve ho un dubbio.
L'attività svolta da un privato di acquistare, risitemare (tramite semplice cila x manutenzione straordinatia) e rivendere un immobile ha una plusvalenza tassata adesso al 26%.
Ma se queste operazioni vengono reiterate negli anni (un'operazione ogni uno/due anni), si rimane nella casistica contemplata di tassare la plusvalenza al 26% o diventa attività d'impresa?
 

francesca63

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L'attività svolta da un privato di acquistare, risitemare (tramite semplice cila x manutenzione straordinatia) e rivendere un immobile ha una plusvalenza tassata adesso al 26%.
Oltre alle imposte non agevolate per l’acquisto, a meno che sia la “prima casa “ (ma dubito).
Ma se queste operazioni vengono reiterate negli anni (un'operazione ogni uno/due anni), si rimane nella casistica contemplata di tassare la plusvalenza al 26% o diventa attività d'impresa?
In passato ci sono state altre discussioni.
Secondo me è possibile continuare a farlo da privato, altri dicono no, altri forse.
 

PyerSilvio

Membro Storico
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Salve ho un dubbio.
L'attività svolta da un privato di acquistare, risitemare (tramite semplice cila x manutenzione straordinatia) e rivendere un immobile ha una plusvalenza tassata adesso al 26%.
Ma se queste operazioni vengono reiterate negli anni (un'operazione ogni uno/due anni), si rimane nella casistica contemplata di tassare la plusvalenza al 26% o diventa attività d'impresa?

Se hai intenzione di proseguire, entrando periodicamente nel "giro" di acquisto, puoi operare acquistando in regime prima casa, usufruendo delle agevolazioni previste.

Poi, nella fase di rivendita, prendendo li' la residenza, mantenendola per la meta' del tempo, più un giorno, da quando acquisti fino a quando vendi, eviterai l'onere della plusvalenza.
 

Giuseppe Di Massa

Membro Senior
Agente Immobiliare
Salve ho un dubbio.
L'attività svolta da un privato di acquistare, risitemare (tramite semplice cila x manutenzione straordinatia) e rivendere un immobile ha una plusvalenza tassata adesso al 26%.
Ma se queste operazioni vengono reiterate negli anni (un'operazione ogni uno/due anni), si rimane nella casistica contemplata di tassare la plusvalenza al 26% o diventa attività d'impresa?
Alcuni miei investiori lo fanno da un decennio, sempre "da privati", l'imposizione è stata aumentata proprio per questo credo. Quindi direi che non diventa attività d'impresa, il rischio si corre se si eccede in cessioni del preliminare o procure, o peggio se si fanno acquisti consecutivi come prima casa, a rischio 8giustamente) di cotnestazione da parte dell'agenzia delle entrate.
 

brina82

Membro Storico
Professionista
Salve ho un dubbio.
L'attività svolta da un privato di acquistare, risitemare (tramite semplice cila x manutenzione straordinatia) e rivendere un immobile ha una plusvalenza tassata adesso al 26%.
Ma se queste operazioni vengono reiterate negli anni (un'operazione ogni uno/due anni), si rimane nella casistica contemplata di tassare la plusvalenza al 26% o diventa attività d'impresa?
Se ne fai occasionalmente non dovresti avere problemi. Una ogni 2 anni io interpreterei che è più un hobby che un mestiere. Ma se ne fai più di qualcuna all'anno, mi organizzerei con una srl.
 

np1974

Membro Ordinario
Agente Immobiliare
Se hai intenzione di proseguire, entrando periodicamente nel "giro" di acquisto, puoi operare acquistando in regime prima casa, usufruendo delle agevolazioni previste.

Poi, nella fase di rivendita, prendendo li' la residenza, mantenendola per la meta' del tempo, più un giorno, da quando acquisti fino a quando vendi, eviterai l'onere della plusvalenza.

sì, fatto una volta nessuno ti può dire niente, ma se compri, ci prendi la residenza, fai manutenzione straordinaria x cui ti prendi anche il 50% di detrazione fiscale in 10 anni, poi rivendi magari tirandoci su un 50.000 euro e neanche ci paghi niente perchè è la prima casa (e c hai tenuto la residenza x + della metà del tempo) e se ne ricompri un'altra entro un anno nn perdi neanche l'agevolazione, mi pare tirata x i capelli....mi sembra un po' un abuso del diritto....
Non vorrei attirare le ire del fisco....dopo un hobby ben pagato diventerebbe un incubo...

Se ne fai occasionalmente non dovresti avere problemi. Una ogni 2 anni io interpreterei che è più un hobby che un mestiere. Ma se ne fai più di qualcuna all'anno, mi organizzerei con una srl.

il problema di srl sono:
1) nn hai il prezzo valore
2) nn hai il 50% in 10 anni di detraz. x manut. straordinaria
3) anche a fare un srl trasparente la plusvalenza ti va a IRPEF, + irap la tassazione ti va al 50%
4) una cosa che effettivamente la fai come hobby poi rischi cmq un accertamento...

In effetti parte tutto da un hobby....ma la paura di attirare attenzione è alta...
 

PyerSilvio

Membro Storico
Agente Immobiliare
Non vorrei attirare le ire del fisco

Uno o due operazioni all'anno chi ti pensi di attirare?? Le patate?

...mi sembra un po' un abuso del diritto....

Le prassi sono consentite oppure non lo sono.

Quella che ti ho specificato, e' la piu' indicata perche' e' la piu' sicura e meno onerosa possibile, in presenza di rogito d'acquisto.

Proprio per l'effetto dello stato di diritto, quando rogiti un oggetto ne disponi come ti pare, nel rispetto delle norme.

Se le norme sono rispettate e i doveri ottemperati non puo' esserci abuso.

Posto, che a voler davvero speculare, perche' "l'hobby", per quanto tu lo voglia nobilitare, vive di quello;
Allora bisognerebbe pure evitare l'atto di acquisto, scampando gli oneri e le imposte conseguenti.
Con buona pace delle detrazioni.

Diversamente, tutti gli esborsi gravano inesorabili, caricati nel conto economico dell'operazione.

Su questa scorta, se vai facendo l'hobby, comperando prima in regime di seconda casa, ottemperando nel mentre agli oneri notarili e dopo pagare pure le plusvalenze;

Significa giuocoforza, che per far si' che l''operazione possa stare in bilancio, dovrai caricare tutti quegli esborsi al venditore.
Cercando di comperare alla meta' dei valori nominali di mercato e per questo, se sei agente immobiliare, oltre al fisco, rischi il penale e pure il patentino.

Speculare o commerciare, nel rispetto dei diritti e dei doveri, non ha nulla a che vedere con l'abuso.

Se vuoi fare hobby tranquilli ti conviene andare da Leroy Merlin e dedicarti al bricolage.

Mi sa' che fai prima.
 
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cafelab

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Domanda,
ma davvero comprare ristrutturare e rivendere appartamenti in città riesce ad essere una attività fruttuosa? I numeri non mi tornano
 

brina82

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Domanda,
ma davvero comprare ristrutturare e rivendere appartamenti in città riesce ad essere una attività fruttuosa? I numeri non mi tornano
Si riesci si riesce. C'è gente che ha margini del 25%, per me bassi (a mercato libero), ma ci si riesce, specie sui frazionamenti o cambi d'uso.

Se poi ti sposti su altri canali (aste, stralci), le % possono crescere, ma devi essere bravo.
 

cafelab

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