Acquisto, sistemazione e rivendita immobile da privato

[opinioni]

Domanda,
ma davvero comprare ristrutturare e rivendere appartamenti in città riesce ad essere una attività fruttuosa? I numeri non mi tornano

Condivido cafelab

 

[brina82]

Appartamenti all'asta? Tagli piccoli? Tagli grandi da frazionare? Ma in città? con i nostri prezzi?

In provincia, ovvero in zone meno liquide, si fanno affari migliori (ma appunto nella rivendita ci vuole più tempo, "il mercato sconta tutto").

In città è più difficile, ma ci si riesce lo stesso: spesso i valori di aggiudicazione delle aste superano i prezzi di mercato, ma non sempre.

 

[brina82]

Un paio di mesi fa nelle mie zone sono stati aggiudicati 2 appartamenti a 50k e un villino a 42k, meno della metà rispetto ai valori di mercato.

 

[cafelab]

Appunto,
in provincia fai affari migliori o sono solo i numeri ad essere più piccoli?
una volta che hai comprato una villetta in provincia a 40k, l'hai più o meno ristrutturata (e se non sei del mestiere e pensi di fare da te rischi di bruciarti il guadagno)

ipotizziamo che addirittura tu riesca a venderla a 80k
quanto hai guadagnato? 10k?

 

[brina82]

Appunto,
in provincia fai affari migliori o sono solo i numeri ad essere più piccoli?
una volta che hai comprato una villetta in provincia a 40k, l'hai più o meno ristrutturata (e se non sei del mestiere e pensi di fare da te rischi di bruciarti il guadagno)

ipotizziamo che addirittura tu riesca a venderla a 80k
quanto hai guadagnato? 10k?

Parlo di immobili che sono "a posto", ovvero che non necessitano di ristrutturazioni, e nel caso della villetta, stiamo addirittura a 1/3 del valore di mercato.

Può funzionare.

PS in provincia fai affari migliori perché la rivendita è più complicata (ci vuole più tempo della città, zona meno liquida, pertanto, il gap tra valore di mercato e prezzi di aggiudicazione si allarga. Ti parlo del mercato delle aste, perché lo conosco bene).

 

[cafelab]

però non siamo nel caso di "comprare ristrutturare e rivendere appartamenti" intesa come attività sistematica

 

[brina82]

però non siamo nel caso di "comprare ristrutturare e rivendere appartamenti" intesa come attività sistematica

Certamente, però penso che il senso sia comunque quello di fare affari immobiliari.

Il "comprare ristrutturare e rivendere appartamenti" ti permette anche di trasformare l'oggetto, pertanto può capitare anche di acquistare immobili da libero mercato, perché nessuno ne nota la "nascosta potenzialità".

Leggevo su un libro la storia di un immobiliarista che racconta come il suo primo affare immobiliare fu un appartamento da ristrutturare che acquistò per ristrutturare. Prima che acquistasse, l'immobile era stato appena visto da una coppia di ragazzi, a cui non piacque. Lui lo acquistò, lo ristrutturò e indovina a chi lo vendette? Magari è solo una leggenda, ma è questo il senso di tale hobby o mestiere.

Su Roma seguo su fb una ragazza che fa frazionamenti: compra da mercato libero appartamenti di 200mq e li fraziona in 2-3, ristrutturando ovviamente, e rivendendo, e quando parla di numeri appunto si aggira sulle % che ti indicavo (20-30%), ovviamente non come persona fisica ma come società (altro che hobby).

Offre cifre basse in contanti ovviamente, su appartamenti appunto di ampia metratura in vendita magari da anni: chi si può permettere di acquistare un appartamento di 200mq, ristrutturarlo per andarci ad abitare? Quasi nessuno, e il prezzo si abbassa...

 

[cafelab]

certo se compri e frazioni non ha senso farlo da privato

seguo su fb un altro che fa questi affari fra Torino Milano e Roma e si propone come consulente per chi vuole comprare ristrutturare e rivendere, non so se ti è capitato, fa tantissimi video, ma le cifre che snocciola non stanno in piedi

 

[np1974]

io ho fatto SOLO 2 operazioni immobiliari, 2 acquisizioni all'asta.

La prima acquistata nel 2016, un villino unifamiliare con giardino di oltre 210 mq, rifatto completamente nel 2008 e l'ho pagato 112k. Ad ottobre 2017 la perizia di CRIF l'ha valutato 256k. Visto che è veramente un oggetto splendido in una posizione ottima non l'ho voluto rivendere ma affittarlo.

Nel 2018 ho comprato sempre all'asta un appartamento duplex di 146 mq (commerciabili 111 perchè il piano sopra era mansardato) e l'ho pagaro 45k (non c'erano altri competitor all'asta). Tra buona-uscita data ai vecchi proprietari, tasse, spese varie e 30k di ristrutturazione ho speso in tutto circa 92k. Appena possibile (spero entro fine mese per rientrare nei termini della proposta d'acquisto ante corona-virus) andremo all'atto x vendita a 145k. Quindi 43k di utile a cui si aggiunge un bonus fiscale in 10 anni di 15k. (esentasse perchè ci ho preso la residenza)

E lo faccio x hobby..... Solo che conti alla mano fatti dal mio commercialista, se avessi avuto un SRL trasparente, considerando di avere già una copertura previdenziale, mi sarebbero rimasti in tasca 21k (invece che 43) e non avrei avuto neanche i 15k di bonus in 10 anni.....

La mia paura è però che a fare un'operazione all'anno poi mi contestino la professionalità della mia attività, richiedendomi tasse e quant'altro.

Uno o due operazioni all'anno chi ti pensi di attirare?? Le patate?



Le prassi sono consentite oppure non lo sono.

Quella che ti ho specificato, e' la piu' indicata perche' e' la piu' sicura e meno onerosa possibile, in presenza di rogito d'acquisto.

Proprio per l'effetto dello stato di diritto, quando rogiti un oggetto ne disponi come ti pare, nel rispetto delle norme.

Se le norme sono rispettate e i doveri ottemperati non puo' esserci abuso.

Posto, che a voler davvero speculare, perche' "l'hobby", per quanto tu lo voglia nobilitare, vive di quello;
Allora bisognerebbe pure evitare l'atto di acquisto, scampando gli oneri e le imposte conseguenti.
Con buona pace delle detrazioni.

Diversamente, tutti gli esborsi gravano inesorabili, caricati nel conto economico dell'operazione.

Su questa scorta, se vai facendo l'hobby, comperando prima in regime di seconda casa, ottemperando nel mentre agli oneri notarili e dopo pagare pure le plusvalenze;

Significa giuocoforza, che per far si' che l''operazione possa stare in bilancio, dovrai caricare tutti quegli esborsi al venditore.
Cercando di comperare alla meta' dei valori nominali di mercato e per questo, se sei agente immobiliare, oltre al fisco, rischi il penale e pure il patentino.

Speculare o commerciare, nel rispetto dei diritti e dei doveri, non ha nulla a che vedere con l'abuso.

Se vuoi fare hobby tranquilli ti conviene andare da Leroy Merlin e dedicarti al bricolage.

Mi sa' che fai prima.

Il tuo ragionamento mi torna in pieno (Lleroy Merlin compreso...ahahahah).... Considera però che x prendere la residenza"dovresti" effettivamente andarci a stare, mentre se acquisti, ristrutturi e rivendi nel giro di 6 mesi è difficile EFFETTIVAMENTE ABITARCI. Per presentare la domanda di variazione residenza devi firmare un'autocertificazione ai sensi 445/2000.... c'è il PENALE x dichiarazioni mendaci.....quindi se nn ci risiedi ma comunque presenti la domanda x prendere la residenza è un abuso del diritto...

Poi figuriamoci, non è che si va in galera x questo....cmq sono comminate sanzioni penali.

 

[francesca63]

se ne ricompri un'altra entro un anno nn perdi neanche l'agevolazione, mi pare tirata x i capelli....mi sembra un po' un abuso del diritto....

No, la legge lo consente.

Speculare o commerciare, nel rispetto dei diritti e dei doveri, non ha nulla a che vedere con l'abuso.

Concordo.

La mia paura è però che a fare un'operazione all'anno poi mi contestino la professionalità della mia attività, richiedendomi tasse e quant'altro.

Perché mai ?

Considera però che x prendere la residenza"dovresti" effettivamente andarci a stare, mentre se acquisti, ristrutturi e rivendi nel giro di 6 mesi è difficile EFFETTIVAMENTE ABITARCI.

Questo è evidente, altrimenti si sei passibile di problemi, come per tutte le furbate.
Ma se stai nei limiti di quanto è consentito , cioè compri, chiedi residenza, risiedi effettivamente per metà periodo tra acquisto e vendita, rivendi, no problem.