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  1. allberto

    allberto Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Ciao a tutti, vi chiedo un consiglio.
    Ho studiato per diventare agente immobiliare, mi manca l'esame e poi posso finalmente aprirla.

    Ipotesi: voglio bloccare un locale che sembra idoneo alla mia futura attività, se entro la data del rogito non riesco ad ottenere l'iscrizione al ruolo e quindi lo intesto a me come persona fisica, cosa perdo quando aprirò la partita i.v.a.?



    Ringrazio
    Alberto
     
  2. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Io credo che il tuo commercialista ti sconsigli di intestare l'immobile alla tua ditta individuale.
     
  3. allberto

    allberto Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Sinceramente ho dato per scontato che l'intestazione del negozio sarà fatta con la futura ditta, dicendomi così mi hai messo la pulce nell'orecchio.

    Dici che è sempre meglio intestarsi privatamente e poi locare il bene alla ditta futura, nonostante io sarò l'unico proprietario.


    Ciao e grazie ancora per la tua disponibilità.
    Alberto
     
  4. mosca

    mosca Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Aanche il mio Comm. ha sempre dato questo consiglio :ok:
     
  5. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Esatto quanto affermato da Granducato.
    Se lo intesti alla tua futura ditta l'ufficio ti diventa un bene strumentale.
    E' vero che i vari ammortamenti ti aiuteranno ad abbasare la redditività dell'impresa ma è anche vero che alla cessazione dell'attività te lo devi fatturare pagando l'IVA e le imposte sul reddito.
    Ti conviene intestarlo a te come persona fisica e condurlo in comodato d'uso.
    Mia esperienza personale (negativa).
     
    A Umberto Granducato e Valex piace questo messaggio.
  6. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Non farei nessuna locazione, non avrebbe senso...
     
  7. allberto

    allberto Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Sono stato stamattina dal commercialista e mi ha spiegato che se intesto a persona fisica non recupero l'i.v.a. mentre se mi intesto con partita i.v.a. se vendo entro i 5 anni pago la plusvalenza (se non ricordo male).

    Voi dite che il bene strumentale, quando si rivende diventa oneroso, cosa vuol dire esattamente?

    Vista dalla mia ottica ingenua, sembra meglio acquistare e recuperare subito l'i.v.a. (ditta) visto che si tratta di 30/40 mila euro, il resto sembra così remoto.

    Per la locazione ha detto che non serve perché il bene è il mio.
     
  8. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    vero

    La plusvalenza la paghi se intesti come privato (è un imposta sostitutiva fatta per i privati)

    Vuiol dire che quando venderai dovrai fatturare come se incassassi, cioè sarà come un reddito (come diceva il collega sopra)con tutto ciò che ne consegue fiscalmente (non potevi chiederlo al commercialista intanto che c'eri?? ;)
    )
     
  9. allberto

    allberto Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Il commercialista a cui chiedo, è quello di mia madre.
    Purtroppo non ho molta stima e fiducia di lui, vado solamente perché non pago.
    Ho inserito la discussione per capire quale è il passo migliore da fare per evitare sorprese e pagare di meno.

    Per assurdo, sembrerebbe migliore la prima scelta, ovvero intestarlo all'azienda, in tal modo, quando si inizia, calcolando che non si hanno molti soldi, non viene sprecata l'i.v.a., se poi successivamente, questo 20% viene perso nelle dichiarazioni, penso sia meno "sofferto" rispetto all'inizio attività, è corretto?
     
  10. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    L'IVA la scarichi anche, ma la devi tirare fuori subito innanzitutto (ed è un 20% secondo me)
    Per il resto è un quesito da commercialista, non da AI.. Io ti posso dire che tutti i commercialisti sconsigliano di 'caricare' l'acquisto dell'ufficio sull'attività per i costi fiscali che ti dà alla fine.
     
  11. allberto

    allberto Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Pensare che alcuni mesi fa avevo trovato un ufficio da comperare ma non l'ho fatto per paura di non passare l'esame e di dovermi intestare come privato!!! :disappunto:

    La vita è strana.
    Già allora avevo chiesto al commercialista ma non mi aveva consigliato di prenderlo come persona fisica.
    Meglio cambiare commercialista.



    Ciao e buona giornata
    Alberto
     
  12. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    All'acquisto, sia come privato che come ditta, paghi comunque l'IVA.
    Da privato la perdi.
    Da ditta la utilizzi e la recuperi con l'IVA che andrai ad incassare.
    L'imponibile te lo porti in ammortamento in 33 (trentatre) anni.
    Quando deciderai di venderlo a terzi, per ipotesi fra 11 anni, dovrai dichiarare il valore di mercato del momento che sarà indubbiamente superiore ad oggi.
    Esempio: valore ad oggi = 100.000, valore fra 11 anni = 130.000 + IVA.
    Tu hai già portato in ammortamento 1/3 del valore di acquisto che è pari a 33.333.
    Pertanto: valore vendita = 130.000 meno costo da ammortizzare 66.666 (i 2/3) = plusvalenza di 63.334 sulla quale pagherai le tasse.
    Inoltre dovrai versare tutta l'IVA incassata, presumendo che in 11 anni tu hai recuperato l'IVA a suo tempo pagata.
    Se invece lo rivendi come privato (dopo 11 anni) non devi pagare nulla.
    Concordo con tutti quelli che ti sconsigliano.
     
    A allberto e Umberto Granducato piace questo messaggio.
  13. allberto

    allberto Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Perfetto, scritto così in modo palese e con gli esempi capisco bene il tutto.

    Domandina finale, se compero da privato e ristrutturo il negozio, recupero qualcosa dei costi aggiuntivi, c'è un metodo per trasportare le spese nella futura attività?


    Ciao e grazie
     
  14. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Farai come abbiamo fatto tutti.
    Se la ristrutturazione non è molto onerosa, incarichi un'impresa e fai emettere la fattura alla tua ditta.


    P.S.
    Accetta un consiglio: cambia commercialista e vai da un'altro più preparato, ci guadagnerai di più.......anche se a pagamento.
     
  15. luca rebuzzoni

    luca rebuzzoni Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Una domanda: in caso di acquisto di ufficio come persona fisica, le utenze (luce, telefono, ecc.) vanno intestate alla persona fisica o alla ditta individuale? In che modo, tramite comodato d'uso gratuito o non occorre? Grazie
     
  16. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Di solito si identificano.
    Se utilizzi un nome di fantasia, lo stesso deve avere il seguito di Pinco Panco.
    Esempio: Immobilare Luce di Pinco Panco.
    Non c'è bisogno di alcun contratto con te stesso.
    I contratti con i fornitori di servizi li farai come ditta individuale e quindi per te stesso.
     
    A luca rebuzzoni piace questo elemento.
  17. luca rebuzzoni

    luca rebuzzoni Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Grazie infinite. Un'ultima cosa: all'atto dell'apertura della partita IVA come ditta individuale, posso mettere come sede l'immobile A/10 che acquisto come persona fisica e quindi senza essere un bene strumentale della futura ditta?
     
  18. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    La risposta è si.
     

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