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  1. bonats

    bonats Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Ciao a tutti.

    Mi rendo conto che sono quello dei quesiti più strani però sono contento di condividere con voi alcuni "casini" che mi affibbiano i clienti. :)

    Una cliente oggi mi ha posto un quesito al quale non ho saputo dare indicazioni ben precise in merito alla questione espressa nel titolo.

    Nella fattispecie mi si chiedeva di fare un contratto agevolato per un immobile, cosa del tutto normale e fenomeno in forte crescita vista la cedolare al 10 %, quando emerge che attualmente vige un contratto regolarmente registrato per una porzione di questo immobile.

    Mi si chiedeva dunque di fare i calcoli per il canone dell'altra parte di immobile che si voleva locare.

    Sinceramente mi è sorto un grande dubbio immaginandomi nelle vesti del legislatore ma sopratutto pensando ai principi per i quali è stato ideato il contratto di tipo agevolato che in buona sostanza altri non è che:

    "Io affitto a te un immobile ad un canone inferiore e lo stato mi "premia" facendomi risparmiare sulle tasse da versare"

    Il mio dubbio è legato sostanzialmente al fatto che per calcolare il canone, perlomeno nel comune dove mi è stato chiesto, oltre che ai vari dettagli riguardanti classe, numero di immobili dello stabile, dotazione di accessori ecc ecc, si parla di superfici (ovviamente) calcolandole facendo riferimento al famoso art 13 della vecchia ma pur sempre attuale 392.
    La legge 431 non parla e non fa alcun riferimento in merito alla potenziale locazione di una porzione di immobile. La classica fattispecie dove solamente la Cassazione "può" far luce.

    Fondamentalmente sono orientato a credere che un contratto di una porzione di immobile sia nullo per mancanza del requisito oggettivo che prevede (ai sensi delle normative di merito) l'assegnazione di un alloggio intero.

    Qualcuno ha mai affrontato una situazione del genere? Avete mai fatto un contratto di questo tipo?

    Per ultimo voglio aggiungere che dove opero i contratti agevolati sono andati in disuso da diverso tempo quindi scusate se ho scritto qualche cavolata.

    Manuel
     
  2. Avv Luigi Polidoro

    Avv Luigi Polidoro Membro dello Staff Membro dello Staff

    Altro Professionista
    Ciao,
    premetto che non mi è mai capitato ma, sinceramente, credo che il contratto a canone agevolato NON possa avere ad oggetto la locazione di una PARTE dell'appartamento.
    La locazione di una porzione dell'immobile è soggetta alla disciplina generale della locazione (artt. 1571 e ss. cc) e non alla disciplina speciale (per oggetto) di cui alla legge 431/98.
    Ritengo quindi che la locazione di parte di appartamento non possa beneficiare del trattamento fiscale di favore previsto per i contratti a canone concordato.
     
    A francesca7 piace questo elemento.
  3. dormiente

    dormiente Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Mi fa piacere sentire da un Avvocato che non sia possibile locare porzioni di appartamenti a canone concordato, è quello che ho sempre pensato io, anche se negli ultimi tempi, di fatto, molti lo facevano, con l'avvallo delle Associazioni . Forse é per questo che negli ultimi rinnovi degli accordi territoriali, in alcuni è prevista questa possibilità, riportando espressamente che qualora sia oggetto della locazione una porzione di immobile, il canone sarà determinato in una frazione del canone relativo all'intero appartamento, proporzionale alla porzione di appartamento locata.
    L'ultima parola ce l'hanno quindi gli accordi territoriali della tua zona.
    In questo modo, il canone della porzione risulterà bassissimo, quindi non praticabile per un proprietario.
     

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