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  1. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Problematiche sostanziali in occasione dell’affitto di un’azienda.
    Le disposizioni a seguito il “Decreto Bersani” del 2006 che di seguito riassumo:

    La tassazione ordinaria dell'affitto d'azienda prevede l'imponibilità dell'imposta sul valore aggiunto (20%) e l'imposta di registro in misura fissa (€ 168,00).
    Al fine di contrastare operazioni elusive, l'articolo 35, comma 10-quater, del decreto Bersani, ha esteso l'applicabilità del descritto regime di tassazione previsto per le locazioni di immobili alle locazioni di azienda stipulate successivamente al 4 luglio 2006, sempre che tale trattamento sia meno favorevole al verificarsi di due condizioni:
    a) il valore normale dei fabbricati risulta superiore al 50% del valore complessivo del valore dell'azienda;
    b) le regole di applicazione dell'IVA e dell'imposta di registro per le locazioni d'azienda, unitariamente considerate, permettono di ottenere un risparmio d'imposta rispetto a quanto dovuto per la locazione dei fabbricati.
    In concreto, se il locatore agisce nell'esercizio d'impresa, arte o professione, tale norma prevedrebbe l'applicazione dell'imposta di registro dell'1% sul canone annuale di locazione, nonché lo stesso regime IVA previsto delle locazioni di beni strumentali.
    Dovrà, quindi, preliminarmente operarsi una simulazione di calcolo al fine di determinare la soluzione meno favorevole fiscalmente e procedere alla valutazione degli immobili secondo il valore normale determinato ai sensi dell'art. 14 del Dpr n. 633/1972
    ”.

    Si ricorda che è sempre più conveniente l’applicazione dell’IVA sull’importo complessivo, dal momento che questa è detraibile in maniera integrale, anziché l’imposta di registro sulla quale non è ammessa la rivalsa.
    Inoltre è la soluzione più “spicciativa” adottata dagli addetti ai lavori…locazione di azienda+locazione dei muri ove insiste la stessa…tutto al 20%…punto.

    I dubbi:
    - si ha una doppia tassazione (Imposta di registro e I.V.A.) sullo stesso bene e nello stesso periodo poichè l'immobile ove insiste l'azienda già sconta l'imposta di registro al 2%...optando per il 20% dell'I.V.A. il bene viene colpito due volte.....;
    - alla scadenza annuale dell'Imposta di Registro del 2%, il versamento tramite F23 deve essere eseguito o meno...considerato il pagamento del 20%.....?;
    - quanto dettato dall'art. 8 (spese di registrazione) della L. 27 luglio 1978, n. 392, tutt'ora vigente, è da tenere in considerazione oppure si tralascia e non si richiede al proprietario la restituzione dell'1% dallo stesso dovuto in ossequio alla legge....?;
    - il proprietario dei muri versa autonomamente il suo 1%....? Se sì..... il totale delle imposte che colpisce il bene assomma al 22% (Imposta di Registro e I.V.A.)....?
    - il proprietario dei muri e il conduttore non versano il 2% in quanto viene pagato il 20%.....saranno convocati dall'AdE....per chiarimenti.......?;
    - il conduttore può versare il 18% anzichè il 20% considerato che paga (solidale con il proprietario) il 2%......?

    Si potrebbe continuare all'infinito..........ma i dubbi riaffiorerebbero come funghi o lumache dopo la pioggia estiva.

    La domanda:
    "in questa periodo di conclamata ed imperante crisi economica il legislatore non dovrebbe darsi una calmata con 20 anni di ferie anzichè far rimbecillire l'utenza con scervellottiche disposizioni"........?
     
  2. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    .........strano....no commercialisti....no centri studi....no analisti.......no fiscalisti..............?
     
  3. leonard

    leonard Membro Senior

    Altro Professionista
    ...antonello fà comodo a molti professionisti complicare e mantenerli tali certi calcoli, non c'è la volontà di semplificare e rendere trasparente NULLA altrimenti certe professioni meglio rappresentate delle nostre alzerebbero la voce............:ok:
     
  4. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    ....c'è da dire che il quesito è ampiamente discusso e interpretato da notai e dottori commercialisti.
    Il quesito è complesso.
    Chi ha partorito il tutto ha seguito sicuramente una logica (dappertutto c'è una ratio lex)....a tutt'oggi non si riesce a dipanare il problema.
    I commercialisti, più che altro per svogliatezza, consigliano al cliente di operare con l'I.V.A. al 20%....giustamente il cliente fa osservazioni sul costo che dovrà pagare per anni............il notaio si adegua (come al solito) al parere di terzi...e così il cliente è sempre più confuso e titubante.....anche del mediatore...........
    Speriamo nei centri studi....che di solito............in difetto..interpello all'AdE.
     
  5. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Leonard....a proposito di commercialisti e affitti di azienda..............conduttore soddisfatto dell'attività del sottoscritto.........va da proprio commercialista e mugugna un pochino per la mia fattura...........classica mensilità............la commercialista mi telefona...entrando nel merito dell'importo..........(è inutile che sottolieni cosa hanno pacatamente sentito le sue orecchie...)...inoltre: "ai miei clienti non hai fatto sottoscrivere il nuovo contratto di affitto delle mura e ci devo pensare io....dopo che tu pretendi l'importo xyzzs"............
    Incredibile...in quanto si era presentata al telefono esordendo nella seguente guisa: "in 20 anni di onorata carriera (?)...non ho mai incontrato un agente immobiliare così esoso".....
    La conversazione telefonica era in viva voce per far sentire ai propri clienti (conduttori dell'azienda da me ceduta in affitto) come si doveva bisastrare un AI!!!!
    Gli ho fatto presente che l'art. 36 della legge 27 luglio 1978, n. 392 annullava il suo folle e ignorante (ignorante per ignoranza della lex...) procedimento sul nuovo contratto di affitto.....................si è ammuttolita.......ed ha cortesemente interrotto di propria ed autonoma iniziativa la conversazione da lei stessa iniziata.....
    E poi dicono che sono gli AI gli ignoranti in materia................
    Pensi che tutti i commercialisti sappiano della sublocazione e conseguente cessione del contratto di affitto???...............
     
  6. leonard

    leonard Membro Senior

    Altro Professionista
    ..............esoso per aver chiesto ciò che ti spetta???...........:shock::shock::shock:
    ...................tutto il mondo è paese ................................:risata::risata::risata:
    .chissà se la commercialista fà pure lei i corsi di aggiornamento ........................:^^::^^::^^:
     
  7. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    ...sono certo che non li fa...........come sono certo che la laurea gliela avranno data sottobanco.........considerata l'ignoranza totale in una materia così facile............
     
  8. Alessandro Frisoli

    Alessandro Frisoli Fondatore

    Agente Immobiliare
    Beh Antonello hai ragione, ma la doppia tassazione in Italia non è una novità. Basta che ti leggi una boletta del Gas o dela luce e vedrai che paghi l'IVA sulle addizionali regionali :disappunto:
     
  9. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    .....grazie Alessandro........però.....potresti chiedere alla AdE di Gallarate che cosa ne pensano e sopratutto come intendono o meglio come tassano l'affitto dell'azienda con muri estranei.....?

    ...un grazie anticipato............
    antonello
     
  10. GiovanniGTS

    GiovanniGTS Membro Junior

    Altro Professionista
    L'IVA è un'imposta neutrale, si detrae ma si sborsa anche ........
    L'imposta di registro è un costo deducibile per l'azienda ......

    In ogni caso la scelta dell'una o dell'altra non è mica libera ...... appena ho tempo posto la disciplina .....
     

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