Dubbi su locazione + preliminare vendita e provvigioni agente

[Dogo86]

Salve ragazzi, innanzitutto voglio salutarvi tutti in quanto sono nuovo nel forum.
Vi scrivo in quanto, da privato cittadino che intende acquistare una casa, ho qualche dubbio su come procedere...
Ho visitato la casa un paio di mesi fa con un agente immobiliare per due volte, senza firmare nessun foglio di visita né altro, e non ho proceduto all'offerta di acquisto in quanto non in grado al momento per contratto di lavoro non indeterminato ma a termine (idem la mia ragazza) di ottenere un mutuo classico 80%. Sono riuscito però a contattare il proprietario di casa e a trovare un accordo in tal senso, ovvero con un acconto di tot euro da versare quest'anno, accompagnato da 24 canoni mensili da 500 euro (160 euro a fondo perduto e 340 euro come acconto sulla vendita), e saldo tramite ulteriori 5000 più mutuo 80% da richiedere entro i 24 mesi in cui dovro poi stipulare l'atto di vendita...quindi non un vero e proprio rent to buy, ma affitto con preliminare di vendita a 24 mesi.
I miei dubbi sono questi...
1) devo cmq pagare la provvigione 3% all'agente anche se ho trovato accordo con la proprietaria in privato? Questo perché so che deve passare un anno dalla visita immobile all'atto di vendita, ma un semplice preliminare già configura l'atto come tale? Dato che il rogito finale è a 24 mesi e quindi si supera l'anno limite a vincolo con l'agente, che potrebbe cmq dimostrare con chat e altro che mi ha fatto vedere la casa;
2) per richiedere il mutuo 80% fra 24 mesi, devo aver versato il 20% entro la data di richiesta del mutuo? Farei il versamento di tot euro quest'anno, più i 24 mesi a 340 euro di acconti, e ulteriori tot euro per raggiungere l'esatto 20% a tipo 18 mesi...sarebbe giusta come cosa? O serve raggiungere il 20% gia con i canoni mensili, che quindi andrebbero aumentati nella parte di acconto a 550 euro?
3) che tipo di scrittura mi conviene fare, con agenzia o dal notaio, essendo una fattispecie complicata, e in modo da proteggere ambo le parti?
4) che tipo di spese dovrei sostenere ora alla stesura dell'atto di affitto con preliminare, e quali al rogito finale a 24 mesi? E la provvigione posso pagarla in modi diversi, o il 3% piu IVA tutta per forza alla stesura del primo atto e non quindi fra 24 mesi?

Mi scuso per il post lungo, ma la mente è confusa da questi dubbi, e su un acquisto sui 115000 euro vorrei ben capire come muovermi a riguardo.

 

[Zagonara Emanuele]

1) Sei tenuto al pagamento della provvigione all'agenzia perchè hai trovato l'immobile di tuo interesse tramite il suo operato.
Direi che al di là dei tempi e delle modalità, pagare la provvigione è una questione morale oltre che di diritto.
Più volte su questo forum si è scritto e riscritto in merito all'argomento e direi che la questione si può riassumere in questi termini: non vuoi pagare una provvigione? Allora devi trovarti l'immobile da te e arranggiarti in tutto e per tutto.
Vuoi aiuto per trovare l'immobile che fa al caso tuo e ti rivolgi ad un'agente immobiliare?
Devi pagare una provvigione.
Tutto il resto sono solamente speculazioni mentali e furbate per non dire veri e propri comportamenti disonesti nei confronti di chi offre un servizio.
Nel tuo caso specifico non si comprende perchè non ti sia rivolto all'agenzia per trovare un accordo sul prezzo di acquisto, invece di fare da solo.

2) Puoi richiedere un mutuo per l' 80 % dell'importo pagando il restante 20 % come credi, ovvero prima della richiesta del mutuo e/o anche dopo, ovvero anche al rogito.

3) Viste le modalità d'acquisto sarebbe consigliabile ed opportuno stipulare un apposito e dettagliato preliminare di compravendita presso uno studio notarile.

4) Dovrai versare le imposte di registro per il preliminare che andrai a stipulare, le imposte di registro al momento del rogito notarile, la parcella al notaio, la parcella al "tecnico" che si occuperà di redigere la perizia per la banca, le eventuali spese di istruttoria per la pratica di mutuo e ovviamente la provvigione al'agente immobiliare.
Per quest'ultima, devi concordare importo e termini di versamento con l'agente, tuttavia la provvigione si versa alla "conclusione del'affare", ovvero al preliminare di vendita, tuttavia puoi sempre tentare di raggiungere un diverso accordo e potresti essere aiutato in questo facendoti avanti prima che l'agente "scopra" che hai già contattato il venditore e raggiunto un accordo.

 

[Dogo86]

Ok molto esauriente... Ho lasciato perdere la casa che però mi piace molto ma non potendo avere ora il mutuo, e avendomi detto l' agente che la proprietaria non era interessata ad un affitto perché le serviva vendere subito, allora ho desistito con agenzia. Tramite un'amica ho saputo per caso che conosceva bene la proprietaria e quindi per togliermi la curiosità ho chiesto info, arrivando addirittura in un'ora ad un accordo, anche per venirmi incontro, e anche perché pure lei ha da poco preso casa con la modalità simile alla mia...
Per quanto riguarda la locazione, avrei problemi pagando 160 euro al mese a fondo perduto? (Piu che altro la proprietaria nei confronti dell'agenzia delle entrate, essendo basso il canone di locazione puro). Per me è ottimo come accordo, anche perché posso accumulare acconti mensili su acquisto con un canone totale mensile abbordabile di 500 euro, altrimenti con 600 700 diventerebbe peggio di un mutuo e non ci riuscirei. Mi hanno anche parlato di un mutuo al 100% con garanzia consap del governo per la metà, ma non mi conviene proprio per cui l'unica possibilità di avere quella casa.sarebbe locazione con preliminare di vendita.

 

[Dogo86]

Un ultimo dubbio...se scade il mandato fra qualche mese, e la proprietaria decide di pagare la penale all'agenzia per rescindere ora, facendosi avere liberatoria a riguardo, e io registro un preliminare di vendita comunque entro l'anno dalla prima visita della casa con agenzia, sarò tenuto comunque al pagamento della provvigione del 3%?

 

[francesca63]

Questo perché so che deve passare un anno dalla visita immobile all'atto di vendita

io registro un preliminare di vendita comunque entro l'anno dalla prima visita della casa con agenzia, sarò tenuto comunque al pagamento della provvigione del 3%?

Ti hanno informato male : il termine di un anno dalla visita non ha nessuna rilevanza.
C'è si la prescrizione annuale ,ma la prescrizione del diritto alla provvigione decorre da quanto l'agente ha avuto notizia della vendita.(art. 2950 cc)
Quindi l'agente ti può fare causa , se non paghi , fino ad un anno dopo il rogito (che è il momento in cui, essendo atta pubblico, la vendita è conoscibile) .
Se compri quella casa pagherai certamente le provvigioni, anche se , con la venditrice, studiate strategie creative.

Ti preoccupi della provvigione; io mi preoccuperei del contratto che avete in mente.
Molto articolato e complesso. Se qualcosa va storto bisogna aver previsto tutte le conseguenze.
E più i contratti sono complessi più è facile che qualcosa vada storto.

 

[Dogo86]

Be alla fine, provvigione a parte, sarebbe una locazione con preliminare di vendita, fatto per pagare in questi 2 anni il cosidetto 20% non potendo avere ora il mutuo, entrando ora in possesso dell'immobile e pagando ratealmente, per accedere al mutuo fra 2 anni, saldando il dovuto. Essendo tutto trascritto, è opponibile a terzi e quindi se la proprietaria non adempie, avrei diritto alla restituzione raddoppiata dei canoni anticipati questi 2 anni, più lo stesso anticipo inizial dei 10000 euro. È complesso ma non impossibile, e penso l'unica soluzione conveniente per avere quella casa a breve, dovendomi sposare fra qualche mese, pur divenendone proprietario fra 2 anni

 

[Dogo86]

Ti hanno informato male : il termine di un anno dalla visita non ha nessuna rilevanza.
C'è si la prescrizione annuale ,ma la prescrizione del diritto alla provvigione decorre da quanto l'agente ha avuto notizia della vendita.(art. 2950 cc)
Quindi l'agente ti può fare causa , se non paghi , fino ad un anno dopo il rogito (che è il momento in cui, essendo atta pubblico, la vendita è conoscibile) .
Se compri quella casa pagherai certamente le provvigioni, anche se , con la venditrice, studiate strategie creative.

Ti preoccupi della provvigione; io mi preoccuperei del contratto che avete in mente.
Molto articolato e complesso. Se qualcosa va storto bisogna aver previsto tutte le conseguenze.
E più i contratti sono complessi più è facile che qualcosa vada storto.

ma se la proprietaria paga la penale all'agenzia, neanche in questo caso ci liberiamo di lei? Cioè cmq non stiamo aspettando la fine mandato, ma pagando penale profumata...

 

[francesca63]

avrei diritto alla restituzione raddoppiata dei canoni anticipati questi 2 anni, più lo stesso anticipo inizial dei 10000 euro.

Non è proprio così: si ha diritto al doppio quando il versamento è a titolo di caparra,l'anticipo è altro .
Sembra tutto semplice, ma se proprio vuoi procedere fai scrivere il contratto da una persona (agente, avvocato,notaio) che sia ferrata in materia.

ma se la proprietaria paga la penale all'agenzia, neanche in questo caso ci liberiamo di lei?

No, se vuoi quella casa devi le provvigioni.

 

[Dogo86]

Quindi inutile pagare la penale a sto punto di 1000 euro... A cosa servirebbe farlo quindi? Solo a far liberare la proprietaria dal vincolo con agenzia? Ma comprandola io, che ho avuto relazione iniziale con agenzia, dovrei comunque corrispondere il 3%

 

[francesca63]

Si.Per te e per altri che hanno già visto la casa con l’agenzia non cambia nulla.
Queste continue domande denotano la scarsa propensione ( tua e della venditrice) a pagare quanto dovuto, se concludete.
È originale che vi fidiate reciprocamente, se alla prima occasione tentate gabole per “fregare” altri.