Adeguamento ISTAT per fissazione canone locazione a canone concordato

[Camillo1975]

Buongiorno a tutti.
Pongo una domanda sulla quale non ho trovato nulla. Il tema è quello delle locazioni a canone concordato, basato però non sulle fasce di oscillazione previste dagli Accordi locali, ma su valori predeterminati. Mi riferisco ad esempio agli alloggi nei piani di zona ai sensi della legge 167/62 o a quelli di cui al Piano casa Regione Lazio (impropriamente chiamato housing sociale, ma meglio "locazione a canone calmierato di cui alla legge regionale 21/2009"), nei quali rispettivamente il canone è parametrato al prezzo massimo di cessione (fissato all'epoca della fine dei lavori di costruzione) e al valore unitario di €5/mq (alla data di approvazione del Regolamento regionale n.18/2012).
Entrambe le normative richiamano gli Accordi locali per la determinazione della superficie e per gli altri aspetti ed elementi riguardanti il canone.
Bene, detto ciò, la domanda è la seguente.
Se a distanza di qualche anno dalla prima locazione l'immobile si sfitta e si trova un nuovo inquilino, il valore unitario di riferimento per determinare il canone può essere aumentato dell'ISTAT del periodo trascorso tra il momento storico di riferimento del canone iniziale (es. 5€/mq per quelli del Regolamento n.18/2012) e la data attuale?
Se sì, del 75% o del 100?
L'accordo territoriale dice che scaduto il triennio di validità dell'accordo le fasce di oscillazione sono aggiornate nella misura di variazione assoluta dell'ISTAT. Questo significa - traslato alle altre locazioni a canone calmierato predeterminato - che il valore unitario appunto possa essere aumentato del 100% delle variazioni ISTAT FOI?
Grazie.

 

[Zagonara Emanuele]

In caso di "nuova locazione" il canone sarà determinato scegliendo una cifra all'interno dei parametri suggeriti (cioè non al di sotto del minimo e non sopra al massimo) dal conteggio relativo alle locazioni a "canone concordato", ovvero secondo gli accordi territoriali locali e vigenti al momento della stipula del nuovo contratto.

L'ISTAT non c'entra una beata cippa (nel caso di nuovo contratto e per i contratti a canone concordato)!

 

[Bastimento]

In caso di "nuova locazione" il canone sarà determinato scegliendo una cifra all'interno dei parametri suggeriti (cioè non al di sotto del minimo e non sopra al massimo) dal conteggio relativo alle locazioni a "canone concordato", ovvero secondo gli accordi territoriali locali e vigenti al momento della stipula del nuovo contratto.

L'ISTAT non c'entra una beata cippa (nel caso di nuovo contratto e per i contratti a canone concordato)!

Sicuro di aver risposto riferendoti alla situazione del postante, che non conosco nel dettaglio, ma pare non riferirsi primariamente alle fasce stabilite dagli accordi territoriali, ma ad altra parametrizzazione?

Venendo invece all'ultima parte delle domande, Non entrando nel merito della domanda principale, mi sentirei di rispondere che se l'adeguamento all'inflazione è previsto facendo riferimento alla situazione prescritta dagli accordi concordati, propenderei per:
- adeguamento al 75% dell'ISTAT del periodo trascorso tra il momento storico di riferimento del canone iniziale (es. 5€/mq per quelli del Regolamento n.18/2012) e la data attuale
- così facendo si considera la misura di variazione assoluta dell'ISTAT. (Se fosse "relativa" invece che assoluta, si intenderebbe fare il calcolo anno su anno prendendo per ogni anno il 75% della variazione annuale. Così facendo si svaluterebbero gli anni indietro di più del 75%)

 

[Camillo1975]

Esatto. Le fasce - per usare la stessa espressione - non c'entrano una cippa con il tema che sottoponevo (ringrazio comunque per la risposta).

Il caso che mi si presenta - come correttamente inquadrato da Bastimento - è quella di una normativa settoriale, che si riferisce agli alloggi sociali in mano privata, che fissa un "valore unitario di Euro 5/mq. alla data di approvazione del Regolamento", che è il 2012.

Fermo che DURANTE il contratto l'aggiornamento è massimo al 75% e comunque disattivato nel caso di opzione per la cedolare secca, la domanda si riferiva al caso della stipula di un NUOVO contratto e alla determinazione INIZIALE del canone per tale nuovo contratto: sempre €5/mq. del 2012, che nel 2025 hanno subito una sostanziale svalutazione, oppure adeguiamo tenendo conto dell'inflazione del periodo 2012-2025?

Grazie!

 

[Bastimento]

n NUOVO contratto e alla determinazione INIZIALE del canone per tale nuovo contratto: sempre €5/mq. del 2012, che nel 2025 hanno subito una sostanziale svalutazione, oppure adeguiamo tenendo conto dell'inflazione del periodo 2012-2025?

Mi pare cambiata leggermente la domanda; adesso stai chiedendo se si può rivalutare o no il parametro.
Prima sembrava che il dubbio fosse solo sull’ammontare (75 o 100%)
La risposta (alla prima questione) dovrebbe trovarsi nel Regolamento.
Teoricamente sarebbe logico

 

[Camillo1975]

Grazie. Avevo scritto questo:
"Se a distanza di qualche anno dalla prima locazione l'immobile si sfitta e si trova un nuovo inquilino, il valore unitario di riferimento per determinare il canone può essere aumentato dell'ISTAT del periodo trascorso tra il momento storico di riferimento del canone iniziale (es. 5€/mq per quelli del Regolamento n.18/2012) e la data attuale?
Se sì, del 75% o del 100?"

Mi riferivo quindi al "valore unitario di riferimento" e chiedevo se potesse essere aumentato tenendo conto della svalutazione dell'unità di misura di riferimento. Cioè in altri termini, al parametro per determinare il canone.

Purtroppo nel Regolamento è solo scritto che il canone (sc. durante la perduranza del rapporto contrattuale) può essere rivalutato annualmente nella misura massima del 75%. Negli Accordi locali di Roma del 2023 è scritto, in fondo, che alla scadenza dell'accordo le fasce di oscillazione sono aggiornate per la variazioni assolute ISTAT. Non ci sono altri riferimenti normativi.

Ora, se durante il contratto è ammessa la rivalutazione 75%, mi verrebbe da dire che per il principio di uguaglianza la stessa regola quanto meno deve valere per rideterminare un nuovo canone di locazione per un diverso inquilino. Quindi diciamo che sul 75% sono abbastanza fiducioso. Questo è quanto deduco proprio dal Regolamento n.18/2012.

Il passo ulteriore, che in realtà mi è stato indicato dal Sunia in sede di calcolo preventivo per il visto di conformità, è che in virtù del richiamo che il Regolamento fa agli Accordi territoriali, si possa considerare il parametro fisso dei 5€ contenuto nel Regolamento come il parametro delle fasce di oscillazione negli Accordi, che una volta scaduti ammettono la rivalutazione ISTAT assoluta.
Difatti il Regolamento n.18/2012 che ha fissato i 5 euro non prevedeva aggiornamenti periodici di "se stesso" e la stessa terminologia usata per la determinazione del canone fa riferimento ai "5 euro riferiti alla data di approvazione del presente Regolamento", come a dire che costituiscono la base di un futuro aggiornamento/rivalutazione.

Voglio cioè dire quanto segue:
1) durante il contratto la rivalutazione ISTAT è al massimo al 75%
2) fuori del contratto, in sede quindi di determinazione del canone per una prossima locazione, il valore unitario è attualizzato nella misura del 100% delle variazioni ISTAT.

Ecco, quanto sopra è condivisibile? Avete altre basi normative o ragionamenti al riguardo? E' strano che io abbia trovato quasi nulla sul punto, nemmeno nelle decisioni giurisprudenziali o nei manuali specializzati.

Grazie.

 

[francesca63]

Voglio cioè dire quanto segue:
1) durante il contratto la rivalutazione ISTAT è al massimo al 75%
2) fuori del contratto, in sede quindi di determinazione del canone per una prossima locazione, il valore unitario è attualizzato nella misura del 100% delle variazioni ISTAT.

A m sembra proprio che sia così, in base a questo argomento:

possa considerare il parametro fisso dei 5€ contenuto nel Regolamento come il parametro delle fasce di oscillazione negli Accordi, che una volta scaduti ammettono la rivalutazione ISTAT assoluta.

e anche alla logica.

 

[Bastimento]

Ni: io avrei una diversa interpretazione riguardo al 2’ punto; la tua domanda mi era chiara fin dal principio e ti avevo già risposto.
1) se l’accordo prevede in itinere l’adeguamento (al 75%), è logico proseguire nell’aggiornamento anche quando inizia un nuovo contratto: adesso ci si domanda come.
2) Qui io credo che la dicitura

nel Regolamento come il parametro delle fasce di oscillazione negli Accordi, che una volta scaduti ammettono la rivalutazione ISTAT assoluta.

non intenda con “assoluta”, il 100%; quel termine è stato usato e confermato quando in passato venne fatta l’obiezione sulla interpretazione della legge ( quella dell’equo canone) ; si disquisiva se dovesse applicarsi la
a) variazione relativa, cioè applicando anno su anno il 75% dell’indice dell’anno, oppure
B) variazione assoluta, applicando sempre il 75% dell’indice, ma a partire dall’anno 0 rispetto all’anno N

Tra i due, il calcolo A sostenuto da AdE penalizzava maggiormente il locatore, oltre lo spirito dettato dalla legge: venne quindi un chiarimento ufficiale ministeriale che autorizzava il calcolo della variazione assoluta (il B) ; e questa dicitura continua ad essere specificata in tutti i generi di contratto.
Quanto alla percentuale, però, ai contratti concordati e commerciali 6+6 si usa il 75%, nei contratti a canone libero, il 100%.

Tutte le norme e circolari che conosco, quando parlano di adeguamento Istat dei canoni, citano quella modalità (variazione assoluta) intesa come modalità di assunzione dei riferimenti, non come 100%.
IMHO

 

[Bastimento]

Aggiungo una considerazione: a parer mio, anche in itinere, perdurando il contratto iniziale, sarebbe logico usare sempre la variazione assoluta, cioè aggiornare il canone iniziale dell’anno 0 applicando al 75% l’indice dell’anno N.

Sennonché se non ricordo male, il testo ministeriale degli accordi territoriali specifica che l’aggiornamento deve essere fatto “anno su anno” : e qui finora , i sindacati inquilini credo, interpretano restrittivamente la dicitura e usano quindi la variazione relativa

Ricordo comunque che con inflazione bassa la differenza di calcolo è insignificante: la diatriba sorse negli anni passati con tassi di inflazione a due cifre, dove i due metodi fanno la differenza